वाणिज्यिक रियल एस्टेट के लिए पुरालेख
जुला.
04
कैसे आपका वाणिज्यिक सम्पत्ति के मूल्य का निर्धारण करने के लिए आदेश में अब आपका लाभ अधिकतम करें
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वाणिज्यिक सम्पत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश काफी आकर्षक है अगर आप एक बुद्धिमान निवेशक, जो शुरू से ही एक संपत्ति खरीद योजना है. इससे पहले कि आप कभी भी एक कदम खरीद प्रक्रिया शुरू कर, यह बुद्धिमान है संपत्ति पर एक नज़र लेने के लिए अपने निवेश का संभावित मूल्य परियोजना.
नहीं सभी मूल्यांकन विधियों के समान बनाया जाता है
वाणिज्यिक संपत्ति के वास्तविक मूल्यांकन पर चर्चा करने से पहले, यह अचल संपत्ति के मूल्यांकन के विभिन्न तरीकों को पता करने के लिए समझदारी है. पहले बाजार मूल्यांकन, या बिक्री की तुलना विधि है. आवासीय घरों में आम तौर पर बिक्री तुलना विधि का उपयोग कर के बाद से एक घर के मूल्य सीधे कीमत एक खरीदार इसी तरह के घरों के बिक्री मूल्य की तुलना में भुगतान करने के लिए तैयार है से संबंधित है मूल्यवान हैं.
एक अन्य विधि लागत मूल्यांकन विधि है, जो केवल भूमि के मूल्य के अलावा क्या किसी भवन या अन्य सुधार आज डॉलर में पुन: पेश करने का खर्च आएगा की एक अनुमान है.
और अंतिम विधि है, जो सबसे अधिक व्यापक रूप से वाणिज्यिक और निवेश अचल संपत्ति मूल्यांकन में प्रयोग किया जाता है, आय पूंजीकरण विधि, या टोपी दर विधि है. इस पद्धति का उपयोग करके, वाणिज्यिक संपत्ति निवेश, या पूंजीकरण दर, औसत संपत्ति के लिए शुद्ध परिचालन आय (NOI) द्वारा विभाजित पर वापसी की दर का निर्धारण महत्वपूर्ण है. NOI कम संपत्ति खर्च, लेकिन सहित ऋण सेवा या बंधक भुगतान नहीं के लिए सकल आय है.
उदाहरण के लिए, आप एक निवेशक के रूप में एक अच्छी बिक्री के लिए खुदरा पट्टी केंद्र लगता है. वर्तमान मालिक को पिछले 12 महीनों शुद्ध परिचालन आय की जानकारी प्रदान करता है, और आपको लगता है कि औसत वार्षिक NOI 75,000 डॉलर है. आप देख रहे हैं क्षेत्र के लिए पूंजीकरण दर के बारे में 10% है. इसलिए, 10% से $ 75000 विभाजित करके, आप समझ सकते हैं कि $ 750,000 संपत्ति के मूल्य का एक अच्छा अनुमान है.
अपने वाणिज्यिक पोर्टफोलियो के लिए पेशेवर sidekicks की सूची
याद रखें कि त्वरित अनुमान के इस प्रकार एक गेंद पार्क केवल आंकड़ा है. एक सही और सटीक मूल्यांकन एक लाइसेंस प्राप्त वाणिज्यिक अचल संपत्ति मूल्य निरूपक द्वारा किया जा सकता है. इसके अलावा, अगर आप एक वाणिज्यिक बंधक दलाल का उपयोग मदद करने के लिए एक निवेश वित्त, दलाल एक स्पष्ट अनुमानित टोपी दर मूल्यांकन प्रदान क्योंकि वह डेटाबेस है कि अपने संभावित निवेश के क्षेत्र में सही टोपी दरों के रूप में महत्वपूर्ण जानकारी प्रदान करते हैं, के लिए उपयोग कर सकते हैं, ठेठ रिक्ति दर, और एक क्षेत्र के लिए प्रति वर्ग फुट औसत किराया.
ध्यान में रखें कि विक्रेता वित्तीय वक्तव्यों और डेटा है कि अतिरंजित या अतिरंजित कर रहे हैं प्रदान कर सकता है. उदाहरण के लिए, वह अपने खर्च में कोई रिक्ति आकस्मिकता का संकेत हो सकता है. या सकल किराए क्षेत्र के लिए औसत से अधिक हो सकता है. ध्यान से आय विवरण का विश्लेषण और एक दलाल या सटीक संख्या आंकड़ा जब एक संपत्ति के लिए संभावित NOI गणना मूल्यांक का अनुभव और ज्ञान का उपयोग यह बुद्धिमान है.
मूल्यांकन के लिए PPU Befriending
वाणिज्यिक अचल संपत्ति मूल्यांकन की एक अन्य प्रकार PPU प्रति यूनिट या कीमत है. PPU अपार्टमेंट इमारतों के रूप में वाणिज्यिक संपत्ति, पर इस्तेमाल किया जा सकता है जहां अत्यधिक रिक्तियों तिरछा वित्तीय डेटा और अंतिम NOI टोपी दर हो सकती है. बिक्री तुलनीय उपर्युक्त विधि का उपयोग करके, एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति मूल्य निरूपक अधिक सही समान अपार्टमेंट की हाल ही में बिक्री की तुलना, और प्रति यूनिट एक औसत कीमत का निर्धारण करने के द्वारा एक अपार्टमेंट इमारत के मूल्य निर्धारित कर सकते हैं. बस एक संभावित निवेश में यूनिटों की संख्या से गुणा PPU एक सटीक मूल्यांकन प्रदान कर सकते हैं.
यह वाणिज्यिक अचल संपत्ति के एक निवेशक के लिए एक संपत्ति के लिए मूल्यांकन के तरीकों पता करने के लिए उपयोगी है. तरीकों को जानने और विशेषज्ञों की एक टीम के साथ काम करके, एक निवेशक समझदारी से तय है कि एक वाणिज्यिक संपत्ति एक लाभदायक निवेश होगा.
फास्ट वापस किराए पर
जून
05
बाजार के लिए सबसे अहम मुद्दों में से, ज़ाहिर है, कीमतें हैं. गोलमेज सम्मेलन के आयोजक के अनुसार, अप्रैल के लिए कंपनी के व्यापार विश्लेषक समूह औसत बिक्री मूल्य था:
कार्यालय - 39 000 यूरो / sq.m. के
ट्रेड - 38 000 यूरो / sq.m. के
औद्योगिक - 9 000 यूरो / sq.m. के
औसत किराए पर लेने की दर अप्रैल में खुले बाजार में की पेशकश की थी:
कार्यालय - 747 यूरो / / वर्गमीटर महीने.
ट्रेड - 1218 यूरो / / वर्गमीटर महीने.
औद्योगिक - 158 यूरो / / वर्गमीटर महीने.
2006 में, कनाडा में 000 24 आपरेशन में रखा गया था sq.m. के नई खरीदारी और अवकाश केन्द्रों में अंतरिक्ष.
2007 में वह पहले से ही 30 000 वर्ग मीटर रखा था, जब तक 2007 योजनाओं के अंत के लिए एक और आगे 70 000 परिचय 000 80 sq.m. हैं एक शॉपिंग और मनोरंजन केंद्र के रूप में व्यापार के क्षेत्र.
इसके अलावा, अगले 3 साल से अधिक के बारे में 10 व्यापारिक केंद्रों और शॉपिंग सेंटर की एक ही नंबर का निर्माण करने की योजना है. नई साइटों में किराए की दर लगातार बढ़ रही है, अप्रैल 2007 के लिए अधिकतम दर 4500 यूरो / / वर्गमीटर महीने पर पहुंच गया. वाणिज्यिक अंतरिक्ष और 1.770 यूरो / / वर्गमीटर माह के लिए. कार्यालय के लिए.
बिक्री के 1 वर्ग मीटर लागत. वाणिज्यिक संपत्ति की कुछ श्रेणियों वर्ष से अधिक में 2-2,5 समय में वृद्धि हुई है, उदाहरण के लिए, औद्योगिक गोदामों और प्रशासनिक भवनों.
मास्को कंपनी में भी आज कहा कि बाजार हमारे साथ overheating है, दांव बहुत अधिक हैं, हमारे क्षेत्र के लिए किराया बहुत अधिक है, और क्रय शक्ति और throughput अभी भी प्रमुख रूसी शहरों में से एक स्तर पर नहीं है. यह किरायेदारों की आँखों में शॉपिंग सेंटर के आकर्षण कम है Irina Fedchenko, परामर्श कंपनी व्यापार विश्लेषक, समूह के निदेशक के पर विचार - विमर्श के शुरू - उदाहरण के लिए, बहुत गैर किरायेदार वाणिज्यिक क्षेत्रों के लिए खोलने TRK ग्रीनविच का ही उदाहरण बता रहा है. अतीत में, अफवाह का शहर है, कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति के पतन पर पट्टा दरों. और जो कोई भी अचल संपत्ति में निवेश है, अब लीम्बो है: या तो निवेश या नहीं. नई सुविधाओं या पुराने दीर्घ के नवीकरण के निर्माण के समय. बैंकों और पट्टे कंपनियों है कि इन सौदों के लिए उधार दे, तो भी, आश्चर्य: निर्माण परियोजनाओं के लिए की घोषणा की दिनांक बंद कथित तौर पर भुगतान करता है. लंबे समय से कनाडा में वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए किराए और बिक्री कीमतों में वृद्धि कर सकते हैं?
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सहमत है कि वास्तव में उच्च है, और कंपनी की कनाडा शाखा के निदेशक अलेक्जेंडर Filatov, AlyansRegionLizing, यह बाजार की अपरिपक्वता युवा, समझा दांव अकेले 2004 में इसके विकास शुरू कर दिया है, और वाणिज्यिक अचल संपत्ति की कमी का गठन किया. वाणिज्यिक अचल संपत्ति पट्टे में इस स्तर पर निवेश के अपने स्वयं के जोखिम है, लेकिन, अलेक्जेंडर दृश्य में, कीमतों में गिरावट, गैर - साधन के जोखिम के बारे में बात करते हैं, अगले दो वर्षों में नहीं होगा. सब से ऊपर अपनी छवि है, जो विशेषता है, हासिल करने की मांग की कंपनियों के स्वामित्व की धारणा. अपने कमरे में बैठे या एक अच्छा व्यापार केंद्र में बैठने के लिए, या उपनगरों में कहीं वापस लेने के लिए जगह किराए पर - इस व्यापार के लिए एक सार्थक सूचक है. इसलिए, कीमत बढ़ जाती है को जारी रखने के लिए, शायद एक छोटे से ब्रेक के साथ, लेकिन आने के 2007-2008 में, कीमतों में वृद्धि होगी. हम हमारे व्यापार के लिए पट्टे पर देने के लेनदेन को वापस जब वे किराए पर लेने के लिए उनके परिसर किराया भागीदारों की कुछ चर्चा की. वे 5-10% की वृद्धि के रूप में. यह प्रक्षेपण अगले साल के लिए किराये की दर बढ़ा. - निवेश OOO KLP निदेशक पॉल Vysotsky, भी कार्यालय अचल संपत्ति खंड में 10% की कीमतों में वृद्धि, जो इस प्रारूप में वर्ग वी. के स्तर पर तैनात है, वाणिज्यिक अचल किराए पर लेने के साथ कोई समस्या नहीं की भविष्यवाणी वहाँ संपत्ति, और मुझे लगता है कि, के रूप में अच्छी तरह से बेंचमार्क औसत के रूप में कभी नहीं होगा, पॉल ने कहा.
पॉल Seliverstov, वाणिज्यिक अचल संपत्ति कोरा - टी कंपनी के प्रबंधन के लिए विभाग के प्रमुख के अनुसार: आज बाजार पर नई सुविधाओं दर्ज ज्यादा obrushit बाजार कीमतों की तारीख में प्रचलित नहीं है. एक शॉपिंग सेंटर अगर बाजार पर ध्यान केंद्रित नहीं है, लेकिन पर कीमतों कि निवेशक को देखना चाहते हैं, तो हाँ, समस्या हो, के रूप में ग्रीनविच में हो सकता है. अगर कीमत बाजार स्थापित किया जाएगा, नई सुविधाओं के कमीशन भारी बाजार को प्रभावित नहीं कर रहे हैं, और napolnyaemostyu किरायेदारों ठीक पॉल के लिए अनुसार, निकट भविष्य में भी सबसे अच्छा साइटों की विकास होता है. और इस संघीय, खिलाड़ियों और मास्को के विदेशी कंपनियों के व्यापार में प्रवेश से संबंधित है. एक ही समय में, स्नातक, ए +, बी, सी श्रेणी के परिसर में आयोजित किया जाएगा और बहुत आगे है, के रूप में बड़े शहरों में. विकसित करने के लिए एक अच्छा स्थान के साथ कमरे के लिए मूल्य. अन्य गिरने तक की लागत.
इसी तरह की राय नतालिया Korchuganova, निदेशक रामबाण, मानता है कि 30% है कि तथ्य यह है कि खरीदारी केन्द्रों की संख्या बढ़ जाती है के कारण है नीचे औसत खुदरा अंतरिक्ष के लिए किराए पर लेने की दर उन सुविधाओं है कि इस में पेश किया जाएगा और अगले दो या तीन साल मांग में हो सकता है और अपने ग्राहकों को किराए पर लेने की दर और निवेश के लिए मिल जाएगा. हालांकि, पहले से ही कार्यालय और खुदरा अंतरिक्ष के लिए आवश्यकताओं को बदलने, उद्यमियों को बेहतर, और अधिक दिलचस्प पर्यावरण के लिए चाहते हैं. यहाँ डेवलपर्स, निवेशकों और ध्यान दे लायक करने के लिए इस नए साइटों है.
परियोजनाओं की सावधानी से विचार के लिए की जरूरत है और कहा निवेश संचालन शाखा नोवोसिबिर्स्क में VTB, सेर्गेई Zemtsov और विश्वास व्यक्त किया कि सब कुछ ठीक हो और Urals के लिए किसी भी बहुउद्देशीय सुविधा बंद का भुगतान कर सकते हैं कि टीम के नेता, बशर्ते कि यह गुणवत्ता होगा. हम मानते हैं कि सेर्गेई ने कहा है कि अपने जोखिम को कम करने, भले ही अब बनाया कई नई सुविधाओं, अगर धारणा स्पष्ट शॉपिंग सेंटर साइबेरियाई या मास्को परामर्श फर्म के साथ, निर्माण कर सकते हैं. एक अन्य महत्वपूर्ण बिंदु को बेचने के लिए कुछ भी नहीं है, अगर यह शॉपिंग मॉल के लिए आता है. क्योंकि, जब कम से कम पांच क्षेत्रों में बेच रहे हैं, प्रबंधन कंपनी प्रबंधन के साथ समस्या हो रही है. इसके अलावा, वस्तु जो कई मालिकों के लिए है, एक ही वस्तु से कम ग्रेड, लेकिन एक मालिक द्वारा. अगर इन स्थितियों से मुलाकात कर रहे हैं, यह गिरने जोखिम.
राय विभाजित बाजार की संभावनाओं पर में गोलमेज थे, लेकिन सभी बिजली की चिंता के साथ.
बाजार पर एक महत्वपूर्ण बाधा है कि गोल मेज प्रतिभागियों को प्रोत्साहित उच्च कीमतों और बढ़ती वित्तीय जोखिम अधिकार और नौकरशाही की स्थिति में नामित किया गया था. अलेक्जेंडर Filatov, लिमिटेड AlyansRegionLizing: जब शुरू गैर आवासीय फर्श अंतरिक्ष के लेन - देन अनुवाद की समीक्षा, अचल संपत्ति एजेंसियों को इस दिशा में सहायता के बारे में बदल गया, और हम एक साल और दो साल के बारे में समय कहा जाता है. नोवोसिबिर्स्क में, एक ही सवाल पूछा, कहा: तीन सप्ताह. जारी होने की तिथि - यह संभव नहीं है! इस तरह के गोल मेज सरकार के स्तर पर आयोजित किया जाना चाहिए. क्योंकि सभी इंतजार कर रहे हैं. हम एक परियोजना है जहां देश औपचारिक रूप नहीं है, लेकिन हम यह मानते हैं, और परियोजना पट्टेदार शामिल है, जो कहा: दोस्तों, समस्या है क्योंकि मैं उनके संबंध है, तो मैं मैं druzhu कुछ है नहीं हो सकता है, और मैं पूरी तरह से प्रतिज्ञा जाएगा तुम पर आधा भूमि पर बना है. हम बहुत ज्यादा Kuzbass में इस विकास, संबंधों निजी हितों और व्यक्तिगत टाई पर आधारित हैं. हम पट्टेदार के लिए जोखिम बदलाव के लिए तैयार हैं. लेकिन इस समस्या को संबोधित किया जाना चाहिए और केवल खुद के अधिकारियों के साथ सौदा कर सकते हैं.
एक ही समस्या को संबोधित किया और सर्गेई Zemtsov, नोवोसिबिर्स्क में OAO Vneshtorgbank शाखा: हमारे लिए, बैंक दोनों के लिए यह महत्वपूर्ण है करने के लिए परमिट प्रलेखन प्राप्त करने में देरी को कम करने. आदेश में की पेशकश करने के लिए कुछ उन्नत उत्पादों के अनुमोदन को मंजूरी दे दी है कुछ समय और स्पष्ट लिए प्रक्रियाओं को जिम्मेदार ठहराया है. संचित अधिकारियों और एंड्रयू Verhoturova, एजेंसी दैनिक समाचार के निदेशक से कई जब वे प्रशासन के साथ इस मुद्दे को तय? जब वे कुख्यात कक्ष 108 में 20 लड़कियों डाल दिया, और वहाँ आदेश navedut? जब एक खिड़की का काम सिद्धांत है, जो राज्य संपत्ति का प्रबंधन समिति द्वारा घोषित किया जाता है? क्या अब राज्य संपत्ति के प्रबंधन के लिए समिति आने वाले सभी दस्तावेजों पर नहीं है भी फैली, रजिस्टर नहीं है, क्योंकि उपकरणों के लिए एक पुलिस वाले के रूप में रखने की जरूरत है! यही है, आप के लिए दस्तावेजों की एक फ़ोल्डर है कि आप साल के लिए सहमत हो गए हैं लाने की है, और आप कहते हैं: एक पुलिसकर्मी छोड़ दो!. जिम्मेदारी क्या है? क्या शामिल है? जब जवाब? कोई नहीं जानता!
क्या किया जा सकता है पर गोलमेज चर्चा बंद करने के लिए सरल और प्रलेखन अनुमति तंत्र डिजाइन में तेजी लाने के. विक्टर Gunin इंक, "मैकेनिक्स विकास पट्टे अधिकारियों को परियोजना को बढ़ावा देने में कम रुचि ने कहा: सामान्य प्रशासनिक अधिकारी बैठता है, और वह परियोजना की अर्थव्यवस्था में कोई दिलचस्पी नहीं है और समझने के लिए कि वहाँ होगा नहीं. क्यों उसे? आज तक, वहाँ शासन की एक प्रणाली है, और अधिक अनिश्चित ही जोखिम, वित्तपोषण की उच्च दर है. अलेक्जेंडर Filatov लिमिटेड, के दोनों नोवोसिबिर्स्क, जहां की biznesroientirovannaya वाणिज्य और उद्योग चैंबर व्यापार की समस्याओं को हल करने में मदद करने के लिए वाणिज्य और उद्योग चैंबर, कनेक्ट करने के लिए आमंत्रित AlyansRegionLizing है. यह कुछ भी नहीं करने के लिए नेतृत्व कर सकते हैं - सिकंदर ने कहा, ऐसी संरचनाओं के लिए एक की जरूरत है जो अधिकारियों को बातचीत करेंगे, लेकिन सरकार और भी बेहतर होगा व्यक्तिगत शिकायतों के आधार पर. वाणिज्य और उद्योग चैंबर, और भी ऐसा करने के लिए बाध्य करना चाहिए, क्योंकि यह इस उद्देश्य के लिए बनाया गया था. पॉल Vysotsky, लिमिटेड KLP - निवेश का सुझाव दिया है कि तथ्य यह है कि ऋण देने में अनुभव के साथ सभी प्रमुख डेवलपर्स अचल संपत्ति एजेंसी और इतने पर, अपने अनुभव पर आधारित सहित, पहले एक तंत्र के रूप में इन सभी प्रक्रिया को सरल करने के लिए लिखा था के साथ शुरू करते हैं. क्योंकि खुद नौकरशाहों, वे करते हैं यह कभी नहीं होगा.
किसी भी तरह से, लेकिन वाणिज्यिक अचल संपत्ति बिक्री, सक्रिय रूप से विकसित कर रहा है और सब कुछ के बावजूद में, हमारे शहर में कुछ नया दिलचस्प परियोजनाओं में अगले 3 वर्षों में, लेकिन इस बीच में, शायद सार्वजनिक क्षेत्र में प्रशासन की स्थापना की जाएगी.
त्वरित संपत्ति की बिक्री
अगस्त
12
रियल एस्टेट अक्सर सबसे सुरक्षित उपलब्ध निवेश के रूप में जाना जाता है. क्योंकि, अचल संपत्ति निवेश संपत्ति का सही मूल्यांकन (और अपने असली मूल्य) के साथ मार डाला, अच्छी कमाई में परिणाम कर सकते हैं. यह एक कारण कैसे कुछ लोगों को अपने नियमित नौकरी के रूप में निवेश अचल संपत्ति में संलग्न है. मोटे तौर पर अचल संपत्ति की बातचीत आवासीय अचल संपत्ति की ओर केंद्रित कर रहे हैं, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के रूप में लोकप्रिय नहीं हो रहा है. वही सब, वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति में निवेश के लिए भी एक अच्छा विकल्प है.
वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति के कई विभिन्न रूपों शामिल हैं. अधिकांश लोगों को केवल कार्यालय भवनों, पार्क, या निर्माताओं / औद्योगिक इकाइयों में वाणिज्यिक अचल संपत्ति के साथ सहयोगी. फिर भी, कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति की पूरी तरह से सब कुछ नहीं है. वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए अधिक है. स्वास्थ्य देखभाल केंद्रों, खुदरा संरचनाओं और भंडारण गोदाम वाणिज्यिक अचल संपत्ति के सभी अच्छे उदाहरण हैं. यहां तक कि अपार्टमेंट की तरह आवासीय संपत्तियों (या किसी भी संपत्ति है कि अधिक से अधिक 4 आवासीय आवास इकाइयों के शामिल हैं) वाणिज्यिक अचल संपत्ति माना जाता है. तथ्य की बात के रूप में, इस तरह वाणिज्यिक अचल संपत्ति बहुत बाद की मांग की है.
तो, वाणिज्यिक अचल संपत्ति वास्तव में लाभदायक है? खैर, अगर यह आकर्षक नहीं थे मैं के बिल्कुल नहीं किया गया है कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में लेखन. तो, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए यकीन है कि उत्पादक है. वाणिज्यिक अचल संपत्ति के साथ ही बात है कि अवसर को स्वीकार करने के लिए थोड़ा मुश्किल के रूप में आवासीय अचल संपत्ति के बराबर है. लेकिन वाणिज्यिक अचल संपत्ति लाभ विशाल असली हो सकता है (वास्तव में, बहुत बड़ा है की तुलना में आप उसी अनुपात की आवासीय अचल संपत्ति के द्वारा आशा कर सकते हैं). आप या तो सराहना के बाद या के लिए बाहर देने के लिए reselling के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति ले सकता है, खुदरा विक्रेताओं का कहना है.
वाणिज्यिक अचल संपत्ति विकास आवासीय अचल संपत्ति के उद्भव के लिए संकेत के रूप में 1 संभाला तथ्य के एक मामले के रूप में है. एक बार जब आप इस क्षेत्र में महत्वपूर्ण वाणिज्यिक विकास (या तो कर टूट जाता है या जो भी कारण) की संभावना के स्वीकार करते हैं, तो आप बेहतर वाणिज्यिक अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि के लिए क्षमता का आकलन शुरू किया था और फिर इसके लिए तुरंत जाने के लिए (समान रूप से आप के रूप में जल्द ही एक अच्छा सौदा खोजने के लिए). और आप वास्तव में एक अच्छा सौदा हो रही करने की दिशा में काम करना चाहिए.
यदि आपको लगता है कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति, भूमि जैसे, बड़ा हिस्सा है जो भी महंगा है के लिए आप खरीद करने के लिए कर रहे हैं में उपलब्ध है, तो आप एक छोटे निवेशक समूह (अपने दोस्तों के साथ) के गठन देखो और यह सामूहिक खरीद सकता है (और लाभ बाद में विभाजित) . कुछ मामलों में जैसे एक खुदरा बूम के क्षेत्र में होने की उम्मीद है, जब आप यह है कि आप छोटे व्यवसायों के लिए renting की मंशा के लिए एक गोदाम में बदल सकते हैं एक संपत्ति खरीद लाभदायक निर्धारित सकता है.
तो वाणिज्यिक अचल संपत्ति संभावना निवेश की एक पूरी ढेर सारे दर्शाती है, तुम सिर्फ इसे जब्त करने की जरूरत है.
जब्त रियल एस्टेट बाजार गर्म है! संपत्तियों की हर महीने हजारों के माध्यम से विभिन्न जब्ती और दिवालियापन कानून बैंक, राज्य, संघीय और निजी संगठनों द्वारा repossessed हो. उन गुणों को उनके वास्तविक बाजार मूल्य के एक अंश पर नीलामी के माध्यम से खरीदा जा सकता है! अपने आप के लिए आज एक खोजने के लिए या स्टार्ट भवन पैसा!
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त्वरित संपत्ति की बिक्री
अगस्त
01
बिक्री के लिए ट्रिपल नेट पट्टे के रूप में वाणिज्यिक रियल एस्टेट के लिए संबंधित
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यदि आप वाणिज्यिक अचल संपत्ति में एक निवेश पर विचार कर रहे हैं, ह्यूस्टन एक उत्कृष्ट पसंद है. इस हलचल शहर के भीतर, वहाँ कई वाणिज्यिक निवेश विकल्पों में से चयन कर रहे हैं. जो एक तुम्हारे लिए सबसे अच्छा होगा? कई को लगता है कि बिक्री के लिए एक ट्रिपल नेट पट्टे के प्रयास के कम से कम राशि के साथ उन्हें उनके डॉलर पर सबसे बड़ी वापस लाना होगा.
लेकिन एक ट्रिपल नेट पट्टे हर किसी के लिए सही नहीं है. यदि आप एक शॉपिंग सेंटर डेवलपर के रूप में अवसरों की जाँच कर रहे हैं, ह्यूस्टन एक पट्टा है कि अपनी आवश्यकताओं सूट करने के लिए जाना जाता है.
तुम्हारा सबसे अच्छा निवेश के अवसर को चुनने में पहला कदम ठीक से समझने के लिए एक ट्रिपल नेट पट्टे क्या है. पट्टे की इस प्रकार के मामले में, किरायेदार मासिक किराये की राशि के अलावा रखरखाव, करों और बीमा के लिए मौद्रिक जिम्मेदारी हो जाती है.
पट्टे की इस तरह की आम तौर पर एक बहुत ही लंबी अवधि के समझौते है, कुछ ठेके के रूप में लंबे समय के रूप में 50 साल के रूप में जाने के साथ,. इस वजह से, यह बहुत महत्वपूर्ण है कि आप दोनों बिक्री के लिए एक ट्रिपल नेट पट्टे के फायदे और नुकसान तौलना इससे पहले कि आप वाणिज्यिक अचल संपत्ति ह्यूस्टन में निवेश के इस प्रकार बनाने का फैसला.
पट्टे की इस तरह के फायदे दोनों मकान मालिक और किरायेदार कई मायनों में फायदा होगा. मकान मालिक अपने अपने किरायेदार के द्वारा किया जा साइट के रखरखाव के लिए मकान मालिक की ओर से बहुत कम काम छोड़ने संपत्ति के रखरखाव की उम्मीद कर सकते हैं. ज्यादातर मामलों में, किरायेदार अच्छी हालत में संपत्ति रखने में एक निहित ब्याज है, के बाद से यह उसकी खुदरा साइट को और अधिक संभावित ग्राहकों के लिए आकर्षक बनाना होगा.
दूसरा पहलू पर, एक किरायेदार नियमित मरम्मत संपत्ति के रूप में वह फिट देखता है और अद्यतन सहित स्वामित्व की स्वतंत्रता के कई आनंद सकता है. हालांकि, वह वाणिज्यिक अचल संपत्ति जिस तरह से संपत्ति का मालिक है, ह्यूस्टन में प्रारंभिक निवेश का बोझ नहीं है.
पट्टे की इस प्रकार में शामिल जोखिम भी हैं. एक किरायेदार उचित रखरखाव नहीं, लंबे समय में संपत्ति और अधिक पैसे की लागत मालिक हो सकता है. वहाँ कदम है कि आप, मालिक के रूप में, इन जोखिमों के कई को कम करने ले जा सकते हैं. यदि बिक्री के लिए एक ट्रिपल नेट पट्टे एक संभावना की तरह लगता है, आज एक अचल संपत्ति एजेंट और वकील से बात करने के लिए देखने के लिए अगर यह तुम्हारे लिए सबसे अच्छा विकल्प है.
पुनरधिकार
जून
23
कनाडा में वाणिज्यिक अचल संपत्ति में पेशेवर दलाली सेवाओं अपेक्षाकृत हाल ही में बन गए हैं. प्रश्न इसलिए, अब तक ज्यादातर लोगों को «वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए दलाल क्या है?» बस pozhmut कंधों. और भी उन जो एजेंसियों की मदद के साथ पहले से ही sdaval या किराए पर परिसर अक्सर उपचार के लाभ का एक स्पष्ट समझ नहीं है के साथ पेशेवरों नहीं जानता कि क्या है और यह मांग कर सकते हैं चाहिए. इस पत्र में, हम सबसे आम वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए दलाल के साथ जुड़े मिथकों razvenchat चाहते हैं.
मिथक नंबर 1: अधिक छापों, बेहतर वाणिज्यिक अचल संपत्ति दलाल?
वहाँ व्यापक विचार है कि दलाल नियमित रूप से आवास के लिए कई विकल्प के रूप में ग्राहकों को दिखाना चाहिए है, और अधिक वह करता है, अपने काम की गुणवत्ता बेहतर है. वास्तव में, सब कुछ इसके विपरीत करने के लिए सही है. ब्रोकरेज में एक विशेषज्ञ का कहना है कि एक जगह है कि ग्राहकों की सभी आवश्यकताओं को पूरा खोजने के लिए, यह बहुत मुश्किल है. यह इसलिए भी अक्सर देखा गया है की संभावना है संकेत मिलता है कि दलाल असावधानी से ग्राहकों को सुन और उसे «यादृच्छिक» विकल्पों को आमंत्रित. क्योंकि इस तरह के दलाल «गाइड» जमीन या एक संभावित खरीदार के मालिक के रूप में हारे, क्योंकि वे किसी भी परिणाम के बिना अपने बहुमूल्य समय खर्च करते हैं.
इस पेशेवरों को अपनी इच्छाओं को ध्यान से सुना है, बाजार के प्रस्तावों पर सभी उपलब्ध का पता लगाने और एक है कि एक है कि वास्तव में आप सूट का चयन होगा. आमतौर पर, परिणाम प्राप्त करने के लिए यह 3-4 रन की एक अधिकतम की जरूरत है.
मिथक नंबर 2: बड़ी एजेंसियों में काम कर रहे पेशेवर
ज्यादातर लोगों का मानना है कि नाम जोर से और «पैमाने पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति एजेंट दलालों के अनुभव और व्यावसायिकता की गारंटी. हालांकि, यह हमेशा मामला नहीं है. सबसे पहले, एक लंबा इतिहास के साथ imenitye कंपनी और उन्हें काम करने के लिए तैयार की कोई कमी नहीं है, इसलिए, दलालों को कमीशन एजेंसी के एक काफी कम प्रतिशत की पेशकश. एक ही समय में, छोटी कंपनियों, इसके विपरीत द्वारा, योग्य कर्मचारियों को आकर्षित करने में रुचि रखते हैं और उन्हें अधिक अनुकूल वित्तीय स्थितियों के साथ उपलब्ध कराने के लिए तैयार हैं. दूसरे प्रमुख एजेंसियों उनके दलालों (विशेष) लक्षित कंपनी के साथ काम कर रहे हैं. खरीदार या समाप्त अंतरिक्ष के लिए पट्टेदार मिल - कि है, वे काम करने की पूरी रेंज प्रदर्शन, उनकी चुनौती (परिसर खोज, मालिक, एक संधि के समापन, आदि के साथ बातचीत करने के लिए) की जरूरत नहीं है नहीं है. दलालों का एक बहुत ही छोटी कंपनियों जहां नहीं कर रहे हैं इसके सुविधाओं में सौदा «शून्य» बनाते हैं. तदनुसार, वे स्वाभाविक एक गहरी बाजार ज्ञान और ग्राहकों की जरूरतों को समझने की आवश्यकता है.
मिथक संख्या 3: निजी दलाल फायदेमंद सौदा
कितने लोगों की सेवा तथाकथित «निजी दलालों» में नहीं जला होगा, अभी भी किसी को जो आप सलाह देने के लिए क्या किसी इवान Ivanychu उल्लेख पाते हैं क्योंकि यह है «सस्ते». आप सेवाओं की लागत के रूप में अच्छी तरह के रूप में अपने स्वयं के और शांति है, लेकिन एक है कि आप निश्चित रूप से रोका जा नहीं होगा नहीं सच सहेजें,. तो क्या के लिए है, वास्तव में, «overpay» ग्राहक, एजेंसी की चर्चा करते हुए?
सबसे पहले, किसी भी एजेंसी स्वाभिमानी नैतिकता, जो स्पष्ट रूप से एक ग्राहक के साथ आचरण के नियम दलाल ने कहा की एक कोड है. उदाहरण के लिए, कोड के अनुसार, दलाल नहीं आप गलत जानकारी देने का अधिकार है, वह अपने हितों की रक्षा के लिए और आप लेनदेन पर सभी जानकारी के साथ प्रदान करने के लिए बाध्य है. इन नियमों अधिकारी का उल्लंघन उसके लिए एक बहुत अप्रिय परिणामों के लिए नेतृत्व करने के लिए और बर्खास्तगी सहित सकता है.
दूसरे, एजेंसी सभी दलालों प्रबंधन के प्रत्यक्ष नियंत्रण के तहत कर रहे हैं. यह है कि, अगर दलाल एक गलत कदम बनाता है, यह हमेशा सही है, काउंसिल में मदद मिलेगी और, यदि आवश्यक हो, एक और विशेषज्ञ ग्राहक हस्तांतरण.
तीसरे में, एजेंसी के माध्यम से सभी दस्तावेजों, कानूनी विभाग है, जो केवल एक संधि याद नहीं था, अगर यह किसी भी तरह का नुकसान में ग्राहक के हितों से जाँच की जानी चाहिए.
एक ही समय में, निजी दलाल अपने खुद के मालिक. एक अंधे आँख बारी - वह क्या जानकारी और चुप्पी के रूप में आवाज है, जो अनुबंध खंड आपका ध्यान आकर्षित करने के लिए, और क्या चुनता है. यदि बाद में आप अपने काम की गुणवत्ता के लिए एक का दावा है उसे न्याय लाने के लिए बहुत मुश्किल है, खासकर के बाद से इन «» मध्यस्थों के सबसे कभी नहीं पंजीकृत हो जाएगा.
सबसे अच्छा दर है, लेकिन कोई गारंटी: एक्सचेंजर बाहर मुद्रा को बदलने के रूप में एक ही दूसरे शब्दों में, निजी दलालों की सेवाओं का उपयोग करें.
मिथक संख्या 4: बेहतर करने के लिए कई एजेंसियों को सीधे लागू
यह प्रतीत होता है कि तर्क सरल है: अधिक एजेंसियों को अपने उद्देश्य की बिक्री में शामिल हैं, तेजी से परिणाम होगा. लेकिन यह केवल ब्रोकरेज फर्मों की तकनीक के साथ असहज महसूस लोगों के लिए बात कर सकते हैं. वहाँ काफी प्रिंट और ऑनलाइन संस्करणों में, अपनी साइटों पर रखा है जिसमें एजेंसी के एक संकीर्ण सीमा के हैं. तदनुसार, अगर आप कहते हैं, पाँच एजेंसियों, जोखिम ही मीडिया में अपनी साइट पर पांच अलग अलग विज्ञापनों को देखने के लिए. इतना ही नहीं, अपने आप में यह संदिग्ध विज्ञापन देता है, तो अधिक संभावना है कि प्रत्येक एजेंसी के एक छोटे से कोशिश करेंगे «भुला» वस्तु की विशेषताओं, और पांच विज्ञापन का एक परिणाम के रूप में विरोधाभासी जानकारी दे देंगे.
वास्तव में, सिर्फ एक ही संस्करण में उल्लेख है, और विषय सदा ही रियाल्टार डेटाबेस में प्रवेश करती है. सबसे दलालों एक ही डेटाबेस का उपयोग करें, ताकि अंत में एक ही जानकारी है. दूसरे शब्दों में, एक एजेंसी की बात है, तुम सब पर नहीं कर रहे हैं अपने अवसरों की जल्दी से नहीं कम करता है और वस्तुओं को बेचने के, और मुख्य बात है - आप इसे बचाने के लिए प्रतिष्ठा (सुविधा).
कई एजेंसियों के साथ काम कर रहे एक और नकारात्मक एक nih.vy के साथ नहीं एक अनन्य अनुबंध समाप्त कर सकते हैं. लेकिन केवल कंपनी के साथ एक अनन्य अनुबंध, दलाल आप अपनी साइट और लेन - देन का सबसे अच्छा शर्तों के बढ़ने के लिए सबसे लाभप्रद योजना दे देंगे.
मिथक 5 संख्या: बस आधार सुविधाओं में देखो और निपटने के लिए तैयार है
«विशाल डेटाबेस एजेंसियां, तो दलाल विशिष्ट मापदंड पर जल्दी से काम नहीं कर रहा है एक उपयुक्त जगह मिल ...» दुर्भाग्य से, इस तरह के बयानों के लिए अक्सर सुना है. लेकिन अगर सब कुछ इतना आसान था, एक दिन के लिए हो, लेकिन दलालों के लिए कार्यालय से बाहर जाना नहीं है. वहाँ एक तार्किक सवाल है: यह क्यों नहीं हो रहा है?
विडंबना यह है कि यह trite लगता है, लेकिन प्रत्येक मामले व्यक्तिगत है, और अंतरिक्ष के लिए बुनियादी आवश्यकताओं के अलावा, सुझावों की एक बहुत है, काम करता है में पहले से ही «पॉपअप». कोई है, और तुम दीवारों और छत की ऊंचाई की एक निश्चित मोटाई, किसी की जरूरत है अपने पेड़ को नकार, किसी के बिना बड़े प्रदर्शन मामलों पुनर्विकास की संभावना ... हाँ, और मालिक अक्सर अपने संभावित पट्टेदार की अपनी दृष्टि है: कुछ तैयार नहीं हैं «बैठते हैं» राज्य संरचनाओं, दूसरों चाहते कार्यालय आगंतुकों का एक बड़ा प्रवाह, लेखा परीक्षा फर्मों के खिलाफ अभी भी स्पष्ट नहीं है ... से दलाल अधिकतम धैर्य और दृढ़ता के एक समाधान है कि दोनों पक्षों को संतुष्ट करने की आवश्यकता है. नींव के साथ है बस पर्याप्त नहीं काम करने के लिए: आप देखने के लिए जाना है, व्यक्तिगत रूप से मालिकों के साथ मिलने के लिए है, हमेशा जानकारी की वैधता की जांच, आदि यही कारण है कि «माध्यमिक» लेन - देन दो सप्ताह आम तौर पर दो महीने के लिए ले जाता है
मिथक संख्या 6: लक्ष्य दलाल केवल एक खरीदार खोजने के लिए
कई लोगों का मानना है कि जब एक संभावित खरीदार अपने सिर अनुमोदन सिर हिला देते हैं और कहा कि यह उपयुक्त परिसर है, दलाल समाप्त होता है. लेकिन वास्तविकता में, अंत में केवल पहला चरण - खोज - और सबसे कठिन शुरू करने के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले एक सौदा ले. यह है कि इस विशेष प्रतीत होता है? क्या खरीदार और विक्रेता (मालिक और किरायेदार) करने के लिए सहमत करने में सक्षम नहीं हैं? लेकिन वास्तविकता यह है कि मामलों के 70% में समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले दोनों पक्षों पर एक बहुत ही सकारात्मक मनोदशा के बस नहीं आया है!
हाल असहमति पैदा होती है जब यह भुगतान अनुसूची करने के लिए आता है. कई विक्रेताओं पसंद करते हैं साइट के वास्तविक मूल्य आधिकारिक तौर पर पहचान नहीं है और अपतटीय कंपनियों या विदेशी बैंकों के माध्यम से नकदी के एक हिस्से को प्राप्त है. एक ही समय में, (विशेष रूप से ऐसे मामलों में ईमानदारी विदेशी कंपनियों रहे हैं) खरीदारों नहीं सभी जाने के लिए तैयार हैं.
एक अन्य कारण पार्टियां एक आम भाजक क्यों नहीं पहुँच सकते हैं - किसी विशेष शर्तों के अनुबंध में परिसर सेट के मालिक की इच्छा है. उदाहरण के लिए, मकान मालिक के कार्यालय में धूम्रपान के लिए उच्च जुर्माना निर्धारित करते हैं, एक व्यापार केंद्र पालतू जानवर के क्षेत्र ले सकते हैं ... अगर पहली नज़र में, इस तरह का दावा विशिष्ट शिकायतों नहीं बढ़ा सकते हैं, यह प्रलेखित किया जा रहा है, वे अक्सर एक मौलिक अस्वीकृति के साथ स्वागत कर रहे हैं किराएदार की.
इस प्रकार, वहाँ एक खरीदार खोजने के लिए थोड़ा है. शिल्प कौशल दलाल तीव्र कोण को दरकिनार करने के लिए, आवश्यक समझौते के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले सौदा लाने खोजने के लिए और उनके मुवक्किल के लिए यह सबसे अनुकूल मामले में समाप्त करने के लिए मदद करने की क्षमता है.
मिथक संख्या 7: ब्रोकर कुछ नहीं के लिए भारी पैसा «हो जाता है?
और अंत में: कई लोगों का मानना है कि जीवन एक दलाल है - स्वर्ग सचमुच पैसा जो आसमान से गिर रही है. वास्तव में, यह नहीं है. यह कठिन काम है, और परिणाम है जब तक की स्थिति में नहीं पिछले एक पल की भविष्यवाणी करने के लिए. दलाल महीनों के लिए एक ही लेन - देन पर और एक वह sorvetsya संधि पर हस्ताक्षर के दिन पर काम कर सकते हैं. या कमरे में एक बार दिखाने के लिए, और यह इस प्रकार «आदर्श» विकल्प होगा. ग्राहकों की मांग मुखर है, और शायद पता है क्या करना चाहता था और अच्छा प्रस्ताव अस्वीकार, एक के बाद एक कर सकते हैं. यह तनाव काम है कि उच्च एकाग्रता और पूर्ण समर्पण की आवश्यकता है. और फिर हमें यह नहीं भूलना चाहिए कि दलाल परिणामों के लिए केवल एक कमीशन प्राप्त करता है तो, अपनी आय सीधे प्रयास करने के लिए आनुपातिक है.
«संयुक्त रियल्टी समूह» (परामर्श, दलाली सेवाओं, पट्टों, खरीदने और बेचने वाणिज्यिक अचल संपत्ति, कानूनी सहायता लेनदेन) द्वारा उपलब्ध कराई गई सूचना. http://www.pro-bargainhunter.com
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