पुरालेख के लिए वाणिज्यिक पट्टों के लिए
दिसम्बर
31
मैं वॉशिंगटन डीसी में वाणिज्यिक खुदरा पट्टों गुण कहां से मिल सकती है?
द्वारा प्रकाशित किया गया था: | टिप्पणियाँ
मार्च
22
यह एक बहु हिस्सा लेख जो वाणिज्यिक पट्टों पर ध्यान केंद्रित करेंगे है.
वाणिज्यिक पट्टों वार्ता अक्सर कई बार दिल के बेहोश के लिए नहीं है. यह इस के साथ दिमाग में है, कि हम वाणिज्यिक पट्टे पर देने के विभिन्न पहलुओं पर प्रकाश डाला करने का प्रयास करेंगे. संदर्भ, खंड, बातचीत और पट्टों की इन प्रकार के लिए आवश्यकताओं: इस लेख में हम सहित विषयों की जांच करेंगे.
एक वाणिज्यिक पट्टा है कि आम आदमी या अनुभवहीन, अक्सर भ्रमित कर रहे हैं के कई पहलू हैं, और जब जोर से पढ़ने की तरह लगता है "मिथ्या अर्थ लेना मिथ्या अर्थ लेना - गीत - goo हो goo के?"
वाणिज्यिक पट्टों और पकड़े पट्टा जब पट्टा बातचीत में मदद मिलेगी उन की स्थिति में इस्तेमाल किया शब्दों को समझना. यदि आप एक अनुभवी वाणिज्यिक अचल संपत्ति मध्यस्थ नहीं हैं, यह सुझाव दिया है कि आप किसी भी वाणिज्यिक अचल संपत्ति पट्टे में प्रवेश करने के लिए पहले एक पेशेवर वाणिज्यिक अचल संपत्ति एजेंट और / या कानूनी सलाहकार से संपर्क करें.
चलो कुछ बुनियादी अवधारणाओं के साथ शुरू करते हैं ...
वहाँ हमेशा एक पट्टा में शामिल दो पक्षों: किरायेदार और मालिक हैं. जबकि मालिक एक मैनेजमेंट कंपनी या कानूनी फर्म है जो पट्टे आकर्षित द्वारा प्रतिनिधित्व किया जा सकता है, अक्सर किरायेदारों स्वयं का प्रतिनिधित्व कर रहे हैं.
एक पट्टा में प्रत्येक पक्ष किराए पर स्थान प्राप्त करने के लिए उद्देश्य हैं:
एक किरायेदार के उद्देश्यों में शामिल हो सकता है:
एक उचित किराया अपने उपभोक्ताओं को संपर्क में गण्य है और उम्मीद की परिचालन लागत के लिए भविष्य की जरूरतों और विकास के लिए क्षमता का विस्तार करने की अधिकतम भुगतान के साथ एक पट्टा प्राप्त करने के
दूसरे हाथ पर एक मालिक काफी अलग उद्देश्यों जिसमें शामिल हो सकते है:
उच्च गुणवत्ता वाले उनके जोखिम के माध्यम से अपने निवेश की संपत्ति की रक्षा स्थानांतरण निवेश और संपत्ति के अधिकार हासिल करने की क्षमता पर वापसी को अधिकतम किरायेदारों को प्राप्त करने और रखने चाहिए किरायेदार डिफ़ॉल्ट
जबकि एक पट्टा के दोनों पक्षों के उद्देश्य भिन्न है, कुछ समानताएं के रूप में अच्छी तरह से कर रहे हैं. जैसे आइटम:
वित्तीय निवेश दोनों पक्षों / खर्च किया जाएगा का एक स्पष्ट रूप से शब्दों में, बाध्यकारी अनुबंध संरक्षण और क्षमता दोनों पक्षों के लिए लाभदायक हो सकता है की स्थापना
पट्टों के प्रकार
पट्टों कि वाणिज्यिक संपत्ति काम पर रखने में कार्यरत हैं के कई प्रकार हैं. कुछ इस तरह के रूप में आम पट्टे प्रकार की जांच:
· सकल पट्टे - पट्टे की इस प्रकार का है जहां स्वामी और संपत्ति के संचालन और रखरखाव के साथ जुड़े सभी खर्चों का भुगतान करेगा. किरायेदार मालिक किराए पर लेने के लिए सकल या निश्चित राशि देता है. इस किराए से, संपत्ति के मालिक के लिए परिचालन व्यय (संपत्ति कर, बीमा, रखरखाव, उपयोगिताओं, janitorial और सुरक्षा लागत) का भुगतान करेंगे.
· नेट पट्टे - यह पट्टा प्रकार, किरायेदार सभी या ऑपरेटिंग खर्च के कुछ भुगतान के रूप में सकल पट्टे में व्यक्त. पट्टे की इस प्रकार पर ज्यादा जिम्मेदारी के रूप में संभव के रूप में किरायेदारों के लिए खर्च संचालन के लिए पारित करने की क्षमता के साथ मालिक प्रदान करता है. पट्टे की इस प्रकार का स्थान और स्थानीय बाजार के रूप में के रूप में अच्छी तरह से दो पक्षों के (मालिक और किरायेदार) की सौदेबाजी या बातचीत करने की क्षमता के आधार पर भिन्न होता है.
पूर्ण शुद्ध पट्टा - यह पट्टा प्रकार की आवश्यकता है किरायेदार सभी ऑपरेटिंग आपरेशन के रखरखाव और संपत्ति से संबंधित खर्च का भुगतान प्रतिशत पट्टा - संपत्ति का पट्टा है जो किराये की राशि में पट्टेदार द्वारा की गई बिक्री की मात्रा का एक प्रतिशत पर आधारित है (किरायेदार). आम तौर पर पट्टे की इस प्रकार की एक न्यूनतम या आधार से अधिक बिक्री की मात्रा पर एक आयोग किराए पर लेने बंधेज करना और नियमित रूप से खुदरा विक्रेताओं के लिए उपयोग किया जाएगा
पट्टों की विभिन्न प्रकार की जटिलता को देखते हुए, आप समाप्त हो सकता है कि एक वाणिज्यिक पट्टा में प्रवेश अप्रस्तुत दूर एक चट्टान कदम करने के लिए तुलनीय है. और आप सही होगी!
एक अनुबंध के लिए एक वाणिज्यिक संपत्ति पट्टा समझौते में प्रवेश करने से पहले, यह आपके व्यवसाय की सफलता के लिए सर्वोपरि महत्व का है कि आप शर्तों, प्रकार और पट्टे की वित्तीय निहितार्थ समझते हैं.
क्या एक पट्टे वैध और लागू करने योग्य बनाता है?
वैध पट्टों वैध अनुबंध के समान हैं. लंबाई, जटिलता, और वित्तीय विचार में बदलाव के अलावा, प्रवर्तनीय पट्टों आमतौर पर निम्नलिखित शामिल हैं:
· मालिकों और किरायेदार की पहचान: पट्टा करने के लिए हर पार्टी के दस्तावेज पर हस्ताक्षर करना चाहिए. यह भी सिफारिश की है कि दस्तावेज़ के प्रत्येक पृष्ठ और प्रत्येक पार्टी की इनीशियल्स तारीख होते.
संपत्ति का विवरण के लिए पट्टे पर किया जा संपत्ति का विवरण सड़क पते (इकाई या यदि लागू दुकान संख्या सहित), लागू के रूप में किसी भी रिकार्ड plats, सरकार आयताकार सर्वेक्षण प्रणाली के रूप में के रूप में अच्छी तरह से एक metes और सीमा शामिल होंगे ग्रामीण क्षेत्र. किसी भी संपत्ति में सुधार भी पट्टे के लिए संपत्ति के विवरण में शामिल किया जाना चाहिए.
· वित्तीय विचार: इस आवश्यकता को अक्सर किरायेदार किराया और मालिक के लिए पट्टा अवधि के दौरान संपत्ति पर कब्जा करने में असमर्थता भुगतान करने का वादा पूरा किया जाता है. बार बार, (LOI) के आशय का एक पत्र प्रस्तुत करने के द्वारा एक वाणिज्यिक संपत्ति पट्टे में पहला कदम है और कुछ समय वित्तीय दूरस्थ इरादा किरायेदारों का भुगतान करने की क्षमता या तरलता (नकद या धन के लिए उपयोग) बयान के साथ है.
उद्देश्य की वैधता: जब एक व्यावसायिक संपत्ति पट्टे, संपत्ति या पट्टे का उद्देश्य या प्रस्तावित उपयोग किसी भी संघीय, राज्य, या स्थानीय कानूनों का उल्लंघन नहीं करना चाहिए.
· प्रस्ताव और स्वीकृति: असल में, इन बयानों की पहचान है कि मालिकों के लिए समय की एक विशिष्ट अवधि के लिए और किरायेदार के लिए भुगतान भी इससे सहमत है कि संपत्ति पट्टा करने के लिए सहमत किराए की राशि पर सहमत हूँ समय समय पर संपत्ति पर कब्जा करने के लिए पट्टे के रूप में पहचान की.
· लिखा पट्टा: ज्यादातर राज्यों में, एक वर्ष से अधिक समय के लिए पट्टों लिखित में होना चाहिए. यह अत्यधिक की सलाह दी है कि सभी पट्टों एक स्पष्ट रूप से शब्दों में, आसानी से पहचाना दस्तावेज़ में होना.
पट्टे और आपके कैश फ्लो
कुछ पट्टे खंड lessees नकदी प्रवाह को प्रभावित करने की क्षमता है. इन धाराओं के मालिक के लिए विकल्प होते किरायेदार पर कुछ परिचालन व्यय के पास. कुछ खंड परिचालन लागत का भुगतान सीमा (व्यय बंद हो जाता है कहा जाता है), जबकि दूसरों के मालिक के लिए क्षमता प्रदान करने के लिए लगातार संपत्ति की वर्तमान या बढ़ती परिचालन लागत (व्यय के माध्यम से गुजारें) में से कुछ पर किरायेदार को पारित कर सकते हैं.
इससे पहले कि हम इन मदों की जांच, किराए की सरल गणना को समझने. आमतौर पर, वाणिज्यिक किराए वर्ग फुट प्रति कीमत (ppsf) में व्यक्त कर रहे हैं और प्रतिवर्ष की गणना कर रहे हैं. वाणिज्यिक पट्टे पर देने के लिए नई उन अक्सर संपत्ति का इस प्रकार की प्रारंभिक कीमत से हैरान हैं. क्या वे महसूस असफल है कि कुल कीमत तो 12 (एक साल में महीनों की संख्या) से विभाजित है. उदाहरण: एक 1000 एस एफ अंतरिक्ष वर्ग फुट प्रति $ 18.00 या प्रति वर्ष 18,000 डॉलर ($ 18 × 1000) में किया जा रहा है पट्टे पर दी गई है. प्रति माह के किराए का वास्तविक राशि तो 1500,00 $ ($ / 12 18.000) है.
जैसा कि पहले उल्लेख किया है, अचल संपत्ति करों, रखरखाव, मरम्मत, कचरा हटाने, मकान मालिक के कर्मचारियों के वेतन, और इमारत में सुधार की लागत के रूप में परिचालन व्यय अक्सर मालिक और किरायेदारों के लिए पारित के माध्यम से अक्सर द्वारा भुगतान किया जाता है. यह आमतौर पर बहु किरायेदार दफ्तर की इमारतों और खरीदारी केन्द्रों में सच है. खुदरा गुण में, इन पास के माध्यम से खर्च की एक किरायेदार के शेयर किरायेदार दुकान के सकल पट्टा देय क्षेत्र (GLA) पर आधारित है.
व्यय बंद हो जाता है
व्यय बंद हो जाता है मालिक ऑपरेटिंग खर्च के एक हिस्से का भुगतान करने के लिए एक निर्धारित राशि है, आमतौर पर प्रति वर्ग फुट की कीमत (PSF) के आधार पर करने के लिए अनुमति देते हैं. खर्च रोकने के ज्यादतियों तो किरायेदार किरायेदार कब्जे में है rentable इमारत अंतरिक्ष की राशि पर आधारित के माध्यम से पारित कर रहे हैं.
यहाँ एक उदाहरण है: एक कार्यालय के लिए एक पट्टा एक खंड है कि राज्यों है किरायेदार किराया में और है कि प्रति वर्ष $ 18 वर्ग फुट प्रति मालिक सभी ऑपरेटिंग संपत्ति के साथ जुड़े खर्च का भुगतान करेंगे भुगतान करना होगा शामिल कर सकते हैं - के रूप में लंबे समय के रूप में खर्च $ 4 से अधिक नहीं है rentable क्षेत्र के प्रति वर्ग फुट.
अगर इमारत rentable क्षेत्र के 50,000 वर्ग इस खंड के साथ, पैर मालिक वार्षिक परिचालन व्यय ($ 4 प्रति वर्ग फुट एक्स 50,000 वर्ग फुट) में पहले $ 200,000 का भुगतान करने के लिए आवश्यक है. अगर वहाँ कोई अतिरिक्त खर्च कर रहे हैं इमारत है कि $ 200,000 से अधिक संचालित करने के लिए आवश्यक है, किरायेदार इमारत rentable क्षेत्र या वर्ग फुटेज है कि किरायेदार रह रहे प्रतिशत पर आधारित अधिक बढ़ा हुआ शुल्क लिया जाएगा.
यह तो सीमा या बंद हो जाता है - मालिक 200,000 डॉलर में परिचालन व्यय. आगे इस वर्णन: यदि इस संपत्ति की परिचालन लागत 220,000 डॉलर सालाना कर रहे हैं, उदाहरण का उपयोग कर ऊपर आप किराया प्रति वर्ग फुट ($ / 50.000 20.000) एक अतिरिक्त 0.40 डॉलर होने की उम्मीद कर सकते हैं. समायोजित मासिक किराया तो 1,533.33 डॉलर ($ 0.40 × 1000/12 एफ) हो जाता है के बाद से मालिक प्रारंभिक $ 200,000 दे रही है.
व्यय बंद हो जाता है आम तौर पर अपने जोखिम को अधिक से अधिक तो उम्मीद किया जा रहा ऑपरेटिंग खर्च के लिए जोखिम सीमित करके मालिकों को लाभ. ये भी बंद हो जाता है मालिकों ऑपरेटिंग लागत उम्मीद के मुताबिक व्यय के आधार पर भविष्यवाणी करने के लिए अनुमति देते हैं. अक्सर, मालिकों में प्रस्ताव किरायेदारों एक कम अनुबंध किराए पर लेने की दर अगर स्थानीय बाजार में अन्य पट्टों खर्च बंद हो जाता है शामिल नहीं है के रूप में खर्च रोकने के लिए खंड के लिए विदेशी मुद्रा में मूल्य के कुछ बारी.
सामान्य क्षेत्र रखरखाव
सामान्य क्षेत्र रखरखाव प्रभार (सीएएस) के पास के माध्यम से शॉपिंग सेंटर पट्टों और अन्य बहु किरायेदार स्थितियों में एक आम खर्च है. हॉल, लॉबी, आधार, और पार्किंग: ये एक संपत्ति के सभी आम क्षेत्रों, इस तरह के रूप में बनाए रखने के साथ जुड़े खर्च कर रहे हैं. इन लागत आमतौर पर गणना और rentable अंतरिक्ष कि किरायेदार के कब्जे में है के प्रतिशत के आधार पर कर रहे हैं. सीएएम खंड किरायेदारों के लिए इन खर्चों की लागत में वृद्धि के माध्यम से पारित करके मालिकों को लाभ.
किरायेदारों भी कि सीएएम खर्च के लिए एकत्र पैसा में सीएएम लागत से लाभ, अन्य संपत्ति खर्च, रखरखाव के मानक और सामान्य रखरखाव द्वारा संचालित कर रहे हैं नहीं है यह सुनिश्चित करेंगे संपत्ति संतोषजनक हालत में रहता है और आम क्षेत्रों के रखरखाव के लिए भुगतान से किरायेदारों को दूर करता है .
किरायेदार सुधार या बाहर लागत का निर्माण
मालिकों अक्सर खर्च उठाना जब पट्टों समाप्त हो और खाली कार्यालय और खुदरा अंतरिक्ष के नए अधिभोग के लिए तैयार किया जाना चाहिए. इन अतिरिक्त खर्च बाहर लागत के निर्माण के रूप में जाना जाता है. एक उदाहरण के रूप में, वाणिज्यिक अंतरिक्ष की फिर से पट्टे पर देने की आवश्यकता होती है पर्याप्त परिवर्तन इंटीरियर के लिए हटाने या जोड़ने दीवारों, छत की परवरिश, और विद्युत क्षमता में फेरबदल के रूप में किया जा सकता है. कई वाणिज्यिक संपत्ति पट्टों एक सुधार भत्ता के साथ एक किरायेदार प्रदान करते हैं. कुछ पट्टों किसी भी और सभी के लिए एक मालिक द्वारा नियोजित ठेकेदार द्वारा किए जाने वाले कार्य के साथ एक सामान्य ठेकेदार द्वारा प्रस्तुत परिवर्तन के लिए योजना की आवश्यकता हो सकती है. यह पट्टा अवधि / खंड नए किरायेदार विनिर्देशों के लिए अंतरिक्ष में सुधार के लिए खर्च में एक डॉलर की राशि पूर्व निर्धारित उठाना मालिक obligates.
किरायेदार सुधार कर लाभ प्रदान कर सकता है
इन सुधारों के भुगतान के लिए जिम्मेदारी के मालिक या किरायेदार के लिए कर लाभ प्रदान कर सकता है. यदि मालिक सुधार के लिए भुगतान करता है, इन लागत का एक संख्या साल से अधिक व्यय किया जा सकता है. जब किरायेदार vacates और सुधार हटा रहे हैं, मालिक से उस समय शेष राशि लिख सकते हैं.
इसी तरह, अगर एक किरायेदार सुधार के लिए भुगतान करता है, और परिवर्तन संपत्ति के मूल्य को बनाए रखने, किरायेदार वर्ष में लागत में सुधार कर रहे हैं लिख सकते हैं. यदि सुधार संपत्ति के मूल्य में वृद्धि करने के लिए, किरायेदार वर्ष की एक भी नंबर पर या जब किरायेदार संपत्ति vacates लागत से लिख सकते हैं. हमेशा किसी भी अतिरिक्त लागत वसूल करने से पहले एक योग्य पेशेवर कर के साथ कर प्रोत्साहन और लाभ की पुष्टि करें.
सारांश
जैसा कि आप देख सकते हैं, पट्टे वाणिज्यिक अंतरिक्ष बहुत जटिल हो सकता है. इन जटिलताओं को समझने के लिए संभावित नए व्यावसायिक 'lessees समृद्ध करने के लिए एक सफल व्यवसाय के लिए जरूरी है.
दोनों बातचीत और एक पट्टे के कानूनी व्यावसायिक मार्गदर्शन प्राप्त करने के एक वाणिज्यिक किरायेदार न केवल लघु और दीर्घकालिक पैसा जा सकता है कि फिर से कारोबार में निवेश बचाने के लिए, लेकिन हो सकता है भी उन्हें एक प्रवर्तनीय पट्टा प्राप्त करने के द्वारा संरक्षण प्रदान करते हैं.
© कॉपीराइट 2008 जेनिफर मकाय. सभी अधिकार सुरक्षित.
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