Archive pour les locateurs
Février
06
Alors que beaucoup de gens ne considèrent pas l'utilisation possible d'un bail foncier ou à la location des terres, des baux fonciers offrent une excellente façon de conserver une participation à long terme dans des biens immobiliers qui peuvent bénéficier de manière significative héritiers, tout en fournissant un flux de revenu actuel. Les terres vacantes que le propriétaire peut ne pas être en mesure de se développer sur son propre peut également atteindre son plein potentiel de développement plus tôt l'aide d'un bail foncier. La plupart des baux au sol sont négociées avec une disposition qui prévoit le développement à court terme de la terre, et les propriétaires fonciers une fois développés ou les propriétaires ont un risque relativement faible de la perte.
À Las Vegas, baux fonciers sont utilisés périodiquement, mais ils n'ont pas été un pilier dans le marché de l'immobilier. Compte tenu de la crise de liquidités provoquée par la «récession de 2008," toutefois, les propriétaires fonciers sont plus les considérer. Attente d'un utilisateur final d'acheter une propriété, alors que la plupart ne peuvent pas obtenir de financement bancaire, peut être coûteux. Un bail foncier L'alternative à l'attente qui semble être prometteuse dans le climat économique actuel.
L'établissement d'un taux de rendement de base pour un bail foncier n'est pas aussi difficile qu'on pourrait l'imaginer. Découverte de la valeur de marché actuelle d'une propriété à louer est la première étape, et il est habituellement accompli par l'intermédiaire d'une évaluation. En ce qui concerne le taux de rendement, si vous étiez à vendre une propriété de l'argent et investir le produit avec un risque aussi peu que possible, que vous avez établi une base ou d'une figure rendement minimal. Le taux de risque à court libre payé sur les obligations du Trésor du gouvernement est généralement le taux de base. Depuis plus de risque est associé à un bail foncier que de détenir des obligations du gouvernement une prime de risque est généralement ajoutée au taux de base.
Un des plus grands problèmes liés à un bail foncier à Las Vegas, comme ailleurs, est la position ou de subordination. Si un développeur va emprunter de l'argent pour améliorer un site, le prêteur veut généralement d'être en première position. Depuis le propriétaire du terrain sous-jacent voit cette demande de subordination comme un moyen de le séparer de l'actif des terres, et la banque se sent son investissement est plus large et devrait être supérieure à la propriétaire du terrain sous-jacent, certains baux fonciers ne parviennent pas à matérialiser en raison de ce problème de sécurité . Baux fonciers sont les plus attrayants pour les propriétaires fonciers en l'absence de financement est nécessaire pour le développement d'améliorations.
Une autre difficulté à établir un bail foncier est la disposition concernant les ajustements de location. L'Indice des prix à la consommation (IPC) des ajustements est souvent intégré dans la location d'immeubles, et à des ajustements de l'IPC sont adoptées en temps de baux fonciers. Ajustements de l'IPC de remettre au locataire avec une certaine assurance qu'ils ne seront pas pris dans une réévaluation due à un marché foncier explosif. L'inconvénient d'utiliser un ajustement de l'IPC pour le propriétaire du terrain est que la terre peut augmenter considérablement la valeur au fil du temps et le propriétaire du terrain sera pris avec les termes du contrat négociés sur la base d'une valeur beaucoup plus faible.
Une fois établie, la somme de la valeur actuelle nette du flux de revenu à partir d'un bail foncier, plus la valeur actualisée du reste sont à la base de la valeur. Baux fonciers si mal structurés peuvent détruire la valeur d'une parcelle de biens immobiliers.
Ainsi, les baux fonciers peut être préjudiciable à un propriétaire ou locataire si elle n'est pas bien conçu. J'ai personnellement évalué un bien immobilier occupé par un bail de 99 ans avec une durée de 60 années restantes qui a fourni les propriétaires des frais loués avec un retour si faible que leurs héritiers ne pouvaient pas se permettre de payer la facture d'impôt. Je ne peux pas penser à quelque chose de pire que d'être transmis d'un actif de plusieurs millions de dollars qui ne coûte que de l'argent tous les mois et que ne sera probablement pas vous fournir une prestation au cours de votre vie.
Le côté opposé de la pièce est un contrat qui favorise le propriétaire tant que le locataire ne peut pas se permettre de payer le loyer mensuel. Au volant de votre locataire à bail à la faillite n'est pas non plus le meilleur scénario pour une relation bail à long terme.
Dans certaines circonstances, un bail foncier peut être bénéfique à la fois un bailleur / propriétaire et un locataire. Changements récents sur les marchés à Las Vegas ont ouvert les propriétaires fonciers à la possibilité que d'un bail foncier peut être un outil précieux pour obtenir un accord négociés. Un grand soin doit être prises pour développer les termes et dispositions légales (à l'aide de votre avocat) qui resteront raisonnable sur la durée du bail. Ainsi, l'utilisation d'un bail foncier à Las Vegas est actuellement examiné par les propriétaires et les promoteurs comme une alternative sérieuse à la vente des terres traditionnelles.
Revenu passif
Mar
23
Je suis propriétaire d'une maison en Californie, qui est actuellement en vertu d'un bail de 1 an. Je vis hors de l'état en raison de travail de mon mari. Parfois, au sein de l'année suivante, il sera transféré à l'AC. Nous avons besoin de revenir s'installer dans notre maison. J'ai lu sur les propriétaires de freinage baux début et d'avoir à payer pour les frais de déménagement. Y at-il une différence si nous continuons de retour dans la propriété? Y at-il d'autres frais que nous pouvons nous attendre à payer?
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