Archive pour Septembre 2010
Septembre
25
Par le mot «hypothèque» Nous avons utilisé d'avoir commencé que récemment: un concept relativement nouveau pour la pratique de Russie. Si le boîtier est prêt hypothécaire de plus en plus commun, les prêts hypothécaires immobiliers commerciaux - ne dispose que de cas sporadiques.
Hypothèques des prêts hypothécaires commerciaux immobilier ou commercial (activités de crédit hypothécaire), est très répandue à travers le monde. L'expérience occidentale montre que son bon fonctionnement de l'immobilier commercial - la location de locaux pour bureaux, commerces, services aux entreprises - son rendement est comparable à tout autre domaine de la petite entreprise et permet l'utilisation de prêts hypothécaires.
L'essence et les conditions de prêts hypothécaires commerciaux
Prêt hypothécaire est accordé pour l'achat de locaux non résidentiels: entrepôt, un bureau, etc Le sens de l'hypothèque est de prêter de l'achat de l'immobilier commercial dans le cadre du même engagement. En revanche, les prêts au logement, les prêts hypothécaires commerciaux sont prêt à court terme, mais les taux d'intérêt assez élevés.
En règle générale, les taux annuels de commerciaux prêts hypothécaires immobiliers vont de 12 à 16%, principalement dans la monnaie. La durée de la immobiliers hypothécaires - un maximum de 10-12 ans et le terme le plus commun - 5 ans. L'emprunteur doit verser une contribution initiale de 25-40% de la valeur des biens immobiliers. Ce faisant, le client doit être rentable et d'un solde minimum de l'année sur le marché.
Les nuances juridiques de prêts hypothécaires commerciaux
Le régime de l'hypothèque commerciale est semblable à un logement hypothécaire non-résidentiel: il ya les mêmes procédures d'évaluation de l'emprunteur et de l'installation, l'exigence du dépôt initial. Mais il ya une différence fondamentale - la loi ne permet pas aux entreprises d'établir une hypothèque sur la propriété jusqu'à la conclusion de la vente. L'objet doit d'abord acquérir et puis vous pouvez apporter pour obtenir l'argent.
Un aspect juridique important de prêts hypothécaires commerciaux - l'enregistrement de la propriété des locaux non résidentiels, tout en charge hypothécaire La loi fédérale ne prévoit pas. Le traité sur l'hypothèque de l'immobilier commercial est soumis à des règles générales du Code civil de la Fédération de Russie relative à la conclusion des traités, ainsi que la loi fédérale "sur les hypothèques (mortgage). Conformément au paragraphe 1 de l'article 9 de la loi fédérale dans le contrat de prêt hypothécaire doit être donnée à hypothéquer son évaluation de la substance, la taille et la durée de l'obligation garantie par une hypothèque.
Qui va bénéficier de l'hypothèque commerciale?
Les participants dans le marché hypothécaire commercial conviennent que le développement des activités de crédit hypothécaire est contraint principalement des failles dans la loi. Toutefois, il n'est pas clair, et quelqu'un qui sera à l'emprunteur, ce qui est de sa qualité. Fiables sociétés stables peut prendre pour acquérir un ordinaires prêts immobiliers commerciaux en liberté sous caution d'un bien, ils n'ont pas particulièrement besoin d'un prêt hypothécaire. Et si la société n'a pas de garantie ou les banques ne paraît pas possible de lui donner du crédit basée sur l'évaluation d'une telle société - pourquoi aurait besoin d'un emprunteur hypothécaire?
C'est pour cette raison que la Russie hypothécaire immobilier commercial est encore, essentiellement, pour les grandes entreprises. Pour les petites entreprises n'ont pas de garanties suffisantes. Sur les risques spécifiques des petites entreprises se chevauchent problème opaque du marché de l'immobilier commercial.
Schéma Commercial Mortgage
Ainsi, la législation existante en ce qui concerne le domaine des hypothèques n'est pas parfait. Il définit et les modalités possibles de l'activité de crédit hypothécaire. Conformément à la loi "Sur hypothèque» pour l'immobilier commercial, par opposition aux quartiers de vie, est un mécanisme tout à fait différent de l'enregistrement et l'enregistrement de la garantie. Par conséquent, le marché s'est développé un certain nombre de moyens pour mener à bien ce genre de transactions, leur permettant en vertu de la législation en vigueur.
Schéma I
La conclusion du contrat de vente. Le vendeur reçoit une partie de leurs fonds de l'acheteur, ainsi que la garantie d'une banque. Puis l'enregistrement de la propriété du nouvel acheteur. En outre, l'enregistrement d'un contrat de garantie, suivie par l'émission de crédit et le règlement final. Ce programme appelé experts les plus complexes et de longue haleine.
Schéma II
L'acheteur paie pour le propriétaire pré-contrat (le vendeur) de ses fonds propres, et le vendeur reçoit de l'obligation de la Banque de verser les fonds manquants dans le cas d'inscription de l'hypothèque. Suivi par l'enregistrement de la garantie d'une banque et l'enregistrement de tous les documents sur le transfert de propriété du nouveau propriétaire, qui est, l'acheteur (la conclusion d'un contrat de vente), après que le vendeur reçoit le montant total, mais l'inscription est suivre son cours.
Schéma III
Dernier plan Realtors appelé «entité Ransom." Une entreprise, qui est fabriqué à partir de l'objet immobilier (l'entité). Puis l'emprunteur d'acheter des actions de la société en payant le prêt. Ce faisant, la société a organisé pour la propriété.
Leasing - une alternative à des hypothèques commerciales
Selon les experts, une entreprise bonne alternative imparfaite jusqu'à ce que le prêt hypothécaire peut devenir un crédit-bail immobilier commercial. Dans ce cas, l'organisation de location - un analogue d'une coopérative - accorde un crédit pour l'achat de la propriété et est le propriétaire de l'installation jusqu'à ce que le prêt n'est pas remboursé. Un des avantages de la location, c'est que ses arrangements clairement indiqué dans la législation. D'autre part, en cas de faillite de l'organisation de leasing totalité de ses biens peut s'écarter des dettes de tiers, tels que les banques.
Dans tous les cas, le risque est inévitable. Experts bancaires conseiller les entrepreneurs eux-mêmes pour influencer les conditions de prêt. Selon la plupart des experts, le problème le plus urgent qui entrave le développement des prêts hypothécaires commerciaux, de la culture à faible du financement des petites entreprises. Hypothèques devient réalité quand la petite entreprise "Light". Le bas de la culture fiscale des petites entreprises, plus les conditions de prêts hypothécaires pour le même - le retrait de véritable marché hypothécaire d'affaires.
Proffessionals immobilières
Septembre
11
Comment puis-je louer ma propriété pour un usage commercial, de préférence pour Assisted Living?
Posté par: | Commentaires
Bonjour,
J'ai un établissement 2.5 acres à Murrieta, en Californie, que je tiens à louer à des fins commerciales, mais ne savez pas où aller. De préférence, je suis intéressé par le domaine de la Assisted Living. En d'autres termes, je serais ravie de louer ma propriété à une entreprise qui en fera un centre de vie assistée. Mais qui dois-je parler? Où puis-je aller? Je ne veux pas de l'exécuter, mais de louer à quelqu'un qui le fera.
Merci.
Louer Retour
Septembre
04
Est-ce votre durée de 30 secondes le discours commercial ou de l'ascenseur puissant? Est-il inviter d'autres personnes à vouloir en savoir plus? Ne vous avez même une publicité de 30 secondes? Comment savez-vous si quelqu'un est vraiment intéressé et veut obtenir plus d'informations? Et que dites-vous la prochaine?
Un discours de 30 secondes ou de l'ascenseur est une brève introduction de ce que vous faites. C'est le début d'une conversation pour savoir si quelqu'un veut en savoir plus sur ce que vous faites.
Que vous vendiez des produits dans votre entreprise à domicile, ou si vous êtes à la recherche d'autres distributeurs, il est important de prendre le temps de créer une intro intéressante, mais brève à votre entreprise.
Alors, comment voulez-vous créer un système efficace de 30 secondes? Tout d'abord, se rendre compte que la plupart des gens ne sont pas satisfaits avec un ou plusieurs de ces domaines:
1. Leurs finances 2. Montant de temps libre qu'ils ont 3. Leur travail ou 4 affaires courantes. Leur état de santé
Taylor votre publicité de 30 secondes pour frapper un de ces domaines. Commencez par une question qui traite de l'un de ces domaines clés. "Savez-vous comment les personnes concernées sont sur le point joindre les deux bouts?" "Savez-vous comment les gens déçus sont à ne jamais avoir assez de temps avec leur famille?" "Savez-vous comment les gens n'ont tout simplement pas assez d'énergie?"
Trouver un bouton de raccourci que vous connaissez des gens aux prises avec. Puis montrez-leur comment vous résoudre ce problème. "Eh bien, ce que je fais est d'aider / afficher / travailler avec des gens à ...."
Disons que vous rencontrer Jane à un mélangeur d'affaires. La première chose à retenir est de vous oublier et d'apprendre au sujet de Jane. Posez-lui des questions sur sa famille, son emploi ou une entreprise, combien de temps elle a été à ce poste, etc Soyez sincèrement intéressés à Jane, qui elle est et ce qu'elle fait. Si vous êtes, puis dans presque toutes les situations, Jane va vous demander ce que vous faites.
Au lieu de répondre Jane en seulement un ou deux mots, commencer par poser une question. "Savez-vous comment les gens frustrés sont de leur emploi? ... Eh bien, ce que je fais est de montrer aux gens comment sortir de la course de rat et de lancer leur propre amusement, entreprise à domicile simple et rentable avec un peuple de produits déjà de l'amour."
Vous pouvez concevoir votre publicité de 30 secondes autour de votre produit ou service, ou autour de votre occasion d'affaires. De toute façon, vous indiquant un problème commun et offrant une solution à travers ce que vous faites.
Maintenant, si Jane n'a aucun intérêt à ce que vous faites, elle pourrait dire. "Oh." Si elle ne pose pas de questions, alors, soit elle n'a aucun intérêt à ce que vous faites, ou votre publicité de 30 secondes n'était pas assez puissant. Si quelqu'un ne demande pas d'autres questions, c'est votre idée de passer à un autre sujet de conversation.
Toutefois, si Jane peut se rapporter à ce que vous avez dit, elle va probablement dire quelque chose comme: "Vraiment? Quel est votre produit? "Ou" Hmmm, comment voulez-vous faire cela? "Qu'est-ce que vous faites la prochaine est extrêmement important.
Ne démarrez pas débiter tous les faits sur la façon dont grand votre produit, service ou entreprise est. Évitez tout contact avec tellement excité au sujet de votre produit et d'entreprise que vous commencez à parler non-stop. A ce stade, si vous commencer à donner des faits détaillés sur tous les aspects de votre produit ou votre entreprise, vous tournerez les gens très rapidement.
Répondez aux questions directement, mais aussi demander à Jane une autre question pour en savoir plus sur sa situation. En posant des questions Jane vous en apprendrez plus sur la façon dont vous pourriez vraiment l'aider. Si Jane vous demande plus de questions, puis la porte est ouverte pour avoir une vraie conversation avec elle au sujet de votre entreprise.
Assurez-vous que vous gardez le focus sur elle et si votre produit ou votre entreprise pourrait l'aider. Ne vous concentrez pas sur les «vendre» son sur votre produit ou votre entreprise. Détendez-vous et écoutez la façon dont vous pouvez sincèrement aider. Après avoir parlé pendant quelques minutes, si il semble y avoir un véritable intérêt, demandez si vous pourrez vous réunir pendant environ 30 minutes (par téléphone ou en personne) pour lui donner tous les détails. C'est le moment pour une présentation complète.
Tout cela commence par une intéressante de 30 secondes. Votre parfaits et être en mesure de le dire dans votre sommeil. Posez des questions, écouter plus que vous parlez et garder le focus sur la façon dont votre produit ou votre entreprise peut résoudre une zone d'insatisfaction pour l'autre personne.
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