Meidän edellisessä artikkelissa olemme keskustelleet: vuokrasopimus tavoitteet, yleisimpiä vuokrasopimukset, mikä tekee vuokrasopimuksen täytäntöönpanokelpoinen, kassavirta, kulu pysähtyy, yhteisen alueen kunnossapito sekä veroetuuksia parannuksia.
Kun siirrymme tässä artikkelissa, kerromme mielellämme lisää vuokra-tyypit ja perehtyy vuokrasopimuksen lisälauseke, strategioita ja määrittelemään yhteiset termit kaupallisten vuokrasopimusten.
Ground Lease
Maan vuokrasopimus on kuin vuokrata maa yksin, ja on tyypillisesti pitkän aikavälin net lease. Ground Vuokrasopimukset, joissa maanomistus pysyy maanomistajalle ja parannukset omistaa vuokralainen.
Nämä sopimukset voidaan yleensä löytyy alueilla pulaa erittäin toivottavaa maalla, ja saattaa olla perinteisen muilla alueilla. Päättymisen jälkeen vuokra-ajan ja maa vuokrasopimuksen, omistusoikeus maahan ja parannuksia palautuu vuokranantajalle / kiinteistön omistajalle.
Step Vuokrasopimukset
Step Vuokrasopimukset voidaan sovitun vuokrien pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla muuttuisi ennalta määriä tai prosentteja joka tapahtuu ennalta päivinä. Nämä ennalta määrät tai osuudet kutsutaan laajeneminen.
Vaikka vuokrat vaihtelevat ajan ja vuokrasopimuksen kestosta, todelliset maksut lasketaan ja julkistetaan ennen allekirjoittamista vuokrasopimuksen.
Yleisimmät kustannuksista, joihin laajeneminen voi koskea kiinteistöverot, vakuutukset, kunnallistekniikka, toiminnot ja ylläpidon.
Kiinteistöalan ammattilaista edustaa vuokralainen voi antaa historiallista kehitystä tietoja tällaisia kärjistyvät niin, että korotukset voidaan ennustaa ja päätöksiä voidaan tehdä ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista
Indeksoidut Vuokrasopimukset
Indeksoidut vuokrasopimukset ovat ne, joissa sovitun vuokra on sidottu liikkeet ennalta määritellyn rahoitusindeksi, kuten kuluttajahintaindeksin (CPI). Tässä on esimerkki: Jos kuluvan vuoden kuluttajahintaindeksi nousee 3 prosenttia, niin seuraavaksi vuodeksi leasingmaksu kasvaa 3 prosenttia.
Muut vuokrasopimuksen ehdot
Useita muita vaihtoehtoja ja lausekkeita on suunniteltu suojaamaan tarpeet ja huolenaiheet omistajan ja vuokralaisten ja olisi neuvoteltava huolellisesti ja tunnollisesti.
Vuokrasopimukset uudistamisoptio
Kaupalliset vuokrasopimukset myöntävät usein vuokralainen uudistumiskyky vuokrasopimuksen ennalta määritellyn ajan jälkeen ensimmäisen vuokrasopimuksen päättymistä. Kuitenkin nopeus, jolla vuokrasopimus voidaan jatkaa on määritetty alkuperäiseen vuokrasopimukseen. Uudistaminen vaihtoehto on usein arvoa, koska se poistaa tarpeen vuokralainen uusi sijainti liiketoiminnan ennen päättymistä nykyisen vuokrasopimuksen. Vaikka vuokralainen ei ole velvollinen uusimaan, joten termi "vaihtoehto", vuokralainen ei sido vuokrasopimus pysyy ja voi päättää löytää uusi paikka liiketoimintaa, jos jompikumpi liiketoiminta vaatii sitä tai vuokralainen niin haluaa .
Laajennus-ja Relocation Options
Kun yritykset kasvavat, on tärkeää, että kasvu kaupalliset vuokrasopimukset antaa vuokralaiselle oikeuden hallita lisätilaa kaupallisessa rakenteessa.
Vuokra korko ja määräajaksi tämän tilan on neuvoteltava ennen alkuperäisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Usein omistaja suostuu antaa vuokralaiselle etuosto-oikeus kuin tila tulee käyttöön rakennuksessa. Jos ylimääräistä vierekkäisiä tilaa ei voida toimittaa kohtuullisessa ajassa vuokralainen, omistaja voi sopia siirtää vuokralaiselle sisällä rakennuksessa tai ostoskeskus tietyn ajan kuluessa. Nämä ylimääräiset vuokrasopimuksen ehtoja olisi neuvoteltava ja muotoiltu huolellisesti.
Taloudelliset vaikutukset vuokrasopimuksen ehdot
Kun päätös on tehty vuokraa liiketiloja liikekiinteistö asiantuntijan voidaan pestattu laatia tilinpäätös joka määrittää mahdolliset vuokralaisen vuokrasopimuksen kustannuksia ja vertaillaan ja kontrastit vaihtoehto vuokrasopimuksia.
Kuten aikaisemmin, lopulliset vuokrasopimuksen ehdot ovat riippuvaisia nykyisen paikallisen markkinatilanteen ja neuvottelutaitojen kaikille osapuolille.
Ennen kuin arvioidaan taloudellisia vaikutuksia, että vuokrasopimus asetetaan vuokralainen meidän on päivitämme sanasto sisältää yleisesti käytettyjä termejä. Nämä termit ja määritelmät voivat vaihdella markkina-alueilla.
Base (sopimus) vuokra: Tämä on tietyn, ennalta määritellyn sopimuksen dollarin summa määräajoin vuokra (kuukausimaksut). Laajeneminen perustuvat tähän määrään.
Yhteensä tehokas vuokra: Tämä on perusta vuokra kun se on säädetty myös myönnytyksiä, korvaukset ja kulut, jotka tulee vastaa vuokralainen (esim. toimintamenomomentin pass-through).
Yhteensä effective rate: Tämä on yksinkertaisesti koko tehokkaasti vuokra jaettuna neliön kuvamateriaalia.
Keskimääräinen vuotuinen tehokas vuokra: Tämä on koko tehokas vuokra jaettuna vuoden vuokra-ajan.
Keskimääräinen vuosittainen efektiivinen: Tämä on keskimääräistä vuotuista efektiivistä vuokra jaettuna neliön kuvamateriaalia.
Kustannusten analysointi
Nyt olemme määritelleet joitakin yleisiä termejä pystymme ymmärtämään, miten analysoida taloudellisia vaikutuksia ja todellisten kustannusten vuokrasopimuksen:
Valitse vuokralaisten näkökulmasta
Monissa kaupallisissa vuokrasopimusten pohja vuokraa ei välttämättä ole sama tehokas vuokra. Perusteellinen analyysi ja tähän sisältyy kaikki kulut vuokralaiselle kuten myönnytyksiä, korvaukset ja muut lisäkustannuksia.
Tässä sitten on perus laskukaava vuokralaisen tehokas vuokra:
Pohja (sopimus) vuokra + (lisämaksu - myönnytykset ja / tai korvaukset) = Yhteensä tehokas maksaman vuokran joka maksaa vuokralainen.
Valitse omistajan näkökulma
Sama analyysi katetaan omistajan näkökulmasta ja myös kaikki kulut omistajalle:
Tässä sitten on perus laskukaava tehokkaasti vuokra omistajan näkökulmasta:
Base (sopimus) vuokra - (Net lisäkustannukset - myönnytykset ja / tai korvausten) = omistajan yhteensä tehokas vuokra tulona.
Vaihtoehtoiset strategiat
Olemme nähneet, miten neuvottelut kaupallinen vuokrasopimus ei voi vaikuttaa vain tulevien vuokralaisten ja omistajan kassavirta mutta myös miten monimutkainen prosessi voi olla. Kun mahdollinen sivusto sijaitsee ja analysoidaan oikein, sivusto saattaa täytä taloudellisia vaatimuksia mahdolliselle vuokralaiselle.
Tässä mielessä Katsotaanpa joitakin vaihtoehtoisia strategioita kaupallisten leasing:
Jälleenvuokrausmaksut
Alivuokrasopimuksen on erillinen vuokrasopimus jossa vuokralainen voi vuokrata kokonaan tai osittain vuokraoikeuden merkitystä toiselle vuokralaiselle säilyttäen vastuu kiinteistön ja ensimmäisen vuokrasopimuksen omistajalle.
On kuitenkin riskejä alivuokrausta joita omistaja ei ole valmis hyväksymään. Näitä riskejä ovat:
Re-leasing riski: kuinka kauan kestää löytää alivuokrasopimuksen ei tunneta. Vuokra korkoriskin: Voi olla tarpeen alivuokrasopimuksen alle-sopimuksen vuokran. Vuokralainen laatu riski: se voi olla mahdollista löytää laadukkaita vuokralainen. Vuokra-ajan riskit: sub-vuokralainen saattaa haluta lyhyempi tai pidempi vuokra kuin ensisijaisen vuokrasopimuksen. Vuokrasopimus riski: osa-vuokralainen saattaa haluta myönnytyksiä, korvaukset ja muut ominaisuudet, joita ei anneta ensisijainen vuokrasopimuksen . Asukkaan parantaminen riski: osa-vuokranantaja saattaa joutua maksamaan rakentaa kustannukset osa-vuokraajalle.
Toimeksianto
Osoittaminen vuokra on silloin kaikki vuokralaisen vuokraoikeuden etuja kiinteistö siirretään kolmannelle osapuolelle. Yleensä tämä vapauttaa alkuperäisen vuokralaista tahansa ja kaikki vastaavat jäljellä suhteen vuokra aikaan tehtävän.
Rakenna Suit
Build-to-puvun kehitystä kuin jossa omistaja sitoutuu kehittämään tai lopettaa omaisuuden rakennettu määritysten mahdolliselle vuokralaiselle.
Kustannukset parannuksia voidaan osittain olettaa, että mahdolliselle vuokralaiselle ja voi olla muodossa lisääntyneen tehokkaan vuokra.
Build-to-puku strategia todennäköisesti liittyy mahdolliselle vuokralaiselle merkittäviä taloudellisia valmiuksia ja vahva luottokelpoisuus.
Myynti-Takaisinvuokrauskohteet
Myynti-takaisinvuokraus on strategia, jossa omistaja ostaa maata, rakentaa rakenteen maata omaan käyttöönsä ja puolestaan myi koko kiinteistön sijoittajalle ja säilyttää pitkän aikavälin net lease.
Monet yritykset käyttävät tätä strategiaa muuntaa oman pääoman kiinteistö käyttöpääoman jossa se toivottavasti voi tuottaa korkeamman tuoton toiminnasta ja kassavirtaa liiketoimintaa.
Yhteenveto
Vaikka tämä artikkeli, sopiva nimi Johdatus kaupallisten vuokrasopimusten ei sisällä kaikessa kaikkien kaupallisten leasing seurauksia, toivottavasti on tarjonnut joilla alle työ käsitys kaupallisten vuokrasopimusten tietämystä ja tietoa tarvitaan, kun kyse kaupallinen vuokrasopimus kokonaisuus.
On olemassa monia erilaisia tapoja jäsentää vuokrasopimuksen liiketoimiin, lausekkeet ja taloudellisia vaikutuksia liikekiinteistö leasing.
Tärkeä kohde on muistaa, että monet vuokrasopimus lausekkeet sovelletaan kustannuksia joko mahdolliselle vuokralaiselle tai omistajalle.
Kaupalliset vuokrasopimukset olisi tarkasteltava huolellisesti koulutetut ammattilaiset tai muut täysin pätevä neuvottelemaan ja analysoida sekä lyhyen ja pitkän aikavälin vaikutuksia vuokrasopimuksen ja taloudellisen vastuun kaikkien osapuolten.
Huolellinen ja ahkera vuokrasopimus neuvotteluihin ja analyysiin sisältyy sekä mahdolliselle vuokralaiselle sekä omistajana kyky voittoa ja menestyä niiden yksittäisten pyrkimyksissä.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Kaikki oikeudet pidätetään.
Takaisinotto
Johdatus kaupallisten vuokrasopimusten-osa 1 Tämä on monen osa artikkeli, joka keskittyy Commercial leases.Negotiating kaupallisten vuokrasopimusten usein kertaa ei ole heikkohermoisille. Juuri tässä mielessä, että yritämme valottaa eri osa kaupallisten leasing. Tässä artikkelissa tarkastellaan ...
Edut Ground vuokrasopimukset - Las Vegas Vaikka monet ihmiset eivät pidä mahdollista käyttöä maan vuokrasopimuksen tai maanvuokra, maa vuokrasopimukset erinomainen tapa säilyttää pitkäaikaisen omistusosuuden kiinteää omaisuutta, joka voi merkittävästi hyötyä perillisiä, samalla nykyinen tulovirta. Rakentamaton maa, että omistaja ei saa ...
Ymmärtäminen Commercial Real Estate vuokrasopimukset Koska ammatillinen vuokranantaja, me kaikki haluamme saavuttaa täydellinen vuokranantaja / vuokralainen suhteen. Miksi? Koska se tekee helpommaksi work.You nähdä sijoittajilla ei ole uusia tai kokenut, kun sijoitat vuokrakohteesta haluat pystyä pitämään sen kestävän. Koskaan tyhjä. Älä koskaan leikkaa omalle ...
Vertaamalla asuin-ja liikerakennusten Property Investment on merkittäviä eroja omistaminen kaupallisen omaisuuden omistamiseen asuinkiinteistöjen. Kun kaikki tieto avulla voit tehdä tietoisen decision.There enemmän emotionaalista osallistumista asuntojen koska se täyttää perustehtävänä on tarjota suojaa. Jos asuntojen vuokralaiset eivät pysty maksamaan vuokraa, ...
Kaupalliset Vuokralainen edustuston Tämän päivän liike-elämässä, on olemassa paljon vaihtoehtoja harkita, kun valitaan oikea paikka yrityksesi. Sinun on harkittava alueen väestönkehitys, vuokraus hinnat, koko tilaa tänään ja kasvua, vuokralainen rakentaa yritysostoista ja paljon muuta. Suurelle yrityksen omistaja, jonka ...
Jätä kommentti
Sinun täytyy olla kirjautuneena kommentoidaksesi.
