Arkisto Sijoituskiinteistöt
Huhtikuu
11
Tänä levottoman Global Finance on monia syitä ostaa kaupallisen omaisuuden ei ole suotuisa vaihtoehto. Ja tällaisen markkinoilla aika vuokrata ole koskaan ollut houkuttelevampi vaihtoehto. "Miksi ostaa nyt?"
Tämä on kysymys monien huulilla. Vuonna liiketilamarkkinoiden joka on niin epävakaa se on kouluttamattoman yksilön että laittaa kaikki on oman pääoman munia samaan koriin. Pitkän aikavälin investoinnista kaupallisen omaisuuden osto silti voi jäädä alueelle, joka voisi tehdä kunnon tuottoa, mutta on tärkeää, että te ylös kaikki edut ja haitat ja saada riittävästi neuvoja kaupallisten asiantuntija. Arviointi alalla, että olet investoivat on ensiarvoisen tärkeää.
Jos olet ajatellut kerroit tai ostaa kaupallisen omaisuuden Lontoossa niin sinun ei vain tarvitse sisäpiirin tietoa alueen jälleen paras yhteydenotot ovat asiantuntijoita kaupalliseen omaisuuteen, mutta sinun täytyy myös arvioida pitkän aikavälin tulevaisuudensuunnitelmat alueen. Tarkasteltaessa Tästä voi usein olla, että alueella on suunnitelmia parempia liikenneyhteyksiä ja kunnostaminen joten se on hyvä paikka sijoittaa kaupalliseen omaisuuteen. Jos leasing kaupallinen omaisuus voi olla tutkii leasing useita erityyppisiä liikekiinteistöjä.
On olemassa kolme pääluokkaa kaupalliseen omaisuuteen, sillä nämä ovat vähittäiskaupan kaupalliseen omaisuuteen, teolliseen kaupalliseen omaisuuteen, ja kaupallinen toimistotilaa. Vuokraamalla mitään tämäntyyppisiä kaupallisen omaisuuden sijaan että ostaisivat tulet olemaan kaikkein myönteisen taloudellisen tilanteen. Ensinnäkin, et ole negatiivinen pääoma, ja toisaalta sinulla on vain vuokraa pohtia mikä auttaa eteenpäin suunnittelu ja kassavirtojen ennustamista, joka on aina tervetullut vaikeassa taloudellisessa globaaleilla markkinoilla. Jos olet ajatellut leasing kaupallisen toimistotilojen London silloin on paljon toimistotilaa.
Suosittu vaihtoehto vuokraus kaupalliseen toimistotilat huolletaan toimistotilaa. Tämä vaihtoehto tarkoittaa yleensä sitä, että maksat yhden luvun kuukausimaksu, ja siellä on monia lisäpalveluita sisälly tähän hintaan. Joitakin tyypillisiä sulkeumia tämän kiinteä kaupalliset kiinteistötoimitusmaksusta ovat sähkö, itse asiassa kaikki sähkölaskua kunnallisverotukea, puhelinlinja vuokraus ja oma puhelinlinja, laajakaista-internet, miehitetyt vastaanotto, yhteiskäytön tilojen, kuten keittiö ja kylpyhuone, ja monissa tapauksissa suihkussa tilat ja turvallisuus. Jos olet Uusyritykset tämä alue kaupallisen omaisuuden Lontoossa on usein kaikkein valittamalla vaihtoehto.
Voit myös usein saada lyhyellä aikavälillä joustavia sopimuksia huollettu toimistotilojen ja jos olet yksin voi myös harkita mahdollisuutta hot desk yhdessä Lontoon prime keskeisillä paikoilla. Tai jos olet työtä toisesta alueen maa haluat ehkä harkita virtuaalisen toimiston kanssa Lontoossa postinumeron.
Real Estate Proffessionals
Mar
22
Tämä on monen osa artikkeli, joka keskittyy Commercial vuokrasopimuksiin.
Neuvotteluohjeet kaupallisten vuokrasopimusten usein kertaa ei ole heikkohermoisille. Juuri tässä mielessä, että yritämme valottaa eri osa kaupallisten leasing. Tässä artikkelissa tarkastellaan aiheita kuten: termejä, lausekkeita, neuvottelu ja vaatimukset tällaisia vuokrasopimuksia.
On olemassa monia näkökohtia kaupallinen vuokrasopimus, joka on maallikolle tai kokemattomia, usein hämmentää, ja kun ne luetaan ääneen kuulostaa "vääristellä, typistää-luritella-goo-be-goo?"
Ymmärtäminen termit kaupallisten vuokrasopimusten ja asemaa, jotka pitävät vuokrasopimus auttaa neuvoteltaessa vuokrasopimuksen. Jos et ole kokenut liikekiinteistö neuvottelija, on suositeltavaa, että otat yhteyttä ammatillinen kaupallinen kiinteistönvälittäjä ja / tai oikeudellinen neuvonantaja edeltävien tahansa liikekiinteistö vuokrasopimuksen.
Aloitetaan muutamia peruskäsitteitä ...
On aina kaksi puolta mukana vuokrasopimuksen: vuokralainen ja omistaja. Vaikka omistaja voidaan esittää rahastoyhtiön tai lakiasiaintoimisto, joka laatii vuokrasopimuksen usein vuokralaiset ovat itse edustettuina.
Jokainen puolella vuokrasopimus tavoitteita saamiseksi vuokratun tilan:
Vuokralainen tavoitteita voivat olla:
Saaminen vuokrasopimuksen kohtuullisen vuokran maksun maksimoida altistuminen kuluttajille laskettavissa ja odotetut käyttökustannukset mahdollisuus laajentaa tulevaisuuden tarpeiden ja kasvun
Omistajalle toisaalta on merkittävästi erilaiset tavoitteet, jotka voivat olla:
Saanti ja säilyttäminen laadukkaita vuokralaisia maksimointi tuottoa suojelemalla niiden sijoituskiinteistöjen riskien siirtyminen Ja kykyä saada takaisin haltuunsa omaisuus vuokralaisen default
Vaikka molemmat puolet vuokra on erilaisia tavoitteet, on olemassa joitakin yhteisiä piirteitä samoin. Kohteita, kuten:
Perustaminen selkeästi muotoiltu, sitova sopimus suojaaminen taloudellisia investointeja molemmat osapuolet tekevät / ovat toteutuneet ja kyky molemmin puolin kannattavaa
Tyypit vuokrasopimusten
On olemassa monenlaisia vuokrasopimukset, jotka työskentelevät leasing liikekiinteistöjä. Tarkastellaanpa muutamia yleisiä vuokrasopimus tyyppejä, kuten:
· Gross vuokra - Tällainen vuokrasopimus on silloin omistaja maksaa kaikki kulut liittyvät toimintaan ja kiinteistön ylläpidosta. Vuokralainen maksaa omistajalle brutto tai kiinteän summan vuokrattavana. Tästä vuokraa, omistaja maksaa kulut (kiinteistövero, vakuutukset, huolto, apuohjelmat, Talonmiespalvelut ja turvallisuus kulut) omaisuutta.
· Net Lease - Tässä laji, vuokralainen maksaa kaikki tai osa liiketoiminnan kuluja ilmaistu Gross vuokrasopimuksen. Tällainen vuokrasopimus antaa omistajalle mahdollisuus siirtää niin paljon vastuuta liikekulujen vuokralaisille kuin mahdollista. Tällainen vuokra vaihtelee sijainnin ja paikalliset markkinat sekä neuvotteluissa tai neuvotella kykyä osapuolten (omistaja ja vuokralainen).
Absolute net lease - Tämä laji vaatii vuokralainen maksaa kaikki kulut, jotka liittyvät toimintaan ja kiinteistön ylläpidosta. Osuus vuokraus - vuokraa kiinteistön, jossa vuokra määrä perustuu prosenttiosuuksina myymä vuokraajalle (vuokralainen). Yleensä tällainen vuokrasopimus määrätä vähimmäis-tai alkumaksuista sekä provision myynnin ja käytetään säännöllisesti jälleenmyyjille
Koska monimutkaisuus erilaisten vuokrasopimusten, saatat päätellä, että tekemällä kaupallinen vuokrasopimus valmistautumaton on verrattavissa astumaan pois kalliolta. Ja olisit oikeassa!
Ennen tekemällä sopimuksella vuokrata kaupalliseen omaisuuteen, on ensiarvoisen tärkeää oman yrityksen menestys, että ymmärrät ehdot, tyyppi ja taloudelliset vaikutukset vuokrasopimuksen.
Mikä tekee vuokrasopimus pätevä ja täytäntöönpanokelpoinen?
Voimassa vuokrasopimukset ovat samanlaisia päteviä sopimuksia. Lisäksi pituuden vaihdellessa, monimutkaisuus ja taloudelliset näkökohdat, täytäntöönpanokelpoinen vuokrasopimukset sisältävät yleensä seuraavat:
· Tunnistaminen omistajien ja vuokralainen: Kummankin vuokrasopimuksen allekirjoittaa asiakirjan. On myös suositeltavaa, että jokaisen sivun asiakirjan sisältävät nimikirjaimet ja päivämäärän kunkin osapuolen.
· Kuvaus omaisuuden vuokrata: kuvaukset kiinteistön sisältää katuosoitteen (myös yksikön tai tallentaa numero tarvittaessa), joka kirjataan plats soveltuvin hallitus suorakulmainen keruujärjestelmän sekä metes ja rajoja ja maaseudulla. Kaikki kiinteistön parantamiseen tulisi myös sisällyttää kuvaus kiinteistön vuokrasopimuksen.
· Taloudelliset seikat: Tämä vaatimus on usein täyttää vuokralaisen lupaus maksaa vuokraa ja omistajan kyvyttömyys kiinteistö aikana vuokra. Usein ensimmäinen askel leasing kaupallinen omaisuus on lähettämällä Letter of Intent (LOI), ja on joskus mukana tilinpäätöksen reuna tarkoitettu vuokralaisten maksukyvyn tai maksuvalmius (saada rahaa tai varoja).
· Laillisuus tavoite: Kun leasing kaupallisen omaisuuden tavoitetta tai ehdotettu käyttö omaisuuden tai vuokrasopimuksen saa rikkoa mitään liittovaltion, osavaltion ja paikallisia lakeja.
· Tarjous ja hyväksyminen: Pohjimmiltaan nämä lausunnot tunnistaa, että omistajat suostuvat vuokraamaan kiinteistön tietyn ajan ja että vuokralainen sitoutuu maksamaan am sovitun vuokran määrästä säännöllisesti kiinteistö yksilöidyt vuokrasopimuksen.
· Kirjallinen vuokrasopimus: Useimmissa jäsenvaltioissa, vuokrasopimukset pidempi kuin yksi vuosi on tehtävä kirjallisesti. On erittäin suositeltavaa, että kaikki vuokrasopimukset olla selvästi muotoiltu, helposti tunnistettavia asiakirja.
Vuokrasopimus ja kassavirtaa
Joillakin vuokra lausekkeet on kyky vaikuttaa vuokralaisten kassavirtaa. Nämä lausekkeet sisältävät vaihtoehtoja omistaja siirtää joitakin liiketoiminnan kulut vuokralaiselle. Jotkut lausekkeet voivat rajoittaa maksamisen toimintamenoista (kutsutaan Expense pysähtyy), kun taas toiset tarjoavat kyky omistajalle jatkuvasti siirtää joitakin nykyisiä tai lisätä toimintakustannukset omaisuuden (Expense läpi) ja vuokralainen.
Ennen kuin tutkia näitä kohteita, nyt ymmärtää yksinkertaisesti laskettu vuokra. Yleensä kaupalliset vuokrat ilmaistaan hinta per neliö jalka (ppsf) ja ne lasketaan vuosittain. Niille uusia kaupallisia leasing ovat olleet yllättyneitä alkuperäisen hinnan tällaisen omaisuuden. He eivät ymmärrä, että kokonaishinta jaetaan sitten 12 (kuukausien määrä vuodessa). Esimerkki: 1000 SF tila on vuokrattu 18,00 dollaria per neliö jalka tai 18.000 dollaria vuodessa ($ 18 × 1000). Todellinen määrä vuokra kuukaudessa niin on $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Kuten edellä mainittiin, toimintakulut kuten kiinteistöverot, huolto, korjaukset, roskat poistetaan, palkat vuokranantajan työntekijää, ja kustannukset rakennus parannuksia usein maksaa omistaja ja usein johdetaan läpi vuokralaisille. Tämä on yleensä totta usean vuokralaisen toimistorakennusta ja ostoskeskuksia. Vuonna kauppapaikkaa, vuokralaisen osuus näistä pass-through kulut perustuu vuokrattava pinta-ala (GLA) ja vuokralaisen varastossa.
Expense Lopettaa
Expense pysähtyy avulla omistaja maksaa osan liikekulujen jopa tiettyyn määrään perustuvat yleensä hinta per neliö jalka (PSF). Ylilyöntejä kustannuksella pysäkki sitten läpi vuokralaiselle määrän perusteella vuokrattavaa rakennustila vuokralainen miehittää.
Tässä on esimerkki: vuokrasopimuksen toimisto voi sisältää lausekkeen, jossa todetaan vuokralainen maksaa 18 dollaria per neliö jalka vuodessa vuokraa ja omistaja maksaa kaikki kulut liittyvät omaisuus - kunhan kustannukset eivät ylitä 4 dollaria per neliö jalka ja vuokrattava pinta-ala.
Jos rakennuksessa on 50.000 neliömetriä vuokrattavaa pinta, tämän lausekkeen omistaja on velvollinen maksamaan ensimmäisen 200.000 dollaria vuosittain kuluihin ($ 4 per neliö jalka X 50000 neliöjalkaa). Jos on muita kuluja vaaditaan toimimaan rakennukseen, joka ylittää 200.000 dollaria, vuokralainen veloitetaan yliannostus perustuva osuus rakennuksen vuokrattava pinta-ala tai neliön kuvamateriaalia, että vuokralainen vie.
Tämä sitten rajoja - tai loppuu - omistajan kulut on $ 200,000. Edelleen havainnollistamiseksi: jos käyttökustannuksiin tämän ominaisuuden ovat 220000 dollaria vuosittain käyttäen esimerkiksi yllä voitte odottaa vuokra on ylimääräistä 0,40 dollaria per m² (20.000 dollari / 50,000). Osakeantioikaistu kuukausivuokra tulee sitten 1533,33 dollari (+0,40 dollari × 1000 sf / 12), koska omistaja maksaa alkuperäisestä 200.000 dollaria.
Expense pysähtyy yleensä omistajan edun rajoittamalla niiden riskinottoa ja liikekulut ovat suuremmat sitten odotetaan. Nämä pysäkit mahdollistavat myös omistajia ennustaa käyttökustannuksiin perustuvat ennustettavissa kuluja. Usein omistajat puolestaan tarjoavat vuokralaisten jotain arvokasta vastineeksi kustannuksella pysäkki lausekkeen, kuten alemman sovitun vuokra nopeutta, jos muut vuokrasopimukset paikallisilla markkinoilla eivät sisällä kuluja pysähtyy.
Yhteisen alueen kunnossapito
Yhteisen alueen kunnossapito (CAM) maksu on yleinen kustannuksella läpimenon kauppakeskuksen vuokrasopimukset ja muut usean vuokralaisen tilanteissa. Nämä kustannukset liittyvät säilyttämään kaikissa yleisissä tiloissa ja omaisuuden, kuten eteiset, aulat, perusteet ja pysäköintialueet. Nämä kustannukset ovat yleensä laskettu ja perustuvat prosenttiosuus vuokrattavaa tilaa, että vuokralainen on miehittää. CAM lausekkeita hyötyvät omistajat läpi lisäkustannuksia näitä kuluja vuokralaisille.
Vuokralaiset hyötyvät myös, mistä CAM kustannuksiin, koska rahat kerätään CAM menoja ei ohjaa muut kiinteistökulut, standardin ylläpito ja yleisiä hoito takaa omaisuus pysyy tyydyttävässä kunnossa ja lievittää vuokralaisia maksamaan ylläpidosta yhteisten alueiden .
Vuokralainen parannuksia tai rakentaa kustannuksia
Omistajat ovat usein aiheutuu kuluja, kun vuokrasopimukset päättyvät ja tyhjien toimisto-ja liiketilaa on oltava valmiina uusiin käyttöasteen. Nämä ylimääräiset kulut tunnetaan rakentaa kustannuksia. Esimerkiksi uudelleen leasing liiketilaa voi vaatia huomattavia muutoksia tehdä sisätilojen, kuten poistamalla tai lisäämällä seinät, nostaa katot ja muuttaa sähköteho. Monet kaupallisen omaisuuden vuokrasopimuksia tarjoavat vuokralaiselle parannusta korvauksen. Jotkut vuokrasopimukset voivat vaatia suunnitelmia muutoksiin esittäneet pääurakoitsijana mitään ja kaikki työ voidaan suorittaa urakoitsijan palveluksessa omistaja. Tämä vuokra / lauseke velvoittaa omistajaa aiheutuu ennalta määritellyn dollarin summa kulujen parantaa tilaa uuden vuokralaisen tiedot.
Vuokralainen parannukset voivat tarjota veroetuja
Vastuu maksaa näistä parannuksista voidaan määrätä veroetuja omistaja tai vuokralainen. Jos omistaja maksaa parannuksia, nämä kustannukset kirjataan kuluksi vuosineljänneksittäin useita vuosia. Kun vuokralainen vacates ja parannuksia poistetaan, omistaja voi kuitata jäljellä tuolloin.
Samoin, jos vuokralainen maksaa parannuksia ja muutoksia ylläpitää kiinteistön arvosta, vuokralainen voi kirjoittaa pois kustannukset vuonna parannuksia tehdään. Jos parannukset lisäävät kiinteistön arvosta, vuokralainen voi kirjoittaa pois maksoi yli tietyn määrän vuosia tai vuokralainen vacates omaisuutta. Varmista aina kaikki verokannustimia ja etuudet pätevään veroasiantuntijaan ennen aiheutuu ylimääräisiä kustannuksia.
Yhteenveto
Kuten huomaatte, leasing kaupallinen tila voi olla hyvin monimutkainen. Mahdollisten uusien kaupallisten vuokralaisten ymmärtää tämä monimutkaisuus on välttämätöntä menestyksekkään liiketoiminnan menestyä.
Saaminen ammattiapua sekä neuvotteluihin ja juridiikan sekä vuokrasopimuksen voi säästää kaupallinen vuokralainen ei ainoastaan lyhyen ja pitkän aikavälin varoja, jotka voidaan uudelleen sijoittaa osaksi liiketoimintaa, mutta myös antaa heille suojan saamista täytäntöönpanokelpoiseksi vuokrasopimus.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Kaikki oikeudet pidätetään.
Myydä ja vuokrata takaisin
