Archive for Commercial Real Estate
Heinäkuu
04
Miten määrittää arvon Your liikekiinteistöön jotta voidaan maksimoida voitot nyt
Kirjoittanut: | Kommentit
Miten määrittää arvon Commercial Property
Investointi liikekiinteistö on varsin kannattavaa, jos olet älykäs sijoittaja, jolla on kiinteistön osto suunnitelma alusta alkaen. Ennen kuin koskaan tehdä siirto alkaa ostoprosessin, on viisasta katsoa kiinteistön hankkeen mahdollisten investointien arvon.
Ei kaikki arvostusmenetelmät ole tasavertaisia
Ennen keskustella todellista arvostusta kaupallisen omaisuuden, on järkevää tietää erilaisten kiinteistöarvioinnin. Ensimmäinen on markkina-arvoa, tai myynti vertailumenetelmä. Vanhainkodit yleensä arvostetaan vertailulukuun menetelmä, koska arvoa kodin liittyy suoraan hintaa ostaja on valmis maksamaan verrattuna myyntihinta vastaavia asuntoja.
Toinen menetelmä on kustannus arviointimenetelmää, joka on vain maan arvo ja arvio siitä, mitä rakennuksen tai muita parannuksia maksaisi lisääntymään nykypäivän dollaria.
Ja viimeinen menetelmä, jota käytetään eniten kaupallisissa ja investointien kiinteistöarvioinnin, on tulo-arvo menetelmällä tai cap rate. Tätä menetelmää kaupallisen omaisuuden arvo määrittämällä tuotto investoinnin tai Korkoprosenttina jaettuna keskimääräiset nettotuotot (NOI) ja omaisuutta. Noi on bruttotuloistaan omaisuus vähemmän kuluja, mutta ei velanhoito tai kiinnitys maksuja.
Esimerkiksi te sijoittaja löytää mukavan vähittäiskaupan nauhat keskus myynnissä. Nykyinen omistaja toimittaa tiedot edellisten 12 kuukauden liikevoiton, ja huomaat, että keskimääräinen vuotuinen NOI on $ 75000. Korkoprosenttina alueelle etsimäsi on noin 10%. Siksi jakamalla 75.000 dollaria 10%, voit selvittää, että 750.000 dollaria on hyvä arvio omaisuuden arvosta.
Otettaisiin ammatillisen Sidekicks oman kaupallisen salkun
Muista, että tällainen pikaennakko on osunut kuva vain. Totta ja tarkka arvostus voidaan suorittaa laillistettu liikekiinteistövakuudellisille arvioitsijan. Lisäksi, jos käytät kaupallista kiinnitys välittäjä auttaa rahoittamaan investointeja, välittäjä voi tarjota selkeämpiä arvioitu cap arvostamisesta, koska hänellä on pääsy tietokantoihin, jotka tarjoavat tärkeitä tietoja, kuten tarkat korkki verokantoja alueella potentiaalisia investointeja, tyypillinen vajaakäyttö, ja keskimääräinen vuokra per neliö jalka varten alueelle.
Muista, että myyjä voi antaa tilinpäätöksen ja tiedot, jotka ovat liioiteltuja ja liioiteltuja. Esimerkiksi hän voi osoittaa mitään avoimia valmiussuunnitelmien hänen kuluihin. Tai brutto vuokrat voivat olla korkeampia kuin keskimäärin alueelle. On viisasta huolellisesti analysoida tuloslaskelman ja käyttää kokemusta ja tietoa välittäjän tai arvioitsijan selvittää tarkkoja numeroita laskettaessa mahdollisuudet NOI varten omaisuutta.
Ystävystyä PPU arvottamisessa
Toinen kaupallisen kiinteistöarvioinnin on yksikköhinnasta tai PPU. PPU voidaan käyttää kaupalliseen omaisuuteen, kuten kerrostaloihin, joissa liiallinen työpaikat voivat vääristää taloudellisten tietojen ja lopullisen NOI katto. Käyttämällä myynnistä vastaavan menetelmän edellä mainitut liikekiinteistö arvioija voi tarkemmin määrittää arvon kerrostalon vertaamalla hiljattain myynnin vastaavien asunnot ja määritetään keskimääräinen yksikköhinta. Yksinkertaisesti kertomalla PPU useissa yksiköiden mahdollisia sijoituskohteita voi antaa tarkkaa arviota.
Se on hyödyllinen sijoittaja liikekiinteistöjen tietää arvonmääritysmenetelmien varten omaisuutta. Tuntemalla menetelmiä ja työskentelee asiantuntijaryhmä, sijoittaja voi järkevästi määräävät, onko kaupallinen omaisuus on kannattava investointi.
Vuokraa Takaisin Nopea
Kesäkuu
05
Yksi kiireellisimmistä kysymyksistä Euroopan markkinoille, ovat tietenkin hinta. Mukaan järjestäjälle pyöreän pöydän, yritys Business Analyst Group keskimääräinen myyntihinta oli huhtikuussa:
toimisto - 39 000 euroa / m²
Kauppa - 38 000 euroa / m²
teollinen - 9 000 euroa / m²
Keskimääräinen vuokra korko tarjotaan avoimilla markkinoilla oli huhtikuussa:
toimisto - 747 euroa / m² / kk.
Kauppa - 1218 euroa / m² / kk.
teollinen - 158 euroa / m² / kk.
Vuonna 2006 Kanadassa on otettu käyttöön 24 000 neliömetrin tilaa uusien kauppakeskusten ja vapaa-ajan keskuksista.
Vuonna 2007 hän oli jo pannut 30 000 neliömetriä., Kunnes vuoden 2007 suunnitelmista ottaa käyttöön vielä 70 000 - 80 000 m² kauppa-alueen ostos-ja viihdekeskus.
Lisäksi yli seuraavien 3 vuoden suunnitelmissa on rakentaa noin 10 liikekeskusten ja sama määrä ostoskeskuksia. Määriä vuokraa uusia sivustoja kasvaa jatkuvasti, enimmäismäärä huhtikuussa 2007 kokonaisviljelyala 4500 euroa / m² / kk. kaupalliseen tilaan ja 1770 euroa / m² / kk. toimistokäyttöön.
Hankinnan ja valmistuksen kulut 1 neliömetriä. ja tiettyjen kaupallisten kasvoi vuonna 2-2,5 kertaa, esimerkiksi teollisuusvarastot ja hallinnon rakennuksia.
Myös Moskovassa yhtiö sanoi tänään, että markkinat ovat ylikuumeneminen kanssamme, panokset ovat liian korkeat, vuokra alueemme on liian korkea, ja ostovoima ja läpimeno ole vielä tasolla Venäjän suurimmissa kaupungeissa. Tämä vähentää houkuttelevuutta kauppakeskusten silmissä vuokralaisten - alusta keskustelun Irina Fedchenko, johtaja konsulttitoimisto Business Analyst Group, - esimerkiksi on aivan kertoo tuore esimerkki aukon TRK Greenwich ei-vuokralainen ostosalueilta. Aiemmin kaupunki huhu, että vuokra hinnat liikekiinteistö romahtaa. Ja joka sijoittaa kiinteistöihin, on nyt limbo: joko investoida tai ei. Ajoitus rakennetaan uusia tiloja tai Vanhojen pitkällinen. Pankit ja leasing yritykset lainaavat näitä tarjouksia, myös ihme: Onko väitetty maksaa päivämäärät julkistettiin rakennushankkeita. Kuinka kauan voi lisätä vuokrat ja myyntihinta liikekiinteistöjen Kanadassa?
.
Sovittiin, että panokset todella korkeat, ja Alexander Filatov, johtaja Kanadan sivuliikkeen yhtiön AlyansRegionLizing, selittää se kypsymättömyyttä, nuoriso markkinoiden aloitti kehitys Pelkästään vuonna 2004 ja muodosti alijäämäinen liikekiinteistö. Investoinnit liikekiinteistö vuokrasopimus tässä vaiheessa on omat riskinsä, mutta kun otetaan huomioon Alexander tällainen hintojen lasku puhua riskeistä ei ole keinoja, seuraavan kahden vuoden aikana ei ole. Yritysten, jotka haluavat takaisin sen kuvan, joka on ominaista ennen kaikkea ajatus omistuksen. Istuen huoneessa tai vuokrata tilaa istua hyvässä bisneskeskus, tai peruuttaa jossain lähiössä - Tämä on mielekäs indikaattori liiketoimintaa. Siksi hinnankorotukset jatkuu, ehkä pienen tauon, mutta tulevina 2007-2008, hinnat nousevat. Keskustelimme muutamia liikekumppaneita taakse leasingvuokrausta kun he vuokraavat tilat vuokrataan. Ne muodostavat suurimman kasvua 5-10%. Tämä ennuste nostaa vuokra hinnat ensi vuonna. Paul Vysotsky johtaja OOO KLP-Invest, ennustaa myös hintojen noususta 10% segmentissä toimistokiinteistöt, joka on sijoitettu tasolle luokan V Tässä muodossa, ei ongelmia vuokrauksen liikekiinteistöjen kiinteistö siellä, ja luulen, että koskaan, samoin kuin vertailukohtana keskiarvo, - sanoi Paul.
Paavalin mukaan Seliverstov johtaja osaston hallintaan liikekiinteistö yritys Kora-TK: Uuteen tiloja markkinoilla tänään ei ole paljon obrushit vallitseviin markkinahintoihin ajankohtana. Jos kauppakeskus ei keskity markkinoilla, mutta hinnoilla, jotka haluaisivat sijoittajalle, niin kyllä, ongelma saattaa olla, kuten Greenwich. Jos hinta asetetaan markkinoiden teettämällä uusia tiloja ei voimakkaasti vaikuttamaan markkinoihin, ja napolnyaemostyu vuokralaiset on kaikki hyvin Paavalin mukaan lähitulevaisuudessa myös tapahtua kasvua parhaista paikoista. Ja tämä liittyy pääsy liittovaltion pelaajia, ja Moskovan ulkomaankaupan yritysten. Samaan aikaan, valmistumisen pidetään tiloissa luokkaan, +, B, C ja niin edelleen, että suurissa kaupungeissa. Hinnat huoneelle hyvä paikka kasvaa. Kustannukset muille kuuluu.
Vastaavassa lausunnossa Natalia Korchuganova, johtaja Panacea katsoo, että keskimääräinen vuokra hinnat vähittäiskaupan tilaa jopa 30%, joka johtuu siitä, että määrä nousee kauppakeskusten: Ne tilat, jotka otetaan käyttöön tämän ja kahden tai kolmen seuraavan vuotta, on kysyntää, ja löytää sen asiakkaita, vuokra hinnat ja investointeja. Kuitenkin jo muuttumassa vaatimukset toimisto-ja liiketiloista, yrittäjät haluavat Superior, entistä mielenkiintoisemmaksi. Tässä tämä uusi sivustojen kehittäjille, sijoittajille ja kannattaa kiinnittää huomiota.
Tarve huolellisesti hankkeista ja sanoi ryhmänjohtaja Sijoitustoiminnan sivuliikkeen VTB Novosibirskissä, Sergey Zemtsov ja ilmaisi luottavansa siihen, että kaikki menee hyvin ja että monikäyttöinen järjestely Uralille voi maksaa pois, jos se olisi laadultaan. Uskomme, - sanoi Sergei - jotka voivat vähentää riskejä, vaikka nyt rakennettu paljon uusia tiloja, jos rakennettu käsitteellisesti selkeä ostoskeskuksia, joissa Siperian tai Moskovan konsulttiyritys. Ja toinen tärkeä seikka - ei ole mitään myydä, jos se tulee ostoskeskus. Sillä, kun vähintään viidellä myydään, rahastoyhtiö ongelmia johdon kanssa. Lisäksi esine joka kuuluu useille omistajille, alempi luokka kuin sama kohde, vaan yksi omistaja. Jos nämä edellytykset täyttyvät, se saattaa laskussa.
Lausunnot olivat pyöreän pöydän näkymiä markkinoita jaettu, mutta huoli kaiken vallan.
Merkittävä rajoite markkinoilla kannustavat korkeampia hintoja ja lisänneet taloudelliset riskit pyöreän pöydän osallistujat nimettiin viranomaisen asemasta ja byrokratiaa. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing: Kun aluksi tarkastellaan kaupan käännös kuin asuinrakennusten lattiapinta kääntyi kiinteistönvälitys siitä apua tähän suuntaan, ja kutsuimme ajoitus noin vuosi ja kaksi vuotta. Novosibirskiin, kun häneltä kysyttiin vastaava kysymys, sanoen: viikko kolme. Päiväys - se ei ole mahdollista! Tällaisia pyöreän pöydän olisi suoritettava hallinnon tasolla. Koska kaikki odottavat. Meillä on projekti, jossa maa ei ole virallisesti määritelty, mutta myönnämme sen, ja projekti vuokralleottajalle, joka sanoi: Guys, ongelmia ei ole, koska minulla on heidän suhteensa, niin minulla on jotain mitä druzhu, ja lupaan täysin tekevät yli puolet maan teitä. Olemme hyvin tätä kehitystä Kuzbass, suhteet perustuvat henkilökohtaiset intressit ja henkilökohtaiset tie. Olemme valmiita siirtämään riskiä vuokralleottajalle. Mutta tähän ongelmaan on puututtava, ja se voi käsitellä vain viranomaiset.
Sama ongelma käsiteltävä ja Sergei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank sivuliike Novosibirsk: Meille, niin pankki on tärkeää vähentää saaminen viivästyy lupien asiakirjoissa. Voidakseen tarjota edistyksellisiä tuotteita, täytyy saada hyväksyntä poistetaan osa johtuu ajoituksesta ja menettelyistä ilmeinen. Monet viranomaiset kerätä ja Andrew Verhoturova johtaja Viraston päivittäisiä uutisia: Kun he päättävät asiasta hallinnon kanssa? Kun ne laittaa 20 tyttöä ja pahamaineisen huoneessa 108, ja siellä navedut järjestys? Kun työ periaate yksi ikkuna, joka on ilmoittanut hallintokomitea valtion omaisuutta? Ulottuu jopa mitä nyt komitean Management valtion omaisuutta ei lainkaan saapuvia asiakirjoja, ei rekisteröidy, koska välineitä on pidettävä niin poliisi! Eli sinun täytyy tuoda kansioon asiakirjojen olet sopinut vuosia, ja sinä sanot: Jätä poliisi!. Mikä on vastuu? Mitä kuuluu? Kun vastaus? Kukaan ei tiedä!
Sulkeminen pyöreän pöydän keskustelua siitä, mitä voidaan tehdä yksinkertaistaa ja nopeuttaa suunnittelua mekanismit asiakirjoja. Victor Gunin, Inc. "Mechanics kasvu Leasing virkamiesten sanoi vähän kiinnostusta edistää projektissa: Tavallisessa hallinnon virkamies istuu, ja hän ei ole kiinnostunut talouden hankkeen eivät ymmärtäneet, että siellä tulee olemaan. Miksi hänet? Tähän asti on hallintojärjestelmä, epävarmempi samat riskit, korkeampia rahoituksen. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing kutsuttiin yhdistää kauppa-ja teollisuusministeriö sekä Novosibirsk, jossa biznesroientirovannaya kauppa-ja teollisuusministeriö auttaa ratkaisemaan liiketoiminnan ongelmia. Perusteella yksittäisiä valituksia - se voi johtaa mitään - sanoi Alexander, - että tällaisia rakenteita, mikä ilmoitettava viranomaisille, mutta vielä parempi olisi hallitukselle. Kauppa-ja teollisuusministeriö on, ja jopa velvollisuus tehdä niin, koska se on luotu tähän tarkoitukseen. Paul Vysotsky Ltd KLP-Invest ehdotti, että alkavat siitä, että kaikki suuret kehittäjät kokemusta luotonanto, kuten kiinteistönvälitys-ja niin edelleen, jotka perustuvat omaan kokemukseen ensin kirjoitti mekanismin yksinkertaistamiseksi kaikki nämä menettely. Koska byrokraatit itse, he tekevät sitä koskaan.
Joko niin, mutta liikekiinteistöjen myynti kehittää aktiivisesti, ja kaikesta huolimatta, ja seuraavien 3 vuoden kaupungissamme muutamia uusia mielenkiintoisia projekteja, mutta sillä välin, ehkä hallinnon julkisella sektorilla perustetaan.
Nopea Kiinteistövälitys Sale
Elokuu
12
Kiinteistö on usein kutsutaan turvallisin investointi käytettävissä. Sillä, kiinteistöjen investointeja toteutettiin asianmukainen arviointi omaisuutta (ja sen todellinen arvo), voi johtaa hyvän tuloksen. Tämä on yksi syy miksei muutamia ihmisiä osallistumaan kiinteistösijoittaminen niiden säännöllistä työtä. Vuoropuhelu kiinteistön laajasti keskitetty kohti asuinkiinteistöt; liikekiinteistö tuntuu olla niin suosittu. Yhtä kaikki, liikekiinteistö on myös hyvä vaihtoehto sijoittaa kiinteistöihin.
Kaupalliset kiinteistöt sisältää monia erilaisia ominaisuuksia. Useimmat ihmiset yhdistävät kaupalliset Realty vain toimistorakennuksissa, puistoja tai valmistajille / teollisuusmaiden yksikköä. Jopa niin, että se ei ole aivan kaikkia liikekiinteistö. On enemmän liikekiinteistö. Terveydenhuolto keskukset, vähittäiskaupan rakenteet ja varastointipalvelu ovat kaikki hyviä esimerkkejä liikekiinteistö. Jopa asuinkiinteistöjen kuten huoneistot (tai omaisuutta, joka koostuu yli 4 asuntojen asuntokunnat) pidetään liikekiinteistö. Koska asiassa, kuten liikekiinteistö on paljon haetaan jälkeen.
Niin, on liikekiinteistö todella kannattava? No, jos ei tuottoisia olisin ei ole kirjoittanut liikekiinteistö ollenkaan. Joten liikekiinteistö on tuottavaa varmasti. Ainoa asia kaupallisia kiinteistöjä on, että tunnustetaan mahdollisuus on hieman vaikeaa rinnastaa asuinkiinteistöjen. Mutta kaupallisten kiinteistöjen voittoja voi olla todella suuri (itse asiassa paljon suurempi kuin sinulla olisi ennakoida asuin saman osuuden). Voisit ottaa liikekiinteistö joko jälleenmyyntiin jälkeen arvostusta tai vuokrattavaksi ulos, sanoa jälleenmyyjille.
Liikerakentamisen kiinteistökehitys-on niin itse asiassa käsitellään ensimmäinen merkki syntymistä asuinkiinteistöjen. Kun tunnustaa mahdollisuudesta merkittävää kaupallista kasvua alueella (joko johtuen verohelpotuksia tai mitä tahansa), sinun on paras alkaa arvioida mahdollisuuksia arvostusta hintojen liikekiinteistöjen osalta ja sitten mennä sen nopeasti (yhtä pian kuin löytää paljon). Ja sinun täytyy todella pyrkiä luomaan paljon.
Jos huomaat, että liikekiinteistö, tontit on saatavissa suurina paloina, jotka ovat liian kalliita voit ostaa, voit tarkastella muodostaa pienen sijoittajaryhmän (ystävillesi), ja ostaa sen kollektiivisesti (ja jakaa voitot myöhemmin) . Joissakin tapauksissa esimerkiksi silloin, kun vähittäiskaupan puomi odotetaan alueella, voit määrittää sen kannattavaa hankkia kiinteistön, joka voi muuttua varastona tarkoitus vuokrata pienyrityksille.
Joten liikekiinteistö esiintyy koko joukko investoi mahdollisuudet, sinun tarvitsee vain tarttua.
Takavarikoidaan kiinteistömarkkinat ovat HOT! Joka kuukausi tuhannet kiinteistöjen TULLA haltuun pankit, valtio, liittovaltion ja yksityisten organisaatioiden erilaisten takavarikko ja konkurssilainsäädäntöään. Nämä kiinteistöt saivat ostaa huutokaupalla AT murto-osa niiden todellinen markkina-arvo! Löytää itse tänään tai alkaa rakentaa WEALTH!
Klikkaa tästä saadaksesi lisätietoja
Nopea Kiinteistövälitys Sale
Elokuu
01
Jos harkitset investoiminen liikekiinteistö, Houston on erinomainen valinta. Tämän sykkivän, on olemassa lukuisia kaupallisia investointeja vaihtoehtoja. Kumpi on sinulle parhaiten? Monet huomaavat kolminkertainen net lease myytävänä tuo heidät suurimman tuoton dollariin vähiten vaivaa.
Mutta triple net lease ei ole oikea kaikille. Jos haet pois mahdollisuudet ostoskeskus kehittäjä, Houston on tunnettu ottaa vuokrasopimuksen, joka voi tarpeisiisi.
Ensimmäinen askel on valita paras sijoitus mahdollisuus on ymmärtää juuri triple net lease on. Jos tällaisen vuokrasopimuksen vuokraaja kantaa rahapolitiikan vastuun ylläpidosta, verot ja vakuutukset lisäksi kuukausivuokran määrästä.
Tällainen vuokrasopimus on yleensä hyvin pitkäaikaisen sopimuksen, joitakin sopimuksia menee niin kauan kuin 50 vuotta. Tämän vuoksi on erittäin tärkeää, että painat sekä etuja ja haittoja triple net lease myytävänä ennen kuin päätät tehdä tämäntyyppisiä investointeja liikekiinteistö Houston.
Edut tällaisen vuokrasopimuksen hyödyttää sekä vuokranantajan ja vuokralaisen monin tavoin. Vuokranantaja voi odottaa ylläpitoa hänen omaisuutensa tehdä hänen vuokralainen, joten hyvin vähän työtä osan vuokranantaja kunnossapidosta sivuston. Useimmissa tapauksissa vuokraaja on omat intressinsä pitää kiinteistö hyvässä kunnossa, koska tämä tekee hänen kauppapaikan houkuttelevampi potentiaalisille asiakkaille.
Kääntöpuoli, vuokralainen voi nauttia monia vapauksia omistuksen lukien säännöllinen korjaukset ja päivitykset omaisuus parhaaksi katsomallaan tavalla. Kuitenkaan hän ei ole taakka alkuinvestoinnin osaksi liikekiinteistö Houston, miten kiinteistön omistaja tekee.
On olemassa riskejä tällaiseen vuokrasopimuksen. Vuokralainen ei voi antaa hyvää hoitoa, maksaa kiinteistön omistaja enemmän rahaa pitkällä aikavälillä. On vaiheita että te, kuten omistaja, voi heikentää monia riskejä. Jos triple net lease myytäväksi kuulostaa mahdollisuus puhua kiinteistönvälittäjä ja asianajaja nyt nähdä, jos tämä on paras vaihtoehto sinulle.
Takaisinotto
Kesäkuu
23
Ammatilliset välityspalvelut ja liikekiinteistö Kanadassa on tullut suhteellisen äskettäin. Siksi toistaiseksi useimmat ihmiset kysymykseen "Mikä on välittäjä liikekiinteistöjen?» Simply pozhmut hartioita. ja nekin, jotka ovat jo sdaval tai vuokratiloissa avulla virastojen useinkaan ole selkeä käsitys hyödyistä hoidon ammattilaiset eivät tiedä, mitä voi ja pitäisi vaatia sitä. Tässä artikkelissa, me haluaisimme razvenchat yleisimpiä liittyviä myyttejä välittäjäksi liikekiinteistö.
Myytti numero 1: enemmän näyttökertoja parempi Commercial kiinteistönvälitysyrityksen?
Yleisesti ollaan mieltä, että välittäjä on säännöllisesti osoitettava asiakkaille monia vaihtoehtoja majoituksen, ja mitä enemmän hän tekee, sitä paremmin hänen laadukkaasta työstään. Itse asiassa kaikki on tarkka toisin. Erikoistunut Välitys sanoo, että löytää paikka, joka täyttää kaikki vaatimukset asiakkaan, se on hyvin vaikeaa. Siksi on liian usein näkymät ovat todennäköisesti osoittaa, että välittäjä inattentively kuunnella asiakasta ja pyytää häntä vaihtoehtoja "random". Koska tällainen välittäjä-«Opas» häviäjiä maanomistaja tai mahdollinen ostaja, koska he viettävät arvokasta aikaa ilman tulosta.
Tämä ammattilaiset kuunteli tarkkaavaisesti toiveita, tutkii kaikki saatavilla markkinoilla tarjouksia ja valita niistä se, joka on yksi, joka todella sopii sinulle. Tyypillisesti tuloksen saavuttamiseksi sillä tulisi olla enintään noin 3-4 aikavälillä.
Myytti numero 2: ammattilaiset työskentelevät suurissa virastojen
Useimmat ihmiset uskovat, että nimen ääneen ja "mittakaava» Kaupalliset kiinteistönvälittäjä ovat tae kokemuksella ja ammattitaidolla välittäjille. Kuitenkaan ei ole aina tapahdu. Ensinnäkin imenitye yritys on pitkä historia, joten ei puutu halua heitä työskentelemään, siis tarjoavat välittäjät melko pieni osa komission elin. Samaan aikaan, pienemmät yritykset sen sijaan ovat kiinnostuneita houkutella päteviä työntekijöitä ja ovat valmiita tarjoamaan heille entistä edullisempia taloudellisia ehtoja. Toiseksi suuret virastot työskentelevät niiden välittäjien (yksinomainen) suunnattu yritys. Eli he eivät tarvitse suorittaa täyden valikoiman työtä (haku tilat, neuvotella omistajan kanssa, sopimuksen tekemiseksi, jne.), niiden haaste - löytää ostajaa tai vuokraajaa varten valmiin tilan. Samassa pienissä jos sen välineet eivät ole paljon välittäjät tekevät paljon «nolla». Niinpä he ovat luonnostaan vaatii syvempää markkinoiden tuntemus ja asiakkaiden tarpeiden ymmärtäminen.
Myytti numero 3: yksityinen välittäjä paljon hyötyä
Kuinka moni ei polta palvelukseen ns "yksityiset välittäjät», vielä löytää joku, joka neuvoo viitata siihen, mitä joku Ivan Ivanychu koska se on "halpa". Säästää totuutta, ei palvelujen kustannuksia sekä omien ja rauhallisuus, mutta että te varmasti ei voida estää. Joten mikä on itse asiassa "ylihintaa» client viitaten virastolle?
Ensin jokainen itseään kunnioittava virasto on eettiset säännöt, jotka selvästi menettelytapasäännöt välittäjänä asiakkaan kanssa. Esimerkiksi mukaan koodin, välittäjä ei ole oikeutta antaa teille vääriä tietoja, hän on velvollinen suojelemaan sinua ja antaa sinulle kaikki tiedot liiketoimista. Näiden sääntöjen rikkomiseksi virkailija voi johtaa epämiellyttäviin seurauksiin hänelle jopa erottamiseen asti.
Toiseksi virasto kaikki välittäjät ovat suorassa valvonnassa johdon. Toisin sanoen, jos välittäjä antaa väärän vaiheessa, se ei aina oikein, auttaa neuvoston ja, mikäli tarpeen, siirretään asiakas toiseen asiantuntijalle.
Kolmannessa kaikki asiakirjat välityksellä, on tarkistettava lakiasiainosasto, joka ei yksinkertaisesti menetä sopimusta, jos se millään tavoin haittaa asiakkaan etu.
Samaan aikaan, yksityisiä välittäjä - omaa pomo. Hän valitsee mitä tietoja ja ääni kuin hiljaisuus, joka sopimuslausekkeet kiinnittää huomiota, ja mitä - kääntää silmänsä. Jos myöhemmin sinulla on vaatimus korkealaatuisesta työstä tuoda hänet oikeuden eteen tulee olemaan hyvin vaikeaa, sillä suurin osa näistä "sovittelijoiden» koskaan rekisteröity.
Toisin sanoen käyttää palveluja yksityisten välittäjien - sama kuin muuttuvien valuutan ulkopuolelle lämmönvaihdin: parhaan hinnan, mutta mitään takeita.
Myytti numero 4: Parempi hakea suoraan eri virastojen
Näyttää siltä, että logiikka on yksinkertainen: lisää osallistuvien viranomaisten myyntiin oman kohteen, sitä nopeammin tulee tulosta. Se voi puhua vain ihmisiä kauhistuttaa tekniikka pankkiiriliikkeiden. Täällä on melko kapea tulostaa ja online-versioita, joissa virasto sijoitetaan sivustoissa. Näin ollen jos menet vaikkapa viisi virastoa, riski nähdä viisi eri mainoksia sivustossasi samassa mediassa. Paitsi, että tämä sinänsä antaa kyseenalainen mainonnan, joten sitä todennäköisempää on, että kunkin toimiston pyrkii pienen «tasapaksuja» ominaisuuksia esineen, ja tuloksena viiden mainoksen antaa ristiriitaisia tietoa.
Itse asiassa vain yksi mainita yksi painos, ja edellyttäen aina tulee välittäjä tietokantaan. Useimmat välittäjät käyttävät samaa tietokantaa, joten lopulta on samat tiedot. Toisin sanoen viitaten yksi viranomainen, et ole ollenkaan, ei vähennä heidän mahdollisuuksiaan nopeasti ja myydä esineitä, ja tärkeintä - tallennat sen (laitos) maine.
Toinen kielteinen työskenteleville useita virastoja - ei jonkun nih.vy eivät voi tehdä yksin sopimusta. Mutta vain yksinomainen sopimus yrityksen, välittäjä antaa sinulle edullisin suunnitelma siirtää sivustosi ja parhaan mahdollisen kaupan.
Myytti numero 5: Katsokaapa pohja tilat - ja on valmis käsittelemään
«Virastot valtava tietokanta, joten välittäjä ei toimi tiettyjen ehtojen nopeasti löytää sopiva paikka ...» Valitettavasti tällaisia lausuntoja on kuulla usein. Mutta jos kaikki oli niin yksinkertaista, että kauppa on yhden päivän, mutta välittäjät eivät tarvitse mennä ulos toimistosta. On looginen kysymys: miksi tätä ei tapahdu?
Ironista kyllä, tämä kuulostaa kuluneelta, mutta jokainen tapaus on yksilöllinen, ja lisäksi perusedellytyksiin tilaa, paljon ehdotuksia "popup» jo toimii. Joku on, sinun täytyy tietty paksuus seinien ja katon korkeus, joku - iso näyttö tapauksissa kieltämättä niiden puita, joku - mahdollisuus kunnostaminen ... Niin, ja omistaja on usein oma näkemys mahdollisen vuokraajan: jotkut eivät halua ja "istua» valtiolliset rakenteet, toiset eivät halua toimisto oli suuri virtaus vierailijoita vielä kategorisesti vastaan tilintarkastusyhteisöjä ... välittäjältä edellyttää mahdollisimman suurta kärsivällisyyttä ja sitkeyttä löytää ratkaisu, joka tyydyttää molempia osapuolia. Eikö riitä toimimaan perusta: sinun täytyy mennä katsomaan, henkilökohtaisesti tavata omistajien Tarkista aina voimassaolon tiedon jne. Siksi "toissijainen» Kaupan kestää yleensä kahdesta viikosta kahteen kuukauteen.
Myytti numero 6: Target välittäjä - vain löytää ostajaa
Monet uskovat, että potentiaalinen ostaja nyökkää päätään hyväksyvästi ja sanoi että se on sopivat tilat, välittäjä päättyy. Todellisuudessa lopussa vasta ensimmäinen vaihe - haku - ja alkaa vaikein - saattaa käsitellä ennen sopimuksen allekirjoittamista. Näyttää siltä, että tämä erityinen? Oliko myyjä ja ostaja (omistaja ja vuokralainen) eivät ole kyenneet sopimaan? Mutta todellisuus on, että hyvin positiivisella mielellä molemmin puolin 70% tapauksista ennen allekirjoittamista sopimus ei vain tule!
Useimmat erimielisyyksiä syntyy, kun kyse on maksuaikataulun. Monet myyjät eivät halua virallisesti tunnistaa todellinen arvo sivuston ja saada osan käteistä kautta offshore-yhtiöiden tai ulkomaiset pankit. Samaan aikaan, eivät kaikki ostajat (varsinkin rehellisyys näissä asioissa ovat ulkomaiset yritykset) ovat valmiita menemään.
Toinen syy, miksi osapuolet eivät pääse yhteistä nimittäjää - halu omistajan tilojen asetettu sopimuksen erityisiä ehtoja. Esimerkiksi vuokranantaja voi asettaa suuria sakkoja tupakointi toimistossa, kun alueen yli bisneskeskus lemmikit ... Jos ensi silmäyksellä, tällaiset väitteet eivät voi aiheuttaa erityisiä valituksia, se on dokumentoitu, ne ovat usein tervehditään perustavanlaatuinen hylkäämistä ja vuokralainen.
Näin ollen on olemassa pieni löytää ostajan. Ammattitaito välittäjä on kyky kiertää terävät kulmat, löytää tarvittavia kompromisseja, jotta sopimus ennen sopimuksen allekirjoittamista ja auttaa asiakkaansa tekemään sen mahdollisimman suotuisin ehdoin.
Myytti numero 7: Broker saa valtava rahaa "turhaan?
Ja lopuksi: Monet uskovat, että elämä on välittäjä - paratiisi, jossa raha on kirjaimellisesti putosi taivaalta. Itse asiassa se ei ole. Tämä on kovaa työtä, ja tuloksena on viime hetkeen pysty ennustamaan Yksi. Välittäjä voi toimia kuukauden ajan samaan tapahtumaan, ja päivän allekirjoittaa sopimus Hän sorvetsya. Tai näyttää huoneen kerran, ja se olisi siten "ihanteellinen» vaihtoehtoa. Asiakas artikuloi vaatimuksiin, ja ehkä tiennyt, mitä haluaa ja hylätä hyviä tarjouksia, yksi toisensa jälkeen. Tämä stressi työ, joka vaatii suurta keskittymistä ja ehdotonta omistautumista. Ja vielä: emme saa unohtaa, että välittäjä saa palkkion vain tuloksia, joten hänen tulonsa on suoraan verrannollinen vaivaa.
Antamat tiedot "Iso Realty Group» (konsultointi, välityspalvelut, vuokraa, ostavat ja myyvät liikekiinteistö, lainopillista tukea tapahtumat). http://www.pro-bargainhunter.com
Myy House Nopea
