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Octubre
24
Cuando se trata de un arrendamiento de oficinas, es todas las letras pequeñas
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La semana pasada vimos a algunas de las cosas que usted debe considerar antes de arrendamiento que la primera oficina o tienda para su negocio. En resumen, usted no sólo debe considerar la antigua norma "ubicación, ubicación, ubicación", sino también considerar las cosas como estacionamiento suficiente, el número de empleados que estarán trabajando en el lugar, y las proyecciones futuras de crecimiento. Hice hincapié en que era importante no quedar atrapado en el momento. Usted debe tomar su tiempo para encontrar el espacio más adecuado para su negocio en el largo plazo, no sólo por hoy.
Esta semana vamos a discutir el aspecto más importante del proceso: la firma de un contrato de arrendamiento comercial (inserte aquí la música dramática). Uno de los errores más grandes que muchos empresarios cometen al arrendamiento de espacio comercial no está leyendo el contrato de arrendamiento. Olvídate de leer la letra pequeña. Cuando se trata de un contrato de arrendamiento que su todo letra pequeña.
¿No me creen? Déjame que te cuente la verdadera historia de mi amigo, Homero, cuyo nombre he cambiado para proteger a los ignorantes. Homero firmó un contrato de dos años en una suite de oficinas para su negocio. Como el propietario del negocio Homero firmado en la línea punteada y accedió a garantizar personalmente el pago del contrato de arrendamiento y cumplir con sus términos. Homer se trasladó y se fue como de costumbre hasta el final del plazo del arrendamiento dos años se acercó. Fue entonces cuando Homero descubre que dejar de leer el contrato iba a ser un error muy costoso.
Hacia el final de la Homero período de dos años de arrendamiento decidió reubicar, pero cuando le dio el dueño lo que él pensaba que era el habitual aviso de 30 días, descubrió que el contrato de arrendamiento había renovado automáticamente por otro período de dos años en el momento previo aviso de 60 días. En otras palabras, Homero no se dio cuenta de que el contrato de arrendamiento requiere un mínimo de 60 días de antelación para que el propietario sabe que el contrato no sería renovado. Debido a que Homero no sabía que estaba obligado a dar por lo menos 60 días de antelación de su intención de desalojar, el contrato de arrendamiento renovado automáticamente por otros dos años. Y no había ni una maldita cosa Homero pudiera hacer al respecto, pero llegar a su alrededor y una bofetada a sí mismo en la parte posterior de la cabeza para no tomarse el tiempo para leer el contrato de arrendamiento.
¿Cuál fue la posición de los propietarios cuando Homer señaló que no había leído el contrato de arrendamiento y por lo tanto no estaba enterado de la notificación de 60 días? El dueño, aunque simpatizaban con la difícil situación de Homero, mantuvo en sus trece y le dijo a Homero que él tendría que honrar el contrato de arrendamiento, lo que significa que incluso si Homero salido como estaba previsto, él todavía estaba en el gancho para pagar el alquiler durante dos años más .
¿El hecho de que el propietario optó por hacer cumplir el contrato de arrendamiento en lugar de dejar que Homer descolgado hacen de él un hombre malo? No, en absoluto. Desde el punto de que el propietario de vista, no tenía más opción que hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento. Tenía un contrato firmado que le dijo que su espacio iba a ser alquilado para los próximos dos años. No había planeado en el espacio de repente estar vacante. Ser un propietario con un espacio unrented es como ser un negocio sin clientes que pagan. El espacio vacío significa que no hay los ingresos del alquiler a lo que significa que no hay dinero para pagar el pago de la hipoteca.
Como dice el viejo refrán, "Es sólo businessâ € |"
Claro, cualquier propietario con un corazón puede sentir mal que Homero era ignorante de la cláusula de renovación automática, pero no es tan malo que están dispuestos a arriesgar su propia bienestar financiero al tener un espacio de Homero se encuentran vacías. El fondo es éste: si Homero leer el contrato o no es irrelevante. Homero firmó el contrato, aceptando con ello a sus términos, y por lo tanto, debe sostener su parte del trato, y punto.
A partir de este momento, Homero se traslada su negocio a pesar de no ser capaz de salir de su contrato anterior y se continuará pagando el pago en el espacio dejado vacante por el término de un año los dos restantes del contrato o hasta que se puede subarrendar el espacio . Incluso entonces Homer no es totalmente descolgado porque todavía se considera que el inquilino legal a menos que su subarrendador se compromete a firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el propietario. Esperemos que acaba de tener a alguien más hacer los pagos de arrendamiento.
Una vez más, la moraleja de esta historia es leer el contrato. O mejor aún, tener un abogado que lo lea para usted. He aprendido a lo largo de los años para no firmar un documento legal de ningún tipo sin dejar que mi abogado lo revise, sobre todo si el documento implica dinero y mi primer hijo.
Aquí hay algunos otros puntos para reflexionar antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial.
¿Cómo se calcula el pago del arrendamiento? La ecuación más básica para el cálculo de un pago de arrendamiento tiene el número de metros cuadrados veces el costo por pie cuadrado, luego de que se amortiza en un período de 12 meses.
Por ejemplo, si usted tiene 1.000 pies cuadrados y el costo por pie cuadrado es de $ 12, el pago del arrendamiento anual sería de $ 12.000. Dividido por 12 meses el pago del arrendamiento mensual sería de $ 1.000. De nuevo, esto es un escenario simplificado. En estos días la mayoría de los arrendamientos comerciales incluyen factores adicionales que afectan el precio final, tales como los aumentos de alquiler, que operan la progresividad de gastos, gastos comunes del área, etc
¿Quién paga qué? Es importante que usted entienda exactamente lo que usted está pagando. ¿Es usted responsable de los gastos distintos de la renta? ¿Usted será responsable de pagar sus propios servicios públicos, por ejemplo? ¿Va a tener que pagar por los privilegios de estacionamiento o servicio de limpieza? ¿Quién se ocupa del mantenimiento y las reparaciones?
¿Existe una cláusula de ajuste? Es típico que el contrato de arrendamiento contienen lo que se conoce como una cláusula de ajuste que permite al propietario para transmitir el aumento de los gastos de construcción que operan a los inquilinos. Si su contrato de arrendamiento contiene una cláusula que usted debe pedir un límite en la cantidad del pago de arrendamiento puede aumentar durante un período determinado de tiempo. Y si la cláusula de ajuste siempre está activado por el propietario que se encuentre bien en su derecho de pedir una contabilidad detallada de los gastos que se están considerando como causa de su aumento de sueldo en el alquiler.
Lo que aumenta la renta puede haber? Un factor muy importante a saber es esto: si usted hace renovar la concesión de la cantidad que el propietario puede subir a la renta? Se espera que los alquileres aumentará a medida que la propiedad aumento valores. Si el propietario puede alquilar el espacio para más de lo que accedió a pagar hace un año, él está en su derecho de pedir el aumento. Sin embargo, sería una pesadilla si el alquiler de repente se duplicó durante la noche. Negociar el aumento antes de firmar el contrato de arrendamiento. La mayoría de los aumentos de renta se calcula como el porcentaje no, por las tarifas planas.
Renovaciones y terminaciones. La mayoría de los contratos de arrendamiento requieren que se dé un mínimo de 60 días de anticipación si tiene la intención de rescindir el contrato de arrendamiento y desalojar la propiedad. Como Homero aprendido, muchos arrendamientos también se renovará automáticamente por otro período, a menos que darle un aviso dentro de 60 días de vencimiento. Sepa cuándo vence el contrato y el tiempo necesario para dar aviso.
Es una garantía personal que se requiere? ¿Qué sucede si su negocio va hacia el sur y ya no puede permitirse el lujo de hacer el pago del alquiler? ¿Es usted el responsable de pagar el alquiler de su propio bolsillo? Probablemente. La mayoría de los propietarios insisten en una garantía personal del propietario o un oficial de la empresa. Esto significa que incluso si usted sale de negocio que todavía son personalmente en el gancho para el resto del contrato de arrendamiento.
Por último, aclarar todos los puntos. Usted debe estar claro en todos los puntos del contrato de arrendamiento. Y si no es así, pida una aclaración.
Exactamente lo que el espacio se lo arrendamiento? ¿Quién es responsable de las reparaciones? ¿Qué áreas comunes se tiene acceso a? ¿Quién es responsable del mantenimiento de las pequeñas cosas, como el mantenimiento de los estrooms compartidos provistos de jabón, toallas, y lo más importante, el papel higiénico.
Un pequeño detalle a considerar ahora, pero no cuando de repente te encuentras sin comodidades en el momento equivocado.
Aquí está a su éxito!
Tim Knox tim@dropshipwholesale.net Para información sobre cómo iniciar su propio negocio en línea, eBay, visite http://www.dropshipwholesale.net
Ingreso Pasivo
Mar
01
Gracias por tomarse el tiempo para leer esto. Aquí está mi situación: Puedo operar un negocio de productos de belleza en un centro de Los Angeles al por menor. El plazo del arrendamiento era por 5 años y renovable por otros 5 años - hacer que nuestra estancia hasta ahora en casi 10 años. No tenemos ninguna opción de renovación adicionales y nuestro contrato de arrendamiento está subiendo en abril de 2008. Me gustaría volver a negociar un nuevo contrato y permanecer en el centro por otros 10 años. He hecho algunas investigaciones y parece como si dos de los arrendatarios (inquilinos total de 8 en el centro) del centro estará vacante dentro de unos meses y su espacio ha sido puesto en el mercado con una tasa de $ 6 preguntando PSF NNN. Actualmente estoy pagando $ 4,50 PSF NNN.
Mi pregunta: ¿Cómo debo hacer para tratar de renegociar un nuevo contrato de arrendamiento? Nunca he sido atrasado en los pagos de alquiler y nunca se quejó de nada. Esta tienda es mi única forma de ingresos y que será difícil para el almacén de manejar algo más que 5,50 dólares PSF. Gracias por su ayuda, es muy apreciada.
Alquiler de Fast Back
