Archivo de la Propiedad de Inversión
Abril
11
En este momento de las finanzas globales inquieta que hay muchas razones por la compra de la propiedad comercial no es una opción favorable. Y, en cualquier mercado, el tiempo para ceder nunca ha sido más atractiva una opción. "¿Por qué comprar ahora?"
Esta es la pregunta en boca de muchos. En un mercado inmobiliario comercial, que es tan inestable que es el individuo sin educación es que puso todos los huevos de sus acciones en una sola canasta. Para una inversión a largo plazo en la propiedad comercial, la compra puede seguir siendo un área que podría hacer un buen retorno, sin embargo, es esencial que se forma en todos los pros y los contras y obtener consejos suficiente por parte de un experto en bienes raíces comerciales. La evaluación del área que usted está invirtiendo en es también de suma importancia.
Si usted está pensando en arrendamiento o compra de una propiedad comercial en Londres, entonces no sólo se necesita el conocimiento de información privilegiada de la zona, una vez más a las mejores personas para ponerse en contacto son especialistas en propiedades comerciales, pero también tendrá que evaluar los planes a largo plazo para el futuro de la zona. Al mirar en esto a menudo puede ser que el área tiene planes para mejores conexiones de transporte y de reconstrucción por lo que es un buen lugar para invertir en bienes raíces comerciales. Si usted está arrendando la propiedad comercial usted puede estar buscando en el arrendamiento de una variedad de diferentes tipos de propiedades comerciales.
Hay tres categorías principales de la propiedad comercial, estos archivos. Siendo propiedad comercial al por menor, la propiedad industrial, comercial y de espacio de oficina comercial Por el alquiler de cualquiera de estos tipos de propiedades comerciales en lugar de comprar usted estará en la situación financiera más positiva. En primer lugar, usted no tendrá ningún valor patrimonial negativo, y en segundo lugar sólo tendrá que tener en cuenta la renta que le ayudará para la planificación futura y la previsión de flujo de caja que siempre es bienvenida en un difícil mercado financiero mundial. Si usted está pensando de arrendamiento de espacio de oficina comercial de Londres, entonces hay una gran cantidad de espacio de oficina disponible.
Una opción popular para el alquiler de espacio de oficina comercial es el espacio de una oficina equipada. Esta opción por lo general significa que usted tendrá que pagar un cargo mensual de una cifra y habrá muchos servicios adicionales incluidos en este precio. Algunas inclusiones típicas para este cargo la propiedad tarifa comercial fija son la electricidad, de hecho todas las facturas de servicios públicos, impuestos municipales, teléfono de línea de alquiler de teléfonos y la propia, Internet de banda ancha, dotación de recepción, uso compartido de instalaciones como una cocina y cuarto de baño y de ducha muchas ocasiones instalaciones y de seguridad. Si usted es una puesta en marcha de negocios, entonces esta zona de comercial en Londres, es a menudo la opción más atractiva.
También se puede obtener a menudo contratos a corto plazo flexibles en el espacio de una oficina equipada y si usted está trabajando solo es posible que también desee considerar la opción de un escritorio caliente en una de las principales zonas del centro de Londres. O si usted está trabajando en otra zona del país es posible que desee considerar la posibilidad de una oficina virtual con un código postal de Londres.
Proffessionals de Bienes Raíces
Mar
22
Este es un artículo de varias partes que se centrará en los arrendamientos comerciales.
Negociación arrendamiento de locales comerciales muchas veces no es para los débiles de corazón. Es con esto en mente, de que vamos a tratar de arrojar luz sobre los diversos aspectos de arrendamientos comerciales. En este artículo vamos a examinar temas tales como: términos, cláusulas, de negociación y los requisitos para este tipo de contratos de arrendamiento.
Hay muchos aspectos de un contrato de arrendamiento comercial que para el profano o sin experiencia, a menudo son confusos, y cuando lee en voz alta suena como "garble-garble-trino-goo-goo-ser?"
La comprensión de los términos utilizados en el arrendamiento de locales comerciales y la posición de los titulares de la concesión ayudará a la hora de negociar el contrato de arrendamiento. Si usted no es un experimentado negociador comercial de bienes raíces, se sugiere que se comunique con un profesional de bienes raíces y / o asesor legal antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales.
Vamos a empezar con algunos conceptos básicos ...
Siempre hay dos partes involucradas en un contrato de arrendamiento: el inquilino y el propietario. Mientras que el propietario puede ser representado por una Sociedad Gestora o firma de abogados que elaborará el contrato de arrendamiento, a menudo los inquilinos se auto representan.
Cada parte en un contrato de arrendamiento tiene objetivos para la obtención del espacio arrendado:
Los objetivos de un inquilino puede incluir:
La obtención de un contrato de arrendamiento con un pago de alquiler razonable maximizar su exposición a los consumidores de funcionamiento calculable y los costos esperados Capacidad para ampliar las necesidades futuras y el crecimiento
El dueño de la otra parte tiene objetivos muy diferentes que pueden incluir:
La obtención y el mantenimiento de los inquilinos de alta calidad destinadas a maximizar el retorno de su inversión para proteger su propiedad de inversión a través del riesgo de cambios y la capacidad de recuperar la posesión de la propiedad en caso de incumplimiento el inquilino
Mientras que ambos lados de un contrato tienen diferentes objetivos, hay algunas similitudes también. Los artículos tales como:
El establecimiento de un redactadas de forma clara, de Protección de contrato vinculante de la inversión financiera ambas partes / Y han incurrido en la capacidad de ambas partes para que sea rentable
Tipos de contratos de arrendamiento
Hay muchos tipos de contratos de arrendamiento que se emplean en el arrendamiento de propiedades comerciales. Vamos a examinar algunos tipos comunes de arrendamiento, tales como:
· Contrato de arrendamiento bruto - Este tipo de contrato de arrendamiento es que el propietario pagará todos los gastos asociados con la operación y el mantenimiento de la propiedad. El arrendatario paga al propietario un importe bruto fijo o en alquiler. A partir de este alquiler, el propietario pagará los gastos de operación (impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento, servicios públicos, limpieza y los costos de seguridad) para la propiedad.
· Contrato de Arrendamiento Neto - En este tipo de arrendamiento, el inquilino paga la totalidad o parte de los gastos de operación como se expresa en el contrato de arrendamiento bruto. Este tipo de contrato ofrece al propietario la posibilidad de pasar de tanta responsabilidad para gastos de funcionamiento a los inquilinos como sea posible. Este tipo de contrato varía según el lugar y el mercado local, así como la capacidad de negociación o negociación de las dos partes (propietario e inquilino).
Contrato de arrendamiento neto absoluto -. Este tipo de contrato requiere que el inquilino pague todos los gastos operativos relacionados con la operación y el mantenimiento de la propiedad Porcentaje de arrendamiento - Un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles en que se basa el monto de la renta en un porcentaje del volumen de ventas realizadas por el arrendatario (el inquilino). Por lo general, este tipo de contrato se estipulará un mínimo de alquiler o de la base más una comisión sobre el volumen de ventas y se utiliza regularmente para los minoristas
Teniendo en cuenta la complejidad de los distintos tipos de contratos de arrendamiento, es posible concluir que la celebración de un contrato de arrendamiento comercial sin preparación es comparable a la intensificación de un acantilado. Y tú estarías en lo correcto!
Antes de entrar en un acuerdo contractual de arrendamiento de una propiedad comercial, es de suma importancia para el éxito de su negocio que usted entienda los términos, el tipo y las consecuencias financieras del contrato de arrendamiento.
¿Qué hace que un contrato de arrendamiento válido y exigible?
Arrendamientos válidos son similares a los contratos vigentes. Aparte de las variaciones en las consideraciones de longitud, complejidad y financieros, arrendamientos exigibles normalmente contienen lo siguiente:
· La identificación de los propietarios y arrendatarios: Cada parte en el contrato de arrendamiento debe firmar el documento. También se recomienda que cada página del documento contiene las iniciales y la fecha de cada parte.
· Descripción de la propiedad que se arrienda: Descripciones de los bienes incluirá la dirección de la calle (incluyendo la unidad o el número de tiendas en su caso), los planos catastrales registradas, según corresponda, el sistema de gobierno de la encuesta rectangular, así como las medidas y límites de una zona rural. Las mejoras a la propiedad también debe incluirse en la descripción de la propiedad en alquiler.
· Consideración Financiera: Este requisito se satisface a menudo por la promesa del inquilino a pagar el alquiler y la incapacidad del propietario de ocupar la propiedad durante el plazo del arrendamiento. Muchas veces, el primer paso en el arrendamiento de una propiedad comercial es mediante la presentación de una Carta de Intención (LOI) y algunas veces es acompañado por los estados financieros periféricas de la capacidad destinado a pagar los inquilinos o de liquidez (el acceso a dinero en efectivo o de fondos).
· La legalidad del objetivo: Cuando se arrienda una propiedad comercial, el objetivo o uso propuesto de la propiedad o contrato de arrendamiento no debe violar cualquier federal, estado, o las leyes locales.
· Oferta y aceptación: Básicamente, estas declaraciones identifican que los propietarios están de acuerdo para arrendar la propiedad por un período específico de tiempo y que el inquilino se compromete a pagar me monto acordado de la renta periódica para ocupar la propiedad como se identifica en el contrato de arrendamiento.
· El contrato de arrendamiento por escrito: En la mayoría de los estados, los arrendamientos de más de un año debe ser por escrito. Se recomienda encarecidamente que todos los contratos de arrendamiento estar en una redactadas de forma clara, fácil de identificar el documento.
El contrato de arrendamiento y su flujo de caja
Algunas cláusulas de arrendamiento tienen la capacidad de afectar el flujo de caja de los arrendatarios. Estas cláusulas contienen alternativas para el dueño de pasar algunos de los gastos operativos en al inquilino. Algunas cláusulas pueden limitar el pago de los costos de operación (llamada paradas de gastos), mientras que otras ofrecen la posibilidad de que el dueño de pasar continuamente en algunos de los costos actuales o el aumento de explotación de la propiedad (pasa a través de gastos) para el inquilino.
Antes de examinar estos temas, vamos a entender el simple cálculo de la renta. Normalmente, los alquileres comerciales se expresan en el precio por pie cuadrado (PPSF) y se calculan anualmente. Los nuevos miembros de arrendamientos comerciales a menudo son sorprendidos por el precio inicial de este tipo de propiedad. Lo que no se dan cuenta es que el precio total se divide por 12 (el número de meses en un año). Ejemplo: un espacio de 1,000 pies cuadrados está siendo alquilado en $ 18.00 por pie cuadrado o $ 18,000 por año ($ 18 x 1000). La cantidad real de la renta por mes, entonces es de $ 1500.00 ($ 18,000 / 12).
Como se mencionó anteriormente, los gastos operativos, tales como impuestos sobre bienes raíces, mantenimiento, reparaciones, recolección de basura, los sueldos de los empleados del arrendador, y los costos de su construcción con frecuencia son pagados por el propietario y pasa a menudo-a los inquilinos. Esto suele suceder en edificios de oficinas multi-tenant y centros comerciales. En las propiedades de venta al por menor, la cuota de un inquilino de ellos paso a través de los gastos se basa en la superficie bruta alquilable (SBA) de la tienda del inquilino.
Gastos Detiene
Paradas de gastos permiten al propietario a pagar una porción de los gastos de funcionamiento hasta un monto específico, por lo general basado en un precio por pie cuadrado (psf). Los excesos de la parada de gastos se hace pasar por el inquilino basado en la cantidad de espacio de construcción rentable que el inquilino está ocupando.
He aquí un ejemplo: Un contrato de arrendamiento de una oficina puede contener una cláusula que indica que el inquilino tendrá que pagar $ 18 por pie cuadrado por año en el alquiler y que el propietario pagará todos los gastos operativos asociados con la propiedad - siempre y cuando los gastos no excedan de $ 4 por pie cuadrado de la superficie alquilable.
Si el edificio tiene 50.000 metros cuadrados de superficie alquilable, con esta cláusula, el propietario está obligado a pagar los primeros $ 200.000 en gastos operativos anuales ($ 4 por pie cuadrado X 50,000 pies cuadrados). Si hay gastos adicionales necesarios para el funcionamiento del edificio que exceda los $ 200.000, el inquilino se le cobrará el excedente basado en el porcentaje de área rentable del edificio o los metros cuadrados que el inquilino ocupa.
Esto limita entonces-o se detiene - los gastos de los propietarios de operación en $ 200.000. Para ilustrar mejor esto: si los gastos de funcionamiento de esta propiedad son $ 220.000 por año, usando el ejemplo anterior se puede esperar que el alquiler con opción a ser un extra de $ 0.40 por pie cuadrado ($ 20,000 / 50,000). El alquiler mensual ajustado se convierte en $ 1.533,33 ($ 0.40 x 1000 pies cuadrados / 12) ya que el propietario está pagando la suma inicial de $ 200.000.
Gastos deja de beneficiar a los propietarios por lo general, al limitar su exposición al riesgo de los gastos de operación son mayores de lo esperado. Estos topes también permiten a los propietarios para pronosticar los costos de operación sobre la base de los gastos previsibles. A menudo, los propietarios, a su vez los inquilinos ofrecer algo de valor a cambio de la cláusula de parada de los gastos, tales como una menor tasa contratada de alquiler si los demás arrendamientos en el mercado local no contienen topes de gastos.
Mantenimiento de áreas comunes
El mantenimiento del área común (CAM) es una carga de gastos comunes de paso a través de contratos de arrendamiento de centros comerciales y otras situaciones multi-tenant. Estos son los costos asociados con el mantenimiento de todas las áreas comunes de un inmueble, tales como: pasillos, vestíbulos, jardines y estacionamientos. Estos costos por lo general se calculan y se basa en el porcentaje de espacio rentable que el inquilino está ocupando. Cláusulas CAM beneficiar a los propietarios por el que pasa a través de aumentos en los costos de estos gastos a los inquilinos.
Los inquilinos también se benefician, de los gastos de medicina complementaria y alternativa en que el dinero recaudado para los gastos de medicina complementaria y alternativa no se debió a gastos de propiedad de otros, un estándar de conservación y mantenimiento en general se encargará de la propiedad se mantiene en buen estado y alivia los inquilinos de pagar para el mantenimiento de las áreas comunes .
Las mejoras de inquilinos o los costos de construir
Los propietarios a menudo se incurre en gastos cuando se vencen contratos de arrendamiento y la oficina vacía y locales comerciales debe estar listo para su ocupación nueva. Estos gastos adicionales se conocen como los costos de construir. A modo de ejemplo, la re-arrendamiento de espacio comercial puede exigir cambios sustanciales se hicieron en el interior, como la eliminación o la adición de las paredes, levantando techos, y la alteración de la capacidad eléctrica. Muchos contratos de arrendamiento de inmuebles comerciales ofrecen un inquilino con un margen de mejora. Algunos contratos de arrendamiento pueden requerir planes para las alteraciones sido presentadas por un contratista general con el trabajo de todos y cada uno de llevarse a cabo por un contratista empleado por el propietario. Este plazo de arrendamiento / cláusula obliga al propietario a incurrir en una cantidad de dinero pre-especificado de los gastos para mejorar el espacio con las especificaciones del inquilino nuevo.
Las mejoras de inquilinos pueden proporcionar beneficios fiscales
La responsabilidad del pago de estas mejoras pueden ofrecer beneficios fiscales para el propietario o el inquilino. Si el propietario paga por mejoras, estos costos pueden ser gastados más de un número de años. Cuando el arrendatario desaloja y las mejoras son removidos, el propietario puede cancelar el monto restante en ese momento.
Del mismo modo, si un inquilino paga por mejoras, y las alteraciones mantener el valor de la propiedad, el inquilino puede amortizar los costos en el año de las mejoras que se realizan. Si las mejoras aumentan el valor de la propiedad, el arrendatario puede cancelar el costo durante un número determinado de años o cuando el inquilino desocupa la propiedad. Siempre confirme los incentivos fiscales y beneficios con un profesional calificado antes de incurrir en costes adicionales.
Resumen
Como puede ver, el arrendamiento del espacio comercial puede ser muy complicado. Para entender los posibles nuevos arrendatarios comerciales de estas complejidades es imprescindible para un negocio de éxito para prosperar.
La obtención de la orientación profesional, tanto en las negociaciones y la legalidad de un contrato de arrendamiento puede salvar a un inquilino comercial no sólo el dinero a corto plazo y largo plazo que puede ser reinvertido en el negocio, sino que también les proporcionan la protección mediante la obtención de un contrato de arrendamiento exigible.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Todos los derechos reservados.
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