Archive for Septiembre, 2010
Septiembre
25
Por la palabra "hipoteca" Solíamos han comenzado hace poco tiempo: un concepto relativamente nuevo para la práctica de Rusia. Si la hipoteca de vivienda es cada vez más común, las hipotecas de bienes raíces comerciales - tiene sólo casos esporádicos.
Hipoteca hipoteca comercial inmobiliario o comercial (negocio de las hipotecas), está muy extendida en todo el mundo. La experiencia occidental muestra que con un buen funcionamiento de bienes raíces comerciales - alquiler de locales para oficinas, tiendas, servicios a las empresas: su rendimiento es comparable a cualquier otra área de la pequeña empresa y permite el uso de los préstamos hipotecarios.
La esencia y las condiciones de las hipotecas comerciales
Préstamo hipotecario se concede para la compra de los locales no residenciales: almacén, oficina, etc El significado de la hipoteca es a prestar a la compra de bienes raíces comerciales bajo la misma promesa. En contraste, los préstamos para vivienda, hipotecas comerciales son préstamos a corto plazo, pero las tasas de interés más altas.
Por lo general, las tasas anuales de los préstamos comerciales de bienes raíces de hipotecas entre 12 y 16%, principalmente en la moneda. El plazo de la hipoteca inmobiliaria - un máximo de 10-12 años y el término más común - 5 años. El prestatario tiene que hacer una contribución inicial de 25-40% del valor de los inmuebles. De este modo, el cliente debe ser rentable y un balance mínimo del año en el mercado.
Los matices legales de préstamo hipotecario comercial
El esquema de la hipoteca comercial es similar a la vivienda hipotecario no residencial: son los mismos procedimientos para la evaluación del prestatario y las instalaciones, la exigencia del depósito inicial. Pero hay una diferencia fundamental - la ley no permite a las empresas a establecer una hipoteca sobre la propiedad hasta la conclusión de la venta. El objeto debe adquirir primero y luego usted puede comprometerse a conseguir el dinero.
Un aspecto importante legal de hipotecas comerciales - el registro de la propiedad de los locales no residenciales, mientras gravamen hipotecario Federal de ley no prevé. El Tratado de la hipoteca de bienes raíces comerciales está sujeto a las reglas generales del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la celebración de tratados, así como la Ley Federal "Sobre la hipoteca (la hipoteca). De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 9 de la ley federal en el contrato de hipoteca que se debe dar a hipotecar su evaluación de la sustancia, el tamaño y la duración de la obligación garantizada por una hipoteca.
¿Quién se beneficiará de la hipoteca comercial?
Los participantes en el mercado de hipotecas comerciales de acuerdo en que el desarrollo del negocio hipotecario se ve limitado principalmente a las lagunas en la ley. Sin embargo, no está claro, y alguien que sea el prestatario, ¿cuál es su calidad. Confiables compañías estables puede llevar a adquirir una de los préstamos sobre bienes raíces comerciales en libertad bajo fianza de todos los bienes, no todo necesita una hipoteca. Y si la empresa no tiene ninguna garantía o los bancos no consideran que sea posible para darle el crédito basado en la evaluación de una empresa - ¿por qué necesita un prestatario de la hipoteca?
Es por esta razón que Rusia hipoteca de bienes raíces comerciales sigue siendo, en esencia, para las grandes empresas. Para las pequeñas empresas no tienen garantías suficientes. En los riesgos específicos de las pequeñas empresas se solapan problema opaco mercado de bienes raíces comerciales.
Esquema de hipotecas comerciales
Por lo tanto, la legislación vigente en relación con el negocio hipotecario no es perfecto. En él se definen y los arreglos posibles para el negocio de préstamos hipotecarios. De acuerdo con la ley "Sobre la hipoteca" para bienes raíces comerciales, en contraposición a la vivienda, es un mecanismo completamente diferente de la inscripción y registro de garantía. Por lo tanto, el mercado se ha desarrollado una serie de formas para llevar a cabo este tipo de transacciones, lo que les permite la legislación vigente.
Esquema I
La conclusión del contrato de venta. El vendedor recibe una porción de sus fondos por parte del comprador, así como la garantía de un banco. A continuación, el registro de la propiedad del nuevo comprador. Además, la inscripción de un acuerdo de garantía, seguida por la emisión de crédito y la liquidación final. Este esquema de los expertos llaman el más largo y complejo.
Esquema II
El comprador paga por el pre-contrato el propietario (el vendedor) de sus propios fondos, y el vendedor recibe de la obligación del banco para pagar los fondos que faltan en el caso de la inscripción de la hipoteca. Seguido por el registro de la garantía en un banco y registro de todos los documentos sobre la transferencia de la propiedad del nuevo dueño, es decir, el comprador (la celebración de un contrato de venta), después de que el vendedor reciba la cantidad total, pero el registro es su curso.
Esquema III
Agentes de Bienes Raíces último plan denominado "entidad Ransom." Una empresa, que se hace fuera del inmueble objeto (entidad). A continuación, el prestatario para comprar acciones de la compañía mediante el pago del préstamo. De este modo, la empresa dispuesta para la propiedad.
Leasing - una alternativa a las hipotecas comerciales
Según los expertos, una buena alternativa de negocios imperfecto hasta que la hipoteca puede convertirse en un arrendamiento financiero de bienes raíces comerciales. En este caso, la organización de arrendamiento - un análogo de una cooperativa - da el crédito para la compra de la propiedad y es el propietario de la instalación hasta que el préstamo no es devuelto. Una de las ventajas del leasing es que sus arreglos con claridad en la legislación. Por otro lado, en caso de quiebra de la organización de arrendamiento todas sus propiedades podrá apartarse de las deudas de terceros, como los bancos.
En cualquier caso, el riesgo es inevitable. Expertos bancarios asesorar a los empresarios mismos para influir en las condiciones del préstamo. De acuerdo con la mayoría de los expertos, el problema más urgente que obstaculiza el desarrollo de las hipotecas comerciales, la cultura de baja de la financiación de las pequeñas empresas. Hipotecario se convierte en realidad cuando la pequeña empresa "Luz". Cuanto menor sea el impuesto sobre la cultura de la pequeña empresa, la peor de las condiciones de los préstamos hipotecarios para el mismo - la retirada de la tendencia real del mercado de hipotecas de negocios.
Proffessionals de Bienes Raíces
Septiembre
11
¿Cómo puedo alquilar mi propiedad para uso comercial, de preferencia de la vida asistida?
Enviado por: | Comentarios
Hola,
Tengo una propiedad de 2.5 acres en Murrieta, California, que me gustaría alquilar con fines comerciales, pero no está seguro a dónde ir. Preferiblemente, estoy interesado en el campo de la vida asistida. En otras palabras, me gustaría alquilar mi propiedad a una compañía que hará que sea un centro de asistencia. Pero ¿a quién debo hablar? ¿A dónde voy? Yo no quiero correr, pero para alquilar a alguien que lo haga.
Gracias.
Alquiler Volver
Septiembre
04
¿Es su 30 ª discurso comercial o el elevador de gran alcance? ¿Se invita a otros a querer saber más? ¿Por lo menos tiene un comercial de 30 segundos? ¿Cómo sabes si alguien está realmente interesado y quiere obtener más información? ¿Y qué decir a continuación?
Un discurso comercial de 30 segundos o un ascensor es una breve introducción de lo que haces. Este es el comienzo de una conversación para averiguar si alguien quiere saber más acerca de lo que haces.
Si usted vende productos en su negocio en casa, o si usted está buscando otros distribuidores, es importante tomar el tiempo para crear una introducción interesante, pero de corta duración para su negocio.
Entonces, ¿cómo crear una efectiva comercial de 30 segundos? En primer lugar, darse cuenta de que la mayoría de la gente no está satisfecho con uno o más de las siguientes áreas:
1. Sus finanzas 2. Cantidad de tiempo libre que tienen 3. Su puesto de trabajo o de negocios de 4 actual. Su estado de salud
Taylor a su comercial de 30 segundos para golpear una de esas áreas. Comience con una pregunta que se ocupa de una de esas áreas clave. "¿Sabe usted cómo las personas interesadas están a punto a fin de mes?" "¿Sabe usted cómo la gente se decepcionó con el no tener suficiente tiempo con su familia?" "¿Sabe usted cómo la gente simplemente no tiene suficiente energía?"
Encontrar un tema candente que sepas que la gente lucha con el. Luego muéstreles cómo resolver ese problema. "Bueno, lo que hago es para ayudar a mostrar / / trabajar con la gente a ...."
Digamos que usted conocer a Jane en un mezclador de negocio. La primera cosa a recordar es que se olvida de ti y aprender acerca de Jane. Pregunte a sus preguntas acerca de su familia, su trabajo o negocio, ¿cuánto tiempo ha estado en ese trabajo, etc Sea sinceramente interesado en Jane, quién es y lo que hace. Si es así, entonces, en casi todas las situaciones, Jane le preguntará lo que haces.
En lugar de responder a Jane en sólo una o dos palabras, comenzar por hacer una pregunta. "¿Sabe usted cómo las personas se sienten frustrados con su trabajo? ... Bueno, lo que hago es mostrar a la gente cómo salir de la carrera de ratas y comenzar su propia diversión, negocio en casa sencillo y rentable con un producto que la gente que ya ama."
Usted puede diseñar su comercial de 30 segundos en torno a su producto o servicio, o alrededor de su oportunidad de negocio. De cualquier manera, usted está indicando un problema común y luego ofrecer una solución a través de lo que haces.
Ahora bien, si Jane no tiene ningún interés en lo que haces, se podría decir. "Oh." Si ella no le hará ninguna pregunta, entonces o bien no tiene ningún interés en lo que haces, o con su comercial de 30 segundos no era lo suficientemente potente. Si a alguien no le hará ninguna pregunta, esa es tu idea de pasar a otro tema de conversación.
Sin embargo, si Jane puede relacionarse con lo que has dicho, es probable que diga algo como, "¿En serio? ¿Cuál es su producto? "O" Hmmm, ¿cómo se hace eso? "¿Cuál es el siguiente paso es muy importante.
NO comience a hacer sonar de descuento en todos los hechos acerca de cuán grande es su producto, servicio o negocio. Evite el contacto tan emocionado acerca de su producto y de negocios que se comienza a hablar sin parar. En esta etapa, si comienza a dar información detallada sobre cada aspecto de su producto o negocio, que a su vez, la gente muy rápidamente.
Responda a las preguntas directamente, sino que también piden Jane otra pregunta para saber más de su situación. Al hacer preguntas Jane usted aprenderá más acerca de cómo podía ayudarla. Si Jane se hace más preguntas, entonces la puerta está abierta para tener una verdadera conversación con ella sobre su negocio.
Asegúrese de que mantener la atención en ella y si su producto o negocio podía ayudarla. No se centre en "vender" su producto o en su negocio. Sólo relájese y escuche de una manera que sinceramente puede ayudar. Después de hablar durante unos minutos, si parece que hay un interés genuino, pregunte si usted puede conseguir juntos durante unos 30 minutos (por teléfono o en persona) para darle todos los detalles. Ese es el momento para una presentación completa.
Todo esto comienza con un interesante comercial de 30 segundos. La suya la perfección y ser capaz de decir esto en su sueño. Haga preguntas, escuche más de lo que hablar y mantener la atención en cómo su producto o negocio puede resolver un área de insatisfacción por la otra persona.
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