Jene Unternehmer, die nicht Eigentümer ihrer Eigenschaft kann nur auf ihr Geschäft verlassen als Einkommen Generator. Unternehmer, die ihr eigenes Eigentum besitzen verfügen sowohl über ihr Geschäft und ihr Eigentum als Einkommen Generatoren.
Die einfachen Ökonomie des Landbesitzes - begrenzten Angebot und steigende Nachfrage - oft bedeutet, dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung Beteiligungen haben einen signifikant positiven Einfluss auf die endgültige Rückkehr des Geschäfts.
Aber es ist nicht einfach auszahlen lassen können, wo Real Estate einen Unterschied machen können. Die Kombination von rückläufigen Darlehen Salden und (hoffentlich) vorrückenden Eigenschaftswerte bedeutet, dass Unternehmer können Eigenkapital aufzubauen. Das Eigenkapital stellt eine wertvolle Ressource in ihrem Small Business Tool-Kit. Anders als ihre Konkurrenten ohne Immobilienbesitz, können sie gegen das Eigenkapital in ihren Besitz zu neuen Initiativen, die Erweiterung und den Erwerb zusätzlicher Eigenschaften oder Unternehmen finanzieren zu leihen. Und sie können dies ohne eine Verwässerung der Eigentumsverhältnisse in der eigenen Firma zu tun.
Aber diese Flexibilität hat ihren Preis. Trotz der besten Absichten und Bemühungen der Schulleiter - - Die Kreditgeber, die sich gegen Immobilien leihen muss sich gegen das Risiko schützen, dass das Darlehen kann in Schwierigkeiten geraten und nicht zahlen sich aus durch Cash-Flow aus der Wirtschaft, sondern vielmehr durch den direkten Verkauf des Eigentums . Was dies bedeutet ist, dass Sie zwar von $ 300.000 Eigenkapital in einer Eigenschaft haben können, Kreditgeber kann nicht gegen den vollen Wert des Eigenkapitals verleihen. In der Tat kann sie nur an einem Teil der Anteile zu verleihen.
Da der Kreditgeber muss berücksichtigt ein Worst-Case-Szenario zu nehmen - entweder, weil sie eine treuhänderische Kreditvergabe Geldern von einem anderen Investor sind, oder weil sie müssen ihr eigenes Kapital vor Verlust zu bewahren - stellt sich die Frage, wie kommt ein Immobilien-Kreditgeber sehen Ihre Geschäftshaus?
Das Wissen der Kreditgeber die Perspektive in der Immobilienbewertung wird Ihnen helfen, einige der Gedanken hinter Ihrem Kreditgeber Begriffe, und vielleicht werden einige Punkte Kauf für Verhandlungen auf der Loan-to-Value (LTV). Dieser LTV stellt die Höhe des Eigenkapitals gegen Sie ausleihen können, und als solche ist die wichtigste Determinante der Mittel, die Sie durch das Eigenkapital in Ihrem Gewerbeimmobilien zugreifen können.
Bestandteile des Vergleichs der Regel kommerziellen Kreditgebern, die Immobilien als Sicherheiten Blick auf vergleichbare Umsätze und stellen ihre Erkenntnisse mit so genannten Elemente der Vergleich und eine Beurteilung der Marktfähigkeit der Immobilie.
Lassen Sie uns zunächst bei den vergleichbaren Umsatz und Elemente der Vergleich aussehen. Wie bei jedem Käufer, wird der Kreditgeber bei einem Umsatz von vergleichbaren Objekten in der Umgebung zu suchen. Dann stellt sich die Frage, wird der Möchtegern-Kreditnehmer das Eigentum zu sein scheinen mehr oder weniger wert?
Location, Location, Location: Sie haben die alte Immobilie gesehen und gehört. Wenn die Kreditgeber bei einer kommerziellen Gebäude als Sicherheit suchen, ist dies vielleicht die erste Überlegung. Es gibt Elemente der Lage, die Wertschöpfung und es gibt Elemente, die Wert subtrahieren.
Ein zugänglich Geschäftsviertel Platz ist besser als ein in einem weit entfernten Gebiet. Eine Ecke Lage ist oft wünschenswert, weil sie bekommt in der Regel zweimal den Verkehr als eine locale grenzt an zwei anderen Gebäuden. Ein Gebäude auf einer Einbahnstraße wird weniger Verkehr als eine, die nicht zu sehen. Gleichzeitig würde ein Gebäude, das keine Straßenfront wurde von einem Immobilien-Kreditgeber als weniger wertvoll als eines, das sich betrachtet werden.
Ein weiteres wichtiges Element des Vergleichs ist Landfläche in Bezug auf die Gebäude und das Unternehmen. Zum Beispiel würde ein Gebäude, das meiste davon Landfläche bedeckt mit wenig oder gar keine Parkplätze nicht als günstig zu vergleichen, um ein Gebäude, das mehr Parkplätze, oder eine Laderampe, oder ein Zimmer, das Gebäude zu erweitern musste. Während einige Unternehmen müssten nicht diese Annehmlichkeiten - wie zum Beispiel einem kleinen Hersteller, oder eine Werkstatt - im Auge des Darlehensgebers, verminderte Fläche begrenzt die Zahl der Käufer bei einer Liquidierung wäre, und als Ergebnis, reduziert Wert.
Ein drittes wichtiges Element des Vergleichs ist die Gesamtgröße des Gebäudes. Auch dies ist ein relativer Vergleich mit der Art der Immobilie. Wenn Ihr Gebäude beherbergt Ihre KFZ-Werkstatt mit drei Buchten, während die meisten anderen freien Werkstätten zwischen vier und sechs Buchten haben, würde Ihr Eigentum betrachtet klein werden, was einen Einfluss auf seinen Wert in den Augen der Kreditgeber haben. Aus dem gleichen Grund, stellen Gebäuden, die groß im Vergleich zu Herausforderungen. Ein Gebäude für chemische Reinigung, die dreimal so groß wie eine typische chemische Reinigung wird verwendet, würde von einem Kreditgeber als weniger wünschenswert als eine, die typischerweise Größe war eingesehen werden.
Die Elemente der Marktfähigkeit Vergleich halten wenig inneren Wert. Ihre wahre Bedeutung kommt von ihrem Einfluss auf die Marktfähigkeit einer Immobilie.
Denken Sie daran, wenn ein Kreditgeber endet als der Eigentümer eines Gebäudes, es ist nicht durch Wahl, sondern buchstäblich standardmäßig. Das heißt, der Kreditgeber wird sich bemühen, das Gebäude in einem angemessenen Zeitraum zu verkaufen. Während viele Kreditgeber, um die Verluste, die mit einer sehr schnellen Verkauf kommen können vermeiden wollen, wollen sie nicht, um ein Gebäude über einen längeren Zeitraum hinweg zu besitzen, in denen Steuern, Wartungs-und unvorhergesehene Ereignisse können einen wesentlichen Einfluss auf ihre Fähigkeit zur Regeneration haben der Kapitalbetrag des Darlehens. Generell ist der maximale Zeitraum, die ein Kreditgeber besitzen wollen ein Gebäude ist zwischen sechs und 12 Monaten.
Die Korrelation zwischen der Marktfähigkeit und der Loan-to-Value-Ratio läuft umgekehrt. Das heißt, je länger es erscheint es dauern wird, um ein Gebäude zu verkaufen, desto kleiner die Menge der Kreditgeber gegen einen Bauherrn das Eigenkapital zu fördern. So werden die kommerziellen Kreditgeber Fokus auf Elemente des Vergleichs und der Marktfähigkeit eng miteinander verflochten. Im Einzelnen nehmen Gebäuden mit ungünstigen Elementen der Vergleich die längste zu verkaufen, und als Ergebnis darstellen mehr Risiko für den Kreditgeber. Der Darlehensgeber warnt dieses Risiko mit einer geringeren Loan-to-Nutzen-Verhältnis.
Who Loves Ya? Für Kreditnehmer, die einzigen Zweck Gewerbeimmobilien haben, können die Kreditgeber Ansätze zur Immobilienbewertung beweisen frustrierend. Von einem Kreditgeber der Sicht, wird die dedizierte Zweck des Gebäudes keinen Mehrwert, sondern schrumpft sie, weil es einen kleineren Pool an Käufern, die wiederum erhöht die Zeit, die erforderlich sind, um eine Immobilie zu vermarkten können. Einige Kreditgeber wird nicht einmal in Betracht wie eine Immobilie als Sicherheit.
Kleines Unternehmen Kreditnehmer Darlehen, die von der Suche nach Eigentumswohnungen Gewerbeimmobilien gesicherten finden nicht-traditionellen Kreditgeber eher bereit, eine Vereinbarung treffen, oder suchen kreative Lösungen, um einen Deal gemacht.
Es gibt zwei Gründe dafür.
Erstens traditionellen Kreditgeber haben sich dramatisch Minimum Darlehensbeträge erhöht. Viele wollen die Darlehen nicht weniger als $ 1 Million. Dies ist eine schwierige Angelegenheit für einen Unternehmer mit 300.000 $ auf 400.000 $ in Aktien der Suche nach einem $ 250.000 Darlehen. Zweitens, vermeiden die meisten Kreditgebern Darlehen, bei denen die zugrunde liegenden Immobilie als Sicherheit verwendet werden, hat einen einzigen Einsatz, oder was kann ein oder zwei Punkte von ungünstigen Vergleich zu haben. Die Steifigkeit der ihre Underwriting-Prozesses und der Größe ihrer bestehenden Franchise oft entgegensteht, sie daran Risiken, die sie nicht haben, um. Zu Recht oder nicht, ist ihre Haltung oft so etwas wie: "Warum sollten wir?"
Untraditionelle Kreditgeber, durch einen Vergleich gibt mehr Nischen ausgerichtet. Während die Banken den Markt sehen für kleine Unternehmen Darlehen von weniger als $ 1 Million, wie, na ja, klein und voller Unregelmäßigkeiten ist nicht Kreditgebern sehen mehr Chancen. Entsprechend sind sie eher bereit, willens und einzigartigen Eigenschaften erfordern mehr Zeit, um einen Deal, die die Bedürfnisse des Kreditnehmers passt zu strukturieren, aber dennoch mindert ihr Risiko zu berücksichtigen.
Während die besten Kreditgeber für Sie ist diejenige, die zusammen können einen Kredit-Paket, das Ihren Bedürfnissen entspricht, sollten Kreditnehmer sorgfältig prüfen, die oben genannten Punkte. Sie werden helfen, die Suche einzugrenzen und reduzieren die Zeit nehmen, um zur Schließung Tisch bekommen kann. By the way, ist es nicht gerade erst ein viel getan. Unternehmen, die bestrebt sind für Ihr Geschäft, und die werden errichtet, um es auf zu nehmen, stellen die Art der Kreditgeber, die Ihnen helfen können, nicht nur einmal, sondern immer wieder, wie Sie Ihr Unternehmen und Ihr persönliches Vermögen aufzubauen fortzusetzen.
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