Während viele Menschen keine Rücksicht auf den möglichen Einsatz einer Erbpacht oder Pacht, Erbbaurecht bieten eine großartige Möglichkeit, um eine langfristige Beteiligung an Immobilien, die deutlich profitieren können Erben behalten und bietet gleichzeitig einen aktuellen Einnahmequelle. Unbebauten Grundstücken, dass ein Eigentümer nicht in der Lage, auf seine eigene Entwicklung auch ihr volles Entwicklungspotential früher mit einem Erbbaurecht. Die meisten Erbbaurecht mit einer Bestimmung, die für die kurzfristige Entwicklung des Landes ruft ausgehandelt, und einmal entwickelt Grundstückseigentümer / Vermieter haben ein relativ geringes Risiko von Verlusten.
In Las Vegas werden Erbbaurecht regelmäßig benutzt, aber sie waren nicht in ein Standbein in den Immobilienmarkt. Angesichts des Liquiditätsengpasses durch die verursachte "Rezession von 2008," sind jedoch mehr Grundeigentümer Betracht zu ziehen. Warten auf ein Endbenutzer eine Immobilie zu erwerben, um, wenn die meisten können nicht Bankfinanzierung, kann teuer werden. Ein Erbbaurecht stellt und Alternative zu warten scheint, dass in der aktuellen Wirtschaftslage werden verspricht.
Aufbau einer Basis für eine Rücklaufquote Erbbaurecht ist nicht so schwierig, wie man meinen könnte. Entdecken Sie den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu geleast werden ist der erste Schritt, und es ist in der Regel über eine Bewertung durchgeführt. Im Hinblick auf die Rendite, wenn Sie eine Immobilie für Geld zu verkaufen und den Erlös mit so wenig Risiko wie möglich waren, haben Sie eine Basis oder nur minimale Rendite Figur etabliert. Der in der Nähe risikolosen Zinssatz auf Regierung Staatsanleihen bezahlt ist in der Regel dem Basiszinssatz. Seit mehr Risiko mit einem Erbbaurecht als Holding mit Staatsanleihen einen Risikoaufschlag zugeordnet ist, wird in der Regel auf dem jeweiligen Basiszinssatz aufgenommen.
Eines der größten Probleme mit einem Erbbaurecht in Las Vegas, wie auch anderswo verbunden sind, ist Position oder Unterordnung. Wenn ein Entwickler geht, Geld zu leihen, um eine Website zu verbessern, der Kreditgeber in der Regel will an erster Stelle sein. Da die zugrunde liegenden Grundbesitzer sieht diesen Antrag auf Unterstellung als eine Möglichkeit, ihn aus dem Land Asset trennen, und die Bank fühlt sich seine Investition ist größer und sollte höher sein als der zu Grunde liegenden Grundstückseigentümer, können einige Erbbaurecht auf Grund dieses Sicherheitsproblem materialisiert . Erbbaurecht sind am attraktivsten für Grundeigentümer, wenn keine Finanzierung für die Entwicklung von Verbesserungen erforderlich ist.
Eine weitere Schwierigkeit über ein Erbbaurecht ist die Bestimmung über Mietanpassungen. Der Consumer Price Index (CPI) Anpassungen wird oft in Erbbaurechte gebaut, und manchmal CPI Anpassungen sind in Erbbaurecht übernommen. CPI Anpassungen bieten die Mieter mit einiger Sicherheit, dass sie nicht in einer Aufwertung aufgrund einer explosiven Bodenmarkt gefangen werden. Der Nachteil der Verwendung einer CPI Einstellung für das Land Eigentümer ist, dass das Land möglicherweise dramatisch an Wert erhöhen im Laufe der Zeit und dem Grundstückseigentümer wird mit den Vertragsbedingungen ausgehandelt basierend auf einem viel niedrigeren Wert geklebt werden.
Einmal etabliert, sind die Summe aus dem Barwert der Einnahmen-Stream von einem Erbbaurecht zuzüglich der abgezinsten Wert der Rest die Grundlage für Wert. So schlecht strukturiert Erbbaurecht kann zur Zerstörung der Wert eines Paketes von Immobilien.
So kann schädlich sein Erbbaurecht an einen Eigentümer oder Mieter, wenn nicht gut gemacht. Ich habe persönlich eine Immobilie von einem 99 Jahre Mietvertrag mit einer Laufzeit 60 Jahre, sofern die übrigen, dass geleaste Gebühr Besitzer mit einer Rückkehr so gering, dass ihre Erben nicht leisten konnte, um die Steuer bezahlen belastet ausgewertet. Ich kann mir nichts Schlimmeres als Fördergut einen Vermögenswert im Wert von mehreren Millionen Dollar, die nur kostet Sie jeden Monat Geld und das wird wahrscheinlich nicht geben Ihnen einen Vorteil zu Lebzeiten zu denken.
Die gegenüberliegende Seite der Medaille ist ein Leasingverhältnis, der Besitzer so sehr, dass der Mieter sich nicht leisten können, um die monatliche Miete zu zahlen begünstigt. Fahren Sie Ihre Pacht Mieter in Konkurs ist auch nicht das beste Szenario für ein langfristiges Mietverhältnis.
Unter bestimmten Umständen ein Erbbaurecht kann von Vorteil sein, sowohl als Vermieter / Eigentümer und Mieter. Aktuelle Veränderungen des Marktes in Las Vegas haben Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dass ein Erbbaurecht kann ein wertvolles Werkzeug, um ein Geschäft abgewickelt werden eröffnet. Große Sorgfalt ist darauf zu Bedingungen und gesetzlichen Bestimmungen (mit Hilfe von Ihrem Anwalt), die vernünftig bleiben wird über die Laufzeit des Leasingvertrags zu entwickeln. Somit ist die Verwendung eines Erbbaurecht in Las Vegas wird von den Eigentümern und Entwicklern als eine ernsthafte Alternative zu den traditionellen Verkauf von Grundstücken berücksichtigt.
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