Archiv für Mietzeit
Oktober
24
Letzte Woche haben wir uns mit ein paar der Dinge, die Sie vor, dass die Verpachtung erste Büro oder Schaufenster für Ihr Unternehmen in Betracht ziehen sollten. Zur Erinnerung, sollten Sie nicht nur den alten Standard "Lage, Lage, Lage", aber auch prüfen, Dinge wie ausreichend Parkplätze, die Zahl der Mitarbeiter, die vor Ort arbeiten, wird das künftige Wachstum und Projektionen. Ich betonte, dass es wichtig sei, nicht in dem Moment erwischt. Sie sollten sich Zeit nehmen, um den Raum am besten für Ihr Unternehmen für die Langstrecke geeignet finden, nicht nur für heute.
Diese Woche besprechen wir den wichtigsten Aspekt des Prozesses: die Unterzeichnung eines gewerblichen Mietvertrags (einfügen dramatische Musik hier). Einer der größten Fehler, den viele Unternehmer machen, wenn Leasing Gewerbefläche liest nicht den Mietvertrag. Vergessen Sie das Kleingedruckte zu lesen. Wenn es zu einem Mietvertrag kommt der All das Kleingedruckte.
Sie glauben mir nicht? Lassen Sie mich Ihnen die wahre Geschichte von meinem Freund, Homer, dessen Namen ich mich verändert habe, um die Unwissenden zu schützen. Homer unterzeichnete einen Mietvertrag über 2 Jahre eine Reihe von Büros für sein Geschäft. Als der Besitzer des Geschäfts Homer unterschrieben auf der gepunkteten Linie und kamen überein, persönlich gewährleisten die Zahlung der Miete und diese zu befolgen. Homer bewegt und es war in Business as usual bis zum Ende der zweijährigen Vertragslaufzeit näherte. Es war dann, dass Homer entdeckt, dass andernfalls auf den Mietvertrag lesen würde ein sehr teurer Fehler erweisen.
Gegen Ende der zweijährigen Mietzeit Homer beschlossen, zu verlagern, doch als er den Wirt, was er dachte, war die übliche Kündigungsfrist 30 Tage gab, entdeckte er, dass der Mietvertrag sei automatisch für weitere zwei Jahre an der 60 Tage Kündigungsfrist Punkt erneuert. Mit anderen Worten, hat Homer nicht bewusst, dass der Mietvertrag mindestens 60 Tage im Voraus, damit der Vermieter wissen, dass der Mietvertrag nicht erneuert werde benötigt. Weil Homer nicht wusste, dass er verpflichtet war, geben mindestens 60 Tage im Voraus von seiner Absicht zu räumen, der Mietvertrag automatisch um weitere zwei Jahre verlängert. Und es gab nicht eine verflixte Sache Homer könnte dagegen zu tun, sondern erreichen herum und schlagen sich in der Rückseite des Kopfes für die nicht die Zeit nehmen, den Mietvertrag zu lesen.
Was war die Position des Vermieters, wenn Homer darauf hingewiesen, dass er nicht gelesen hatte den Mietvertrag und damit war nicht bewusst, der 60 Tage Kündigungsfrist? Der Wirt, während sympathisch Homers Notlage, ließ sich nicht beirren und erzählte Homer, er müsse, um den Mietvertrag, was bedeutet, dass auch wenn Homer zog aus als geplant, war er noch auf den Haken für die Zahlung der Miete für weitere zwei Jahre bedeutete ehren .
Hat die Tatsache, dass der Vermieter den Mietvertrag zu erzwingen, anstatt wählten wir aus dem Schneider Homer ihn ein böser Mensch? Überhaupt nicht. Von der Vermieter Sicht, hatte er keine andere Wahl, als die Bedingungen auf, den Mietvertrag zu erzwingen. Er hatte einen Vertrag unterschrieben, der ihm mitteilte, sein Platz würde für die nächsten zwei Jahre gemietet werden. Er war noch nicht auf dem Platz plötzlich als vakant geplant. Dass ein Vermieter mit nicht vermietete Raum ist wie ein Geschäft ohne zahlende Kunden. Der leere Raum bedeutet kein Umsatz aus Vermiet-Gebühren, die kein Geld, um die Hypothek zu bezahlen Zahlung bedeutet.
Wie das alte Sprichwort sagt, "Es ist nur businessâ € |"
Klar, könnte jeder Vermieter mit einem Herzen fühle mich schlecht, dass Homer nichts von der Auto-Verlängerungsklausel war, aber nicht so schlimm, dass sie bereit sind, ihre eigene finanzielle Wohlergehen, indem er Homers Raum sitzen vakanten riskieren. Unter dem Strich ist dies: ob Homer den Mietvertrag lesen oder nicht, ist irrelevant. Homer den Mietvertrag unterzeichnet und damit die Zustimmung zu seinen Bedingungen, und deshalb muss er halten sein Teil der Abmachung, Punkt.
Ab diesem Moment wird die Verlagerung Homer sein Geschäft trotz der nicht in der Lage, sich aus seinem alten Mietvertrag und er wird auch weiterhin die Zahlung der Zahlung auf dem frei gewordenen Platz für die verbleibenden 2 Jahre Laufzeit des Leasingvertrags bzw. bis er kann den Raum Untermietvertrag . Selbst dann ist Homer nicht ganz aus dem Schneider, weil er immer noch als Mieter wird die rechtliche es sei denn, seine Untervermieterin stimmt zu, einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter unterschreiben. Hoffentlich wird er nur noch jemand anderes macht die Leasingzahlungen.
Auch hier wird die Moral zu dieser Geschichte die Pacht-LESEN. Oder noch besser, haben einen Anwalt las es für Sie. Ich habe im Laufe der Jahre gelernt, nie unterzeichnen ein juristisches Dokument jeglicher Art, ohne dass es meinem Anwalt überprüfen, insbesondere wenn das Dokument umfasst Geld und mein erstes Kind geboren.
Hier sind ein paar andere Punkte, bevor Sie unterschreiben gewerblichen Mietvertrags nachzudenken.
Wie wird die Leasingrate berechnet? Die grundlegende Gleichung zur Berechnung einer Leasingrate nimmt die Anzahl der Quadratmeter mal die Kosten pro Quadratmeter, dann amortisiert sich, dass über einen Zeitraum 12 Monate.
Zum Beispiel, wenn Sie 1.000 Quadratmetern und haben die Kosten pro Quadratmeter beträgt $ 12, würden die jährlichen Erbbauzins $ 12.000 sein. Geteilt durch 12 Monate die monatliche Leasingrate würde $ 1.000 sein. Auch dies ist ein vereinfachtes Szenario. Heutzutage haben die meisten gewerblichen Mietverträgen sind weitere Faktoren, die den Endpreis beeinflussen, wie zum Beispiel Mieterhöhungen, Betriebskosten Eskalationen, gemeinsamen Raum Gebühren usw.
Wer bezahlt was? Es ist wichtig, dass Sie genau verstehen, was Sie bezahlen. Sind Sie verantwortlich für alle Kosten außer der Miete? Sind Sie verantwortlich für die Zahlung Ihrer eigenen Dienstprogramme, zum Beispiel? Müssen Sie für die Parkmöglichkeiten nutzen oder Hausmeister-Service bezahlen? Wer kümmert sich um Wartung und Reparaturen?
Gibt es eine Eskalation Klausel? Es ist typisch, dass der Mietvertrag enthalten, was als einer Eskalation Klausel, dass der Vermieter auf Gebäude erhöht die Betriebskosten an die Mieter weitergeben können bekannt. Wenn Ihr Mietvertrag eine solche Klausel enthält, sollten Sie für eine Obergrenze für die Höhe der Leasingrate steigen kann über einen bestimmten Zeitraum zu fragen. Und wenn die Eskalation Klausel wird immer vom Vermieter aktiviert, Sie sind gut innerhalb Ihrer Rechte auf die detaillierte Abrechnung der Kosten, die als Ursache für Ihre Gehaltserhöhung in der Miete berücksichtigt fragen.
Welche Mieterhöhungen könnte es geben? Ein sehr wichtiger Faktor, zu wissen, ist dies: wenn Sie die Lease erneuern, zu tun, wie viel kann der Vermieter nach oben auf die Mieten? Es wird erwartet, dass die Mieten werden als Eigenschaftswerte Erhöhung erhöhen. Wenn Ihr Vermieter kann den Raum für mehr, als Sie vor einem Jahr vereinbarte Miete zu zahlen, ist er innerhalb seiner Rechte für die Erhöhung fragen. Allerdings wäre es ein Alptraum sein, wenn die Miete plötzlich über Nacht verdoppelt. Verhandeln Sie den Anstieg, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben. Die meisten Mieterhöhungen werden vom Prozentsatz berechnet, nicht durch Flatrates.
Verlängerungen und Kündigungen. Die meisten Mietverträge verlangen, dass Sie ein Minimum von 60 Tagen kündigen, wenn Sie den Vertrag kündigen und die Räumung der Immobilie beabsichtigen. Als Homer gelernt, viele Mietverträge verlängern sich automatisch auch für eine weitere Amtszeit, sofern Sie dies innerhalb von 60 Tagen nach Ablauf geben. Wissen, wann Ihr Mietvertrag ausläuft und die erforderliche Zeit zur Kündigung führen.
Ist eine persönliche Garantie erforderlich? Was passiert, wenn Ihr Unternehmen geht nach Süden und nicht mehr leisten können, um die Leasingverpflichtungen zu machen? Sie sind dann verantwortlich für die Zahlung der Miete aus der eigenen Tasche? Wahrscheinlich schon. Die meisten Vermieter bestehen auf einer persönlichen Bürgschaft des Eigentümers oder eines Offiziers des Geschäfts. Dies bedeutet, dass selbst wenn Sie aus dem Geschäft aussteigen Sie noch persönlich an den Haken für den Rest des Mietvertrages.
Schließlich klären alle Punkte. Sie sollten auf jeden Punkt im Mietvertrag klar. Und wenn Sie es nicht sind, für Klärung zu bitten.
Genau das, was Raum werden Sie leasen? Wer ist verantwortlich für Reparaturen? Was den öffentlichen Bereichen haben Sie Zugang zu? Wer ist verantwortlich für die Pflege der kleinen Dinge, wie halten die freigegebenen estrooms mit Seife, Handtücher, und am wichtigsten, WC-Papier bestückt.
Ein kleines Detail, um jetzt, aber nicht berücksichtigen, wenn Sie plötzlich finden sich auch ohne solche Annehmlichkeiten zur falschen Zeit.
Hier ist zu Ihrem Erfolg!
Tim Knox tim@dropshipwholesale.net Weitere Informationen zum Starten Sie Ihre Online-oder eBay-Geschäft, besuchen Sie http://www.dropshipwholesale.net
Passives Einkommen
Mar
01
Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit, dies zu lesen. Hier ist meine Situation: Ich betreibe einen Beauty Supply Geschäfte in einer LA Einkaufszentrum. Unsere Mietverträge war für 5 Jahre und wir erneuert für weitere 5 Jahre -, das unser Aufenthalt bisher bei fast 10 Jahren. Wir haben noch keine weitere Verlängerungsoptionen und unser Mietvertrag steht vor der Tür im April 2008. Ich möchte einen neuen Mietvertrag neu zu verhandeln und bleiben in der Mitte für weitere 10 Jahre. Ich habe einige der Forschung getan, und es scheint, als ob zwei der Mieter (8 Mieter insgesamt in der Mitte) des Zentrums wird innerhalb von wenigen Monaten werden Räumung und ihren Platz auf dem Markt wurde mit einer Rate fragen von $ 6 PSF NNN setzen. Ich bin derzeit zahlen 4,50 $ PSF NNN.
Meine Frage: Wie soll ich um den Versuch, einen neuen Mietvertrag neu zu verhandeln gehen? Ich war noch nie spät auf Mietzahlungen und haben noch nie über irgendetwas beschwert. Diese Filiale ist meine einzige Form von Einkommen und es wird schwer sein für das Geschäft etwas mehr als 5,50 $ PSF zu handhaben. Vielen Dank für Ihre Hilfe, ist es sehr zu schätzen.
Rent Back Schnell
