Archiv für Commercial Real Estate
Juli
04
So ermitteln Sie den Wert Ihrer Gewerbeimmobilien in Auftrag, um Ihre Gewinne maximieren Jetzt
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Wie Sie bestimmen den Wert der Gewerbeimmobilien
Investitionen in gewerbliche Immobilien ist sehr lukrativ, wenn Sie ein intelligenter Investor, der eine Immobilie kaufen Plan von Anfang an hat sind. Bevor Sie überhaupt eine Bewegung, um den Kauf zu beginnen, ist es ratsam, einen Blick auf das Eigentum zu ergreifen, um den potenziellen Wert der Ihr Investitionsvorhaben.
Nicht alle Bewertungsmethoden sind gleich
Bevor auf die eigentliche Bewertung von Gewerbeimmobilien, ist es ratsam, die verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung wissen. Die erste ist die Marktbewertung oder Umsatz-Vergleichsverfahren. Wohnhäuser sind in der Regel unter Anwendung der Methode Umsatz Vergleich, da der Wert eines Hauses ist direkt mit dem Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist verglichen mit dem Verkaufspreis von ähnlichen Häusern verwandt.
Eine andere Methode ist die Kosten-Valuation-Methode, die einfach ist, Land plus eine Schätzung, wie ein Gebäude oder andere Verbesserungen kosten würde, um in heutigen Dollars zu reproduzieren.
Und die letzte Methode, die am häufigsten wird in Geschäfts-und Investmentbanken Immobilienbewertung verwendet, ist das Ertragswertverfahren oder Cap-Rate-Methode. Mit dieser Methode wird Gewerbeimmobilien durch die Bestimmung der Rendite einer Investition, oder Kapitalisierungszinssatz, durch den durchschnittlichen Net Operating Income (NOI) für das Grundstück geteilt bewertet. NOI ist das Bruttoeinkommen für die Immobilie weniger Kosten, aber nicht einschließlich des Schuldendienstes oder Hypothek Zahlungen.
Zum Beispiel finden Sie als Investor einen schönen Retail-Streifen Mitte zu verkaufen. Der jetzige Besitzer stellt Details der letzten 12 Monate Net Operating Income, und Sie finden, dass die durchschnittliche jährliche NOI $ 75.000 ist. Der Kapitalisierungszinssatz für den Bereich, den Sie suchen, ist etwa 10%. Daher indem $ 75.000 um 10%, können Sie herausfinden, dass 750.000 $ eine gute Schätzung des Wertes der Immobilie ist.
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Denken Sie daran, dass diese Art der schnellen Schätzung ein Ball Park Zahl nur ist. Eine wahre und genaue Bewertung kann von einem lizenzierten kommerziellen Immobiliengutachter durchgeführt werden. Auch, wenn Sie eine kommerzielle Hypotheken-Broker zur Finanzierung einer Investition zu nutzen, kann der Makler ein klareres geschätzten Cap Rate Bewertungsmethoden, weil er den Zugang zu Datenbanken, die kritische Informationen, wie zum Beispiel genaue Cap Rates bieten im Bereich der Investition Ihr Potenzial hat, typisch Leerstände, und durchschnittliche Miete pro Quadratmeter für ein Gebiet.
Denken Sie daran, dass der Verkäufer kann Jahresabschlüsse und Daten, die übertrieben oder übertrieben sind. Zum Beispiel, so kann er keine freie Stelle in seiner Kontingenz Aufwendungen. Oder grober Mieten höher sein kann als der Durchschnitt für die Region. Es ist ratsam, sorgfältig zu analysieren, die Gewinn-und Verlustrechnung und die Erfahrungen und das Wissen über einen Makler oder Gutachter, um genaue Zahlen herausfinden bei der Berechnung der potentiellen NOI für eine Immobilie.
Freundschaft mit der PPU für die Bewertung
Eine andere Art von kommerziellen Immobilienbewertung ist der Preis pro Einheit oder PPU. Die PPU kann auf gewerbliche Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, eingesetzt werden, wo freie Stellen kann übermäßige Schräglage die finanziellen Daten und die endgültige NOI Cap-Rate. Durch die Verwendung der Umsatz vergleichbaren Methode bereits erwähnt, kann ein kommerzieller Immobiliengutachter genauer bestimmen den Wert eines Wohnhauses durch einen Vergleich der jüngsten Verkäufe von ähnlichen Wohnungen, und Bestimmen eines durchschnittlichen Preises pro Einheit. Eine einfache Multiplikation der PPU durch die Anzahl der Einheiten in einer möglichen Investition kann eine genaue Bewertung.
Es ist hilfreich für einen Investor von gewerblichen Immobilien, die Methoden der Bewertung einer Immobilie zu kennen. Durch die Kenntnis der Methoden und die Arbeit mit einem Team von Experten kann ein Anleger intelligent entscheiden, ob ein kommerzielles Eigentum wird eine lohnende Investition sein.
Rent Back Schnell
Juni
05
Eines der drängendsten Probleme für den Markt, natürlich, die Preise sind. Nach Angaben der Veranstalter des Runden Tisches war die Firma Business Analyst Gruppe durchschnittliche Verkaufspreis für den Monat April:
Büro - 39 000 Euro / qm
Trade - 38 000 Euro / qm
Gewerbe und Industrie - 9 000 Euro / qm
Der durchschnittliche Mietpreis auf dem freien Markt angeboten wurde, war im April:
Büro - 747 € / m² / Monat.
Trade - 1.218 € / m² / Monat.
Gewerbe und Industrie - € 158 / m² / Monat.
Im Jahr 2006 wurde in der Kanada in Betrieb setzen 24 000 qm Raum in den neuen Einkaufs-und Freizeitzentren.
Im Jahr 2007 hatte er bereits 30 000 legte qm, bis Ende 2007 Pläne bekannt, weitere 70 000 vorstellen -. 80 000 qm Freihandelszone als Einkaufs-und Unterhaltungszentrum.
Darüber hinaus in den nächsten 3 Jahren plant, rund 10 Business-Zentren und die gleiche Anzahl von Einkaufszentren zu bauen. Die Rate der Miete in den neuen Standorten stetig zunimmt, erreicht die maximale Rate für April 2007 4500 Euro / m² / Monat. für Gewerbeflächen und 1.770 € / m² / Monat. für das Büro.
Kosten der verkauften 1 qm. in bestimmte Kategorien von gewerblichen Immobilien erhöhte sich gegenüber dem Jahr, in 2-2,5 mal, zum Beispiel, Industriehallen und Verwaltungsgebäude.
Selbst im Moskauer Unternehmen sagte heute, dass der Markt eine Überhitzung mit uns ist, die Einsätze zu hoch sind, ist die Miete für unsere Region zu hoch und die Kaufkraft und den Durchsatz ist immer noch nicht auf der Ebene der großen russischen Städten. Dies verringert die Attraktivität von Einkaufszentren in den Augen der Mieter - der Beginn der Diskussionen über Irina Fedchenko, Direktor des Beratungsunternehmens Business Analyst Group - zum Beispiel, ist sehr bezeichnend, aktuelles Beispiel für die Öffnung TRK Greenwich für Nicht-Mieter kaufmännischen Bereichen. In der Vergangenheit hat die Stadt das Gerücht, dass die Leasing-Raten auf gewerbliche Immobilien Zusammenbruch. Und wer investiert in Immobilien, ist jetzt der Schwebe: entweder investieren oder nicht. Der Zeitpunkt der Bau neuer Anlagen oder der Renovierung von alten langwierig. Die Banken und Leasinggesellschaften, die auf diese Angebote zu verleihen, auch Wunder: Hat die angebliche Bezahlung Stichtage für die Bauprojekte angekündigt. Wie lange kann Miet-und Verkaufspreise für gewerbliche Immobilien in Kanada zu erhöhen?
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Vereinbart, dass die Einsätze sehr hoch, und Alexander Filatow, Direktor des Kanada Niederlassung des Unternehmens AlyansRegionLizing und erklärt, es Unreife, Jugend der Markt seine Entwicklung begann im Jahr 2004 allein, und bildeten ein Defizit von gewerblichen Immobilien. Die Investitionen in gewerbliche Immobilien Leasing in diesem Stadium hat seine eigene Risiko, aber nach Ansicht von Alexander, einen solchen Rückgang der Preise, um über die Risiken des Nicht-Mitteln zu sprechen, in den nächsten zwei Jahren wird nicht sein. Unternehmen, die ihr Image, das dadurch gekennzeichnet ist, vor allem wieder der Begriff des Eigentums. Sitzen in seinem Zimmer oder mieten den Raum, um in einem guten Business-Center zu sitzen, oder irgendwo in der Vorstadt zurückziehen - dies ist ein aussagekräftiger Indikator für die Wirtschaft. Deshalb werden Preissteigerungen fortsetzen, vielleicht mit ein wenig Pause, aber in der kommenden 2007-2008, die Preise werden steigen. Wir diskutierten einige von unseren Geschäftspartnern, Leasing-Transaktionen zurück, wenn sie ihre Räumlichkeiten vermieten zu vermieten. Sie bilden das größte Wachstum von 5-10%. Diese Projektion erhöhen Mietpreise für das nächste Jahr. Paul Vysotsky, Direktor der OOO KLP-Invest, sagt auch einen Anstieg der Preise von 10% im Segment der Büroimmobilien, die auf der Ebene der Klasse V. In diesem Format positioniert ist, keine Probleme mit der Vermietung von Gewerbeimmobilien Nachlass gibt, und ich denke, das wird nie, sowie Benchmark-Durchschnitt, - sagte Paul.
Laut Paul Seliverstov, Leiter der Abteilung für das Management von gewerblichen Immobilien Firma Kora-TK: Einstieg in die neuen Einrichtungen auf dem heutigen Markt gibt nicht viel obrushit Marktpreisen am Tag. Wenn ein Einkaufszentrum wird Fokus nicht auf dem Markt, aber zu Preisen, die gerne die Anleger sehen würde, dann ja, das Problem könnte sein, wie in Greenwich. Wenn der Preis-Markt gesetzt wird, werden die Inbetriebnahme der neuen Anlagen nicht stark beeinträchtigen, den Markt, und napolnyaemostyu Mieter sein wird alles in Ordnung Laut Paul, in naher Zukunft sogar passieren, das Wachstum der besten Seiten. Und dies wird zur Eingabe des Bundes-Playern und Moskau Außenhandel verbundenen Unternehmen. Gleichzeitig wird Graduierung in den Räumlichkeiten der Kategorie A, A +, B, C gehalten werden und so weiter, wie in großen Städten. Die Preise für Zimmer mit einer guten Lage zu wachsen. Die Kosten für andere Fälle.
Eine ähnliche Meinung Natalia Korchuganova, Direktor Panacea, der Auffassung, dass die durchschnittlichen Mietpreise für Verkaufsflächen bis zu 30%, die aufgrund der Tatsache, dass die Anzahl der Einkaufszentren erhöht ist: Diejenigen Einrichtungen, die in diese eingeführt wird und die nächsten zwei oder drei Jahre wird gefragt sein und wird seine Kunden bei der Suche, für Mietpreise und Investitionen. Doch schon die Änderung der Anforderungen für Büro-und Einzelhandelsflächen, wollen die Unternehmer Superior, interessanter Umgebung. Hier ist das neue Websites für Entwickler, Investoren und wert zu achten.
Das Bedürfnis nach sorgfältiger Prüfung der Projekte und sagte der Teamleiter des Investment Operations Branch VTB in Nowosibirsk, Sergej Zemtsov und zeigte sich zuversichtlich, dass alles gut wird und dass jede Mehrzweck-Anlage für den Ural kann sich lohnen, vorausgesetzt, dass es Qualität sein. Wir glauben, - sagte Sergey - das kann ihre Risiken zu verringern, auch wenn jetzt viele neue Einrichtungen gebaut, gebaut, wenn begrifflich klar Einkaufszentren, mit der sibirischen oder Moskau Beratungsunternehmen. Und noch ein wichtiger Punkt - es gibt nichts zu verkaufen, wenn es um Shopping-Mall kommt. Weil, wenn mindestens fünf Bereichen verkauft werden, wobei die Management-Gesellschaft Probleme mit dem Management. Darüber hinaus wird die Aufgabe, die zu mehreren Eigentümern gehört, niedrigeren Dienstgrad eingestuft als das gleiche Objekt, sondern durch einen Eigentümer. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, riskiert sie fallen.
Meinungen waren Roundtable zu den Perspektiven des Marktes geteilt, sondern mit der Sorge aller Macht.
Eine wichtige Einschränkung auf dem Markt, höhere Preise und höhere finanzielle Risiken zu ermutigen, den Runden Tisch Teilnehmer hieß Position von Autorität und Bürokratie. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing: Wenn Sie zu Beginn der Transaktion Übersetzung von Nichtwohngebäuden Nutzfläche bewertet, wandte sich an Immobilienagenturen über Hilfe in dieser Richtung, und wir nannten das Timing etwa einem Jahr und zwei Jahren. In Novosibirsk, wenn eine ähnliche Frage gestellt und sprach: Woche Drei. Datum der Ausstellung - es ist nicht machbar! Solche Runden Tische sollten auf der Ebene der Regierung durchgeführt werden. Weil alle warten. Wir haben ein Projekt, in dem Land nicht formalisiert wird, aber wir gestehen es, und die Projektbeteiligten den Mieter, der sagte: Jungs, die Probleme nicht, weil ich ihre Beziehung, haben also muss ich etwas, was ich druzhu, und ich verspreche, vollständig machen mehr als die Hälfte des Grundstücks, auf Sie. Wir würden uns sehr diese Entwicklung in der Kusbass sind Beziehungen, die auf persönliche Interessen und persönliche Bindung basiert. Wir sind bereit, das Risiko auf den Mieter zu verlagern. Aber dieses Problem muss angegangen werden, und kann nur mit den Behörden selbst umzugehen.
Das gleiche Problem angesprochen und Sergei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank Filiale in Nowosibirsk: Für uns beide für die Bank, ist es wichtig zu Verzögerungen bei der Beschaffung von Genehmigungen Dokumentation zu reduzieren. Um bieten einige fortschrittliche Produkte brauchen, um einige Zulassungen gelöscht zugeschrieben das Timing und die Verfahren für die auf der Hand. Viele von den Behörden gesammelt und Andrew Verhoturova, Direktor des täglichen Nachrichten Agentur: Als sie die Frage entscheiden, mit der Verwaltung? Als sie 20 Mädchen bringen in der berüchtigten Raum 108, und es navedut Bestellung? Wenn die Arbeit prinzipiell von einem Fenster, das von der Geschäftsleitung der State-Eigenschaft deklariert wird? Erstreckt sich sogar auf, was jetzt der Ausschuss für das Management der State-Eigenschaft nicht bei allen eingehenden Dokumente, nicht registrieren, weil die Instrumente, um als Polizist zu halten brauchen! Das heißt, müssen Sie einen Ordner mit Dokumenten, die Sie schon seit Jahren vereinbart wurde, und Sie sagen: Lassen Sie einen Polizisten!. Was ist die Verantwortung? Was ist enthalten? Wenn die Antwort? Niemand weiß!
Closing Roundtable-Diskussion darüber, was getan werden kann zur Vereinfachung und Beschleunigung der Entwicklung von Mechanismen, die ihre Dokumentation. Victor Gunin, Inc. "Mechanik Wachstum Leasing Beamte sagten, wenig Interesse an der Förderung des Projektes: In der üblichen Regierungsbeamter sitzt, und er wird nicht in der Wirtschaft von dem Projekt interessiert und verstand nicht, dass es sein wird. Warum er? Bis heute gibt es ein Governance-System, desto unsicherer die gleichen Risiken, höhere Raten der Finanzierung. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing eingeladen, der Handelskammer und Industrie verbinden, sowohl in Nowosibirsk, wo biznesroientirovannaya Kammer für Handel und Industrie helfen, um geschäftliche Probleme zu lösen. Auf der Grundlage der individuellen Beschwerden - es kann zu nichts führen - sagte Alexander, - ein Bedürfnis nach solcher Strukturen, die den Behörden kommunizieren würde, aber noch besser wäre die Regierung sein. Kammer für Handel und Industrie sollte, und sogar verpflichtet, dies zu tun, weil es für diesen Zweck erstellt wurde. Paul Vysotsky, Ltd KLP-Invest schlug vor, dass mit der Tatsache, dass alle großen Entwickler mit Erfahrung in der Kreditvergabe, einschließlich Immobilienagentur und so weiter, auf seine eigene Erfahrung, zum ersten Mal schrieb einen Mechanismus, wie alle diese Prozedur zu vereinfachen, um zu beginnen. Da die Bürokraten selbst, sie tun es nie sein wird.
So oder so, aber Gewerbeimmobilien Verkauf wird aktiv an der Entwicklung, und trotz allem, in den nächsten 3 Jahren in unserer Stadt ein paar neue interessante Projekte, aber in der Zwischenzeit, vielleicht die Verwaltung im öffentlichen Sektor wird eingerichtet.
Schnellsuche Immobilien Verkauf
August
12
Immobilien wird oft als die sicherste Investition zur Verfügung bekannt. Weil, Immobilien investieren mit korrekten Bewertung der Immobilie (und seinen wahren Wert) ausgeführt, kann in einem guten Ergebnis führen. Dies ist ein Grund wieso einige Menschen greifen in Immobilien investieren als ihre reguläre Arbeit. Der Dialog von Immobilien werden grob in Richtung Wohnimmobilien zentriert; Gewerbeimmobilien scheint zu sein, nicht so populär. Immerhin, auch gewerbliche Immobilien ist eine gute Alternative für die in Immobilien investieren.
Gewerbeimmobilien umfasst viele verschiedene Formen von Eigenschaften. Die meisten Leute assoziieren mit kommerziellen Immo nur Bürogebäude, Parks oder Hersteller / industrialisierten Einheiten. Trotzdem, das ist nicht ganz alles von gewerblichen Immobilien. Es gibt mehr zu Gewerbeimmobilien. Gesundheitszentren, Retail-Strukturen und Lagerhalle sind alles gute Beispiele für gewerbliche Immobilien. Selbst Wohnimmobilien wie Wohnungen (oder irgendeine Eigenschaft, die von mehr als 4 Wohneinheiten besteht aus Wohn-) gelten als gewerbliche Immobilien. In der Tat ist eine solche gewerbliche Immobilien sehr begehrt.
Also, Gewerbeimmobilien wirklich profitabel? Nun, wenn es nicht Lukrative Ich würde nicht von ungefähr haben gewerbliche Immobilien schreibe überhaupt. Also, Gewerbeimmobilien produktiv ist sicher. Die einzige Sache mit gewerblichen Immobilien ist, dass die Anerkennung der Möglichkeit ist ein wenig schwierig zu Wohnimmobilien gleichgesetzt. Aber gewerblichen Immobilien Gewinne können real sein riesiges (in der Tat viel größer, als würden Sie durch Wohnimmobilien im gleichen Verhältnis zueinander rechnen). Sie kann bis Gewerbeimmobilien für entweder Weiterverkauf nach Wertschätzung oder für die Vermietung an, sagen Händler.
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist wie die Entwicklung in der Tat als erste Anzeichen für die Entstehung von Wohnimmobilien abgewickelt. Sobald Sie von der Möglichkeit der erheblichen geschäftlichen Wachstum im Bereich (entweder aufgrund von Steuererleichterungen oder was auch immer) zu bestätigen, sollten Sie besser beginnen Beurteilung des Potenzials für die Wertschätzung der Preise für gewerbliche Immobilien und dann gehen für sie prompt (ebenso schnell wie Sie finden ein gutes Geschäft). Und Sie müssen wirklich auf ein gutes Geschäft zu arbeiten.
Wenn Sie feststellen, dass Gewerbeimmobilien, zB Land, in große Stücke, die zu teuer für Sie zum Kauf sind ist, könnten Sie bei Bildung einer kleinen Investorengruppe (mit Freunden) suchen und kaufen gemeinsam (und die Gewinne geteilt später) . In einigen Fällen, zB wenn ein Retail-Boom in einer Region wird erwartet, können Sie bestimmen, es profitabel, eine Eigenschaft, die Sie in ein Lagerhaus für die Absicht der Vermietung an kleine Unternehmen ändern kaufen können.
So Gewerbeimmobilien weist eine ganze Fülle von Chancen zu investieren, brauchen Sie nur, sie zu ergreifen.
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Schnellsuche Immobilien Verkauf
August
01
Triple Net Lease für den Verkauf als auf gewerbliche Immobilienfinanzierungen
Geschrieben von: | Kommentare
Wenn Sie erwägen, eine Investition in gewerbliche Immobilien sind, ist Houston eine ausgezeichnete Wahl. Innerhalb dieser geschäftigen Stadt gibt es zahlreiche kommerzielle Investitionen Optionen zur Auswahl. Welches ist die beste für Sie sein? Viele finden, dass ein triple net Mietvertrag zum Verkauf bringen wird sie die größte Rendite für ihre Dollars mit dem geringsten Aufwand.
Aber ein triple net Mietvertrag ist nicht für jeden. Wenn Sie auschecken die Chancen als Einkaufszentrum Entwickler, wird Houston für einen Mietvertrag, die Ihre Bedürfnisse könnten bekannt.
Der erste Schritt bei der Auswahl Ihrer besten Anlagemöglichkeit ist, genau zu verstehen, was ein triple net Mietvertrag ist. Bei dieser Art der Mietvertrag übernimmt der Mieter die geldpolitische Verantwortung für die Wartung, Steuern und Versicherung zusätzlich zu den monatlichen Mietpreises.
Diese Art von Leasing ist in der Regel eine sehr langfristige Vereinbarung, mit einigen Verträgen so lange wie 50 Jahre. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass Sie sowohl die Vorteile und die Nachteile eines triple net Mietvertrag zum Verkauf wiegen, bevor Sie diese Art von Investitionen in gewerbliche Immobilien Houston machen zu entscheiden.
Die Vorteile dieser Art von Leasing profitieren sowohl die Vermieter und Mieter in vielerlei Hinsicht. Der Vermieter kann erwarten, dass die Instandhaltung seines Eigentums, von seinem Mieter durchgeführt werden, so dass nur sehr wenig Arbeit seitens des Vermieters für die Instandhaltung des Geländes. In den meisten Fällen wird der Mieter haben ein ureigenes Interesse daran, dass die Immobilie in gutem Zustand, da dies macht seine Retail-Standort noch attraktiver für potenzielle Kunden.
Auf der anderen Seite kann ein Mieter genießen viele der Freiheiten des Eigentums einschließlich regelmäßiger Updates und Reparaturen an der Immobilie, wie er für richtig hält. Allerdings hat er nicht die Last der anfänglichen Investition in gewerbliche Immobilien Houston die Art und Weise der Eigentümer der Immobilie ist.
Es gibt Risiken, die in dieser Art des betreffenden Leasingverhältnisses ab. Ein Mieter kann nicht auf die richtige Pflege bieten, kostet den Eigentümer der Immobilie mehr Geld auf lange Sicht. Es gibt Schritte, die Sie als Eigentümer, zu ergreifen, um viele dieser Risiken reduzieren können. Wenn ein triple net Mietvertrag zu verkaufen klingt nach einer Möglichkeit, zu einem Immobilienmakler und Anwalt sprechen heute zu sehen, ob dies die beste Wahl für Sie.
Repossession
Juni
23
Die professionelle Brokerage-Dienstleistungen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Kanada haben vor relativ kurzer Zeit geworden. Daher bisher die meisten Menschen zu Frage «Was ist der Makler für Gewerbeimmobilien?» Simply pozhmut Schultern. und selbst diejenigen, die bereits sdaval oder gemieteten Räumlichkeiten haben mit Hilfe von Agenturen oft nicht über ein klares Verständnis für den Nutzen der Behandlung mit Profis nicht wissen, was kann und sollte es zu verlangen. In diesem Beitrag möchten wir häufigsten Mythen mit dem Makler für Gewerbeimmobilien verbunden razvenchat.
Mythos Nummer 1: Je mehr Eindrücke, desto besser Gewerbeimmobilien Makler?
Es gibt die weit verbreitete Ansicht, dass der Makler muss regelmäßig zeigen Kunden, wie viele Optionen für die Unterkunft, und je mehr er das tut, desto besser ist die Qualität seiner Arbeit. In der Tat ist alles, was genau für das Gegenteil. Als Spezialist für Brokerage sagt, dass, um einen Platz, der allen Anforderungen des Kunden erfüllt finden, ist es sehr schwierig. Es ist daher zu häufigen Ansichten sind wahrscheinlich um anzuzeigen, dass der Makler unaufmerksam dem Kunden zuzuhören und lädt ihn Optionen «zufällig». Da ein solcher Broker-«Führer» Verlierer als Eigentümer von Grundstücken oder einem potenziellen Käufer, weil sie ihre wertvolle Zeit damit verbringen, ohne Ergebnis.
Diese Profis aufmerksam zugehört, Ihre Wünsche, werden alle auf dem Markt bietet, zu erforschen und wähle das aus, dass derjenige, der wirklich zu Ihnen passt ist. Typischerweise wird das Ergebnis zu erreichen, benötigt eine maximale Laufzeit von 3-4.
Mythos Nummer 2: Fachleute, die in großen Agenturen
Die meisten Menschen glauben, dass der Name laut und «Skala» Gewerbeimmobilien Agent die Garantie der Erfahrung und Professionalität von Maklern sind. Es ist jedoch nicht immer der Fall. Erstens imenitye Unternehmen mit einer langen Geschichte und so haben keinen Mangel des Wollens ihnen zu arbeiten, deshalb bieten Maklern einen ziemlich geringen Prozentsatz der Provision Agentur. Zur gleichen Zeit, kleinere Unternehmen hingegen sind daran interessiert, qualifiziertes Personal zu gewinnen und sind bereit, sie mit günstigen finanziellen Bedingungen zu gewährleisten. Zweitens sind die großen Agenturen mit ihren Brokern (exklusiv) gezielt das Unternehmen arbeiten. Das heißt, sie müssen nicht auf das gesamte Spektrum der Arbeit zu verrichten, ihre Herausforderung (Durchsuchen der Räumlichkeiten, mit dem Eigentümer, der Abschluss eines Vertrages, etc. zu verhandeln) -, einen Käufer oder Mieter für das fertige Raum zu finden. In der gleichen kleinen Unternehmen, in denen seine Einrichtungen sind nicht viele Makler machen das Geschäft «Null». Entsprechend sind sie von Natur erfordert ein tieferes Markt Wissen und Verständnis der Kundenbedürfnisse.
Mythos Nummer 3: Die privaten Vermittler Deal vorteilhaft
Wie viele Menschen würden nicht in den Dienst der sogenannten «private Vermittler» zu verbrennen, noch jemanden finden, der Ihnen raten, auf das, was jemand Ivan Ivanychu beziehen, weil es hat eine «billig». Speichern Sie die Wahrheit, nicht auf Kosten der Dienstleistungen sowie ihrer eigenen und der Ruhe, sondern eine, die Sie sicherlich nicht verhindert werden. Also für das, was ist in der Tat «zu viel bezahlen» Client, bezogen auf die Agentur?
Zuerst muss jeder sich selbst achtet Agentur einen Ethik-Kodex, der eindeutig erklärte Verhaltensregeln Broker mit einem Client. Zum Beispiel, nach dem Code, der Makler hat kein Recht, Ihnen falsche Informationen, ist er verpflichtet, Ihre Interessen zu schützen und versorgen Sie mit allen Informationen über die Transaktionen. Verstöße gegen diese Regeln Offizier könnte zu einer sehr unangenehmen Folgen für ihn zu führen, bis hin zur Entlassung.
Zweitens ist die Agentur alle Broker sind unter der direkten Kontrolle des Managements. Das heißt, wenn der Makler einen falschen Schritt macht, ist es immer richtig ist, wird dazu beitragen, den Rat und, wenn nötig, überweisen Sie den Kunden an einen anderen Spezialisten.
In der dritten, alle Dokumente über die Agentur, müssen von juristischen Abteilung, die einfach nicht entgehen lassen wollte einen Vertrag, wenn sie in irgendeiner Weise gegen die Interessen des Kunden überprüft werden.
Zur gleichen Zeit, die private Vermittler - sein eigener Chef. Er wählt, welche Informationen und Stimme als Stille, die Vertragsklauseln Sie darauf aufmerksam zu, und was - um ein Auge zudrücken. Wenn später haben Sie einen Anspruch auf die Qualität seiner Arbeit, um ihn vor Gericht zu bringen wird sehr schwierig sein, zumal die meisten dieser «Mediatoren» nie registriert.
Mit anderen Worten, die Dienste von privaten Maklern - das gleiche wie das Ändern Währung außerhalb Tauscher: den besten Preis, aber keine Garantien.
Mythos Nummer 4: Es ist besser, sich direkt bei mehreren Agenturen
Es scheint, dass Logik ist einfach: Je mehr Agenturen in den Verkauf Ihres Objektes beteiligt sind, desto schneller wird die Folge sein. Aber es kann nur mit den Leuten reden unwohl mit der Technologie der Broker-Firmen. Es gibt eine ganze engen Bereich von Print-und Online-Ausgaben, in denen die Agentur auf ihren Seiten platziert. Dementsprechend, wenn Sie in, sagen wir, fünf Agenturen zu gehen, um das Risiko, fünf verschiedene Anzeigen auf Ihrer Website sehen in den gleichen Medien. Nicht nur, dass dies an sich gibt fragwürdige Werbung, so wahrscheinlicher ist, dass jede Agentur wird versuchen, ein wenig «satiniertem» Eigenschaften des Objekts, und als Ergebnis der fünf Anzeigen werden widersprüchliche Informationen zu geben.
In der Tat, nur eine Erwähnung in einer einzigen Ausgabe, und das Thema unweigerlich in die Makler-Datenbank. Die meisten Broker nutzen die gleiche Datenbasis, so dass schließlich haben die gleichen Informationen. Mit anderen Worten, die sich auf eine Agentur, Sie sind gar nicht mindert nicht ihre Chancen, schnell und zu verkaufen Objekte, und die Hauptsache - Sie sparen sie (die Anlage) Ruf.
Ein weiterer negativer Arbeiten mit mehreren Agenturen - nicht mit einem der nih.vy kann nicht abschließen, einen Exklusiv-Vertrag. Aber nur einen exklusiven Vertrag mit dem Unternehmen, wird der Broker geben Ihnen die günstigste Plan für den Umzug Ihrer Website und die besten Bedingungen der Transaktion.
Mythos Nummer 5: Gerade an der Basis Einrichtungen aussehen - und ist bereit, zu tun
«Agenturen riesige Datenbank, so dass der Makler arbeitet nicht nach bestimmten Kriterien schnell einen geeigneten Platz zu finden ...» Leider haben solche Aussagen zu recht häufig zu hören. Aber wenn alles so einfach wäre, würde der Deal für einen Tag sein, aber nicht über Makler zu gehen aus dem Amt. Es ist eine logische Frage: Warum wird dies nicht geschieht?
Ironischerweise, das klingt banal, aber jeder Fall ist individuell, und zusätzlich zu den Grundvoraussetzungen für Raum, eine Menge Anregungen, «Pop-up» bereits in Arbeit. Jemand ist, brauchen Sie eine bestimmte Dicke der Wände und die Decke hoch, jemand - großes Display Fällen ohne ihre Bäume, jemand - die Möglichkeit der Sanierung ... Ja, und der Besitzer hat oft seine eigene Vision des potentiellen Mieters: einige sind nicht bereit zu «sitzen» staatliche Strukturen, die anderen nicht wollen, das Büro war ein großer Strom von Besuchern, noch kategorisch gegen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften ... aus der Makler maximal Geduld und Ausdauer, um eine Lösung, die beide Seiten befriedigt zu finden erfordert. Genügt nicht, um mit der Gründung arbeiten: Sie gehen müssen, um zu sehen, persönlich mit den Besitzern gerecht zu werden, überprüfen Sie immer die Gültigkeit der Informationen, etc. Deshalb ist die «sekundäre» Transaktion dauert in der Regel zwei Wochen bis zwei Monate.
Mythos Nummer 6: Gezielte Broker - nur zu finden, einen Käufer
Viele glauben, dass, wenn ein potenzieller Käufer seinen Kopf nickt zustimmend und sagte, dass es geeignete Räumlichkeiten ist, endet der Makler. Doch in der Realität, am Ende nur die erste Stufe - Suche - und beginnt die schwierigste - einen Deal vor Unterzeichnung des Vertrags zu bringen. Es scheint, dass dies besonders? Hat der Verkäufer und der Käufer (Inhaber und Pächter) sind nicht in der Lage, einverstanden? Aber die Realität ist, dass von einer sehr positiven Stimmung auf beiden Seiten in 70% der Fälle vor der Unterzeichnung das Geschäft einfach nicht kommen!
Die meisten Streitigkeiten entstehen, wenn es um den Zeitplan für die Zahlungen kommt. Viele Verkäufer lieber nicht offiziell identifiziert den realen Wert des Geländes und erhalten einen Teil der Cash durch Offshore-Gesellschaften oder ausländische Banken. Zur gleichen Zeit, sind nicht alle Käufer (insbesondere Integrität in solchen Dingen sind ausländische Unternehmen) bereit zu gehen.
Ein weiterer Grund, warum die Parteien nicht erreichen können, einen gemeinsamen Nenner - den Wunsch der Eigentümer der Räumlichkeiten Satz in dem Vertrag die die besonderen Bedingungen. Zum Beispiel kann der Vermieter mit hohen Geldstrafen für das Rauchen im Büro gesetzt, die Übernahme in das Hoheitsgebiet eines Business Centers Haustiere ... Wenn auf den ersten Blick, solche Ansprüche nicht erhöhen können spezifische Beschwerden, wobei es zu dokumentieren, werden sie oft mit einer grundsätzlichen Ablehnung begrüßt des Mieters.
So gibt es kaum einen Käufer zu finden. Handwerkliches Können Makler ist die Fähigkeit, den spitzen Winkeln zu umgehen, finden die notwendigen Kompromisse, um den Deal vor Unterzeichnung des Vertrags zu bringen und helfen, sein Mandant, um es in den günstigsten Bedingungen abzuschließen.
Mythos Nummer 7: Broker bekommt große Geld «für nichts?
Und schließlich: Viele glauben, dass das Leben ein Broker ist - ein Paradies, in dem Geld buchstäblich fallen vom Himmel. In der Tat ist es nicht. Das ist harte Arbeit, und das Ergebnis ist bis zum letzten Moment nicht in der Lage ein, um vorherzusagen. Der Makler kann für Monate über die gleiche Transaktion, und am Tag der Unterzeichnung eines Vertrags sorvetsya Sie arbeiten. Oder Zimmer einmal zu zeigen, und es wäre somit «ideal» Option. Der Kunde kann Forderungen zu artikulieren, und vielleicht wusste nicht, was die Wünsche und gute Angebote ablehnen, einer nach dem anderen. Dieser Stress Job, der hohe Konzentration und absolute Hingabe erfordert. Und noch einmal: wir sollten nicht vergessen, dass der Makler eine Provision nur für Ergebnisse erhält, so dass sein Einkommen ist direkt proportional zum Aufwand.
Informationen von «United Realty Group» (Beratung, Brokerage-Dienstleistungen, Leasing, Kauf und Verkauf von gewerblichen Immobilien, rechtliche Unterstützung Transaktionen) zur Verfügung gestellt. http://www.pro-bargainhunter.com
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