Archiv für Gewerbliches Mietrecht
Dezember
31
Wo finde ich den kommerziellen Einzelhandel Leasing Immobilien in Washington DC?
Geschrieben von: | Kommentare
Mar
22
Dies ist eine mehrteilige Artikel, der auf Gewerbliches Mietrecht konzentrieren wird.
Verhandeln gewerbliche Mietverträge oft mal ist nichts für schwache Nerven. Es ist vor diesem Hintergrund, dass wir versuchen, Licht in die verschiedenen Aspekte der gewerblichen Vermietung zu vergießen. In diesem Artikel werden wir untersuchen Themen wie: Bedingungen, Klauseln, die Aushandlung und den Anforderungen für diese Arten von Mietverträgen.
Es gibt viele Aspekte eines gewerblichen Mietvertrags, dass für den Laien oder unerfahrenen, oft sind verwirrend, und wenn vorgelesen klingt wie "verstümmeln-garble-Trällern-Goo-Goo-sein?"
Das Verständnis der Begriffe in gewerblichen Mietverträgen und die Position derjenigen, hält der Mietvertrag wird dazu beitragen, bei den Verhandlungen über den Mietvertrag verwendet. Wenn Sie nicht ein erfahrener gewerblicher Immobilien Verhandlungsführer sind, wird vorgeschlagen, dass Sie eine professionelle gewerbliche Makler und / oder Rechtsberater vor Kontakt mit dem Eintritt in jede gewerbliche Immobilien Leasing.
Beginnen wir mit ein paar grundlegende Konzepte ...
Es gibt immer zwei Seiten in einem Mietvertrag beteiligt: Der Mieter und der Eigentümer. Während die Eigentümer von einer Verwaltungsgesellschaft oder einer Kanzlei, die bis zu zeichnen den Mietvertrag dargestellt werden können, oft sind Mieter selbst vertreten.
Jede Seite in einem Mietvertrag hat Ziele für den Erhalt von Mietflächen:
Ein Mieter Ziele können sein:
Die Erteilung einer Mietvertrag mit einer angemessenen Miete Zahlung Maximierung ihrer Exposition gegenüber den Verbrauchern und der erwarteten Kalkulierbare Betriebskosten Fähigkeit, für zukünftige Anforderungen erweitern und das Wachstum
Ein Eigentümer auf der anderen Seite hat deutlich unterschiedliche Ziele umfassen unter anderem:
Gewinnung und Erhalt qualitativ hochwertigen Mietern Maximierung der Rendite auf ihre Investitionen und ihre Investitionen schützen Eigentum durch Verschiebung Risiko und die Fähigkeit, den Besitz des Eigentums zu gelangen Sollte der Mieter Standard
Während beide Seiten eines Mietverhältnisses haben unterschiedliche Ziele, gibt es einige Gemeinsamkeiten als auch. Artikel wie:
Die Schaffung eines eindeutig festgelegten, verbindlichen Vertrag Schutz der finanziellen Investitionen auf beiden Seiten / haben wird entstehen und die Möglichkeit für beide Seiten profitabel sein
Arten von Mietverträgen
Es gibt viele Arten von Mietverträgen, die im gewerblichen Leasing eingesetzt werden. Betrachten wir einige gemeinsame Pacht-Typen wie zum Beispiel:
· Brutto-Leasing - Diese Art von Leasing ist, wo der Besitzer alle Kosten im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Instandhaltung der Immobilie verbundenen bezahlen. Der Mieter zahlt dem Eigentümer eine Brutto-oder festen Betrag für die Miete. Von dieser Miete, wird der Eigentümer die Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherung, Wartung, Versorgungsunternehmen, Hausmeister-und Sicherheits-Kosten) für das Grundstück zahlen.
· Net Lease - In dieser Art Leasing zahlt der Mieter alle oder einen Teil der betrieblichen Aufwendungen, wie in der Brutto-Miete zum Ausdruck gebracht. Diese Art von Leasing bietet den Besitzer mit der Fähigkeit zu vermitteln, wie viel Verantwortung für die Betriebskosten an Mieter wie möglich. Diese Art von Leasing ist je nach Lage und den lokalen Markt sowie der Verhandlungen ist die Fähigkeit der beiden Parteien (Eigentümer und Mieter) basiert.
Absolute Netto-Lease -. Dieser Typ erfordert Mietvertrag der Mieter zahlen alle betrieblichen Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Instandhaltung der Immobilie Prozentsatz - Leasingverhältnis des Eigentums, in dem der Mietbetrag auf einem Prozentsatz des Umsatzvolumens des Leasingnehmers basiert (Der Mieter). Üblicherweise werden derartige Mietvertrag wird festgelegt, eine Mindest-oder Grundmiete plus eine Provision auf den Umsatz und wird regelmäßig für den Einzelhandel verwendet
Angesichts der Komplexität der verschiedenen Arten von Mietverträgen, könnten Sie feststellen, dass Eingehen eines gewerblichen Mietvertrags unvorbereitet ist vergleichbar mit der Intensivierung von einer Klippe. Und Sie haben recht!
Vor Abschluss einer vertraglichen Vereinbarung, um eine Gewerbeimmobilie vermieten, ist es von größter Bedeutung für Ihren geschäftlichen Erfolg, dass Sie die Nutzungsbedingungen, die Art und finanziellen Auswirkungen des Mietvertrags zu verstehen.
Was macht ein Mietvertrag gültig und durchsetzbar?
Gültig Mietverträge sind ähnlich gültige Verträge. Abgesehen von Variationen in der Länge, Komplexität und finanzielle Erwägungen, durchsetzbare Mietverträge in der Regel folgende Angaben enthalten:
· Identifikation der Eigentümer und Mieter: Jede Partei des Mietvertrag sollte das Dokument zu unterzeichnen. Es wird auch empfohlen, dass jede Seite des Dokuments die Initialen und das Datum der jeweiligen Partei enthalten.
· Eine Beschreibung der Immobilie zu geleast werden: Beschreibungen der Immobilie wird auch die Adresse (einschließlich der Geräte bzw. Filialnummer falls zutreffend), alle aufgezeichneten plats soweit anwendbar, die Regierung rechteckigen Umfrage-System sowie die Maße und Grenzen in ein ländlichen Raum. Etwaige Verbesserungen der Eigenschaften sollten auch in der Beschreibung der Immobilien zur Pacht einbezogen werden.
· Finanzielle Gegenleistung: Diese Forderung wird oft durch den Mieter Versprechen, Miete und des Eigentümers Unfähigkeit, die Immobilie während der Vertragslaufzeit zu zahlen besetzen erfüllt. Oft ist der erste Schritt in eine Gewerbeimmobilie Leasing durch die Vorlage eines Letter of Intent (LOI) und ist einige Male von Abschlüssen Außenbezirken der vorgesehene Mieter an der Zahlungsfähigkeit oder Liquidität (Zugang zu Bargeld oder Fonds) begleitet.
· Die Rechtmäßigkeit der Zielsetzung: Bei der Anmietung eines kommerziellen Eigentums, das Ziel oder die vorgeschlagene Verwendung des Vermögens oder der Verpachtung darf nicht gegen Bundes-, Staats-oder lokalen Gesetzen.
· Angebot und Annahme: Im Grunde genommen identifizieren diese Aussagen, dass die Eigentümer die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum und dass der Mieter verpflichtet sich, zu zahlen leasen einverstanden bin, auf Höhe der Miete vereinbart in regelmäßigen Abständen an dem Gebäude, wie im Mietvertrag identifiziert.
· Die schriftlichen Mietvertrag: In den meisten Staaten, Mietverträge für länger als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Es wird dringend empfohlen, dass alle Mietverträge in einem klar formulierten, leicht identifizierbaren Dokument sein.
Der Mietvertrag und den Cash Flow
Einige Leasing-Klauseln haben die Möglichkeit, den Mietern "Cash-Flow auswirken. Diese Klauseln enthalten, Alternativen für den Eigentümer, einige betrieblichen Aufwendungen auf den Mieter weiterzugeben. Einige Klauseln beschränken können die Zahlung der Betriebskosten (Aufwendungen genannt Stationen), während andere die Möglichkeit für den Eigentümer bieten ständig auf einige der aktuellen oder Erhöhung der Betriebskosten der Immobilie (Expense Pass Through) an den Mieter übergeben.
Bevor wir diese Elemente zu untersuchen, wollen wir verstehen die einfache Berechnung der Miete. Typischerweise werden Gewerbemieten in Preis pro Quadratfuß (PPSF) ausgedrückt und werden jährlich berechnet. Diejenigen, die mit gewerblichen Leasing sind oft von der ursprünglichen Preis für diese Art von Eigentum überrascht. Was sie nicht wissen, ist, dass der Gesamtpreis wird dann durch 12 (die Anzahl der Monate im Jahr) aufgeteilt. Beispiel: Ein 1000 SF Raum wird bei $ 18,00 pro Quadratfuß oder $ 18.000 pro Jahr ($ 18 × 1000) vermietet. Die tatsächliche Höhe der Miete pro Monat dann ist $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Wie bereits erwähnt, die Betriebskosten wie Grundsteuer, Instandhaltung, Reparaturen, Müllabfuhr, Gehälter der Angestellten des Vermieters, und Kosten für den Bau Verbesserungen werden häufig durch den Eigentümer und oft bestanden-bis hin zu den Mietern gezahlt. Dies ist typischerweise in Multi-Tenant-Bürogebäuden und Einkaufszentren wahr. Im Retail-Immobilien, ist ein Mieter-Anteil an dieser Pass-Through-Ausgaben auf den Brutto-Mietfläche (GLA) von dem Mieter die Speicher basiert.
Stoppt Expense
Expense ermöglichen den Betrieb der Eigentümer einen Teil der Betriebskosten zahlen bis zu einem bestimmten Betrag, in der Regel auf einen Preis pro Quadratfuß (PSF) basiert. Exzesse der Kosten werden dann durch Anschlag an den Mieter über die Höhe der vermietbaren Gebäudeflächen ist der Mieter zu besetzen Basis weitergegeben.
Hier ein Beispiel: Ein Mietvertrag für ein Büro kann eine Klausel, die der Mieter $ 18 pro Quadratmeter pro Jahr zahlen, Miete und dass der Eigentümer alle betrieblichen Aufwendungen mit dem Eigentum verbundenen zahlen besagt enthalten - wie die Aufwendungen nicht übersteigen 4 $, so lange pro Quadratmeter der Mietfläche.
Wenn das Gebäude 50.000 Quadratmeter vermietbare Fläche, mit dieser Klausel der Eigentümer ist erforderlich, um den ersten $ 200.000 an jährlichen Betriebskosten ($ 4 pro Quadratfuß X 50.000 Quadratmeter) zu zahlen. Wenn es irgendwelche zusätzlichen Aufwendungen erforderlich, um das Gebäude, das mehr als $ 200.000 zu betreiben sind, wird der Mieter den Überschuss auf dem Prozentsatz des Gebäudes vermietbare Fläche oder der Quadratmeterzahl, dass der Mieter nimmt Basis berechnet.
Dies hat dann Grenzen - oder Haltestellen - der Eigentümer die anfallenden Betriebskosten auf $ 200.000. Zur weiteren Veranschaulichung: Wenn die Betriebskosten dieser Eigenschaft sind 220.000 $ jährlich anhand des obigen Beispiels Sie erwarten, könnte die Miete auf ein extra $ 0,40 pro sq ft (20.000 $ / 50.000) sein. Die bereinigte monatliche Miete wird dann $ 1.533,33 ($ 0,40 × 1000 sf / 12), da der Besitzer zahlt die ersten $ 200.000.
Expense hält in der Regel profitieren Besitzer durch die Begrenzung ihrer Risiken zu betrieblichen Aufwendungen größer als erwartet. Diese Anschläge erlauben auch Eigentümer, die Betriebskosten auf vorhersehbare Aufwendungen basieren prognostiziert. Oft wird Eigentümer wiederum lassen Mieter etwas von Wert im Austausch für die Kosten Stopp-Klausel, wie einem niederen vertraglich vereinbarten Mietpreises, wenn andere Mietverträge auf dem lokalen Markt enthalten keine Kosten stoppt.
Gemeinsamer Bereich Wartung
Der gemeinsame Bereich Instandhaltung (CAM) Gebühr ist eine gemeinsame Kosten-Pass-Through in Shopping-Center-Leasing und andere Multi-Tenant-Situationen. Dies sind die Kosten für die Wartung aller gängigen Bereiche einer Eigenschaft, wie verbunden: Flure, Foyers, Grundstück und Parkplätzen. Diese Kosten sind in der Regel berechnet und basiert auf dem Prozentsatz der Mietfläche, dass der Mieter Besatzungsmacht ist. CAM-Klauseln profitieren Besitzer, indem sie durch Erhöhungen der Kosten für diese Kosten auf die Mieter.
Die Mieter profitieren auch vom CAM-Kosten in diesem Gelder für die CAM-Ausgaben werden nicht durch andere Mietnebenkosten, einem Standard der Pflege und Wartung allgemein angetrieben wird dafür sorgen, das Eigentum verbleibt in einem zufriedenstellenden Zustand und lindert die Mieter von der Zahlung für die Aufrechterhaltung der öffentlichen Bereiche .
Mieterausbau oder bauen out-Kosten
Eigentümer werden oft bei denen Aufwendungen anfallen, wenn Mietverträge auslaufen und frei Büro-und Einzelhandelsflächen muss bereit für neue Belegung werden. Diese zusätzlichen Aufwendungen sind als Bau-out-Kosten bekannt. Als Beispiel kann die Re-Leasing von Gewerbeflächen erfordern erhebliche Änderungen an der Innenausstattung vorgenommen werden, wie das Entfernen oder Hinzufügen von Wänden, Decken erhöhen und das Verändern der elektrischen Leistung. Viele kommerzielle Immobilien-Leasing einen Mieter mit einer Verbesserung Zulage. Einige Verträge können verlangen, Pläne für den Umbau von einem Generalunternehmer wurde mit jedem und alle Arbeiten, die ein Unternehmer vom Eigentümer eingesetzten durchgeführt werden vorgelegt. Diese Vertragslaufzeit /-Klausel verpflichtet den Inhaber zu einem vorher festgelegten Geldbetrag in laufende Ausgaben zu tätigen, um den Raum an den neuen Mieter den Spezifikationen zu verbessern.
Mieterausbau können vorsehen, steuerliche Vorteile
Die Verantwortung für die Zahlung dieser Verbesserungen können steuerliche Vorteile für den Eigentümer oder den Mieter bieten. Wenn der Eigentümer zahlt für Verbesserungen, dürften die Kosten über mehrere Jahre als Aufwand verbucht werden. Wenn der Mieter räumt und die Verbesserungen, beseitigt sind, kann der Eigentümer abschreiben den verbleibenden Betrag in dieser Zeit.
Ebenso, wenn ein Mieter zahlt für Verbesserungen, und die Änderungen halten den Wert der Immobilie, kann der Mieter die Kosten abschreiben im Jahr die Verbesserungen sind fertig. Wenn die Verbesserungen zur Steigerung der Wert der Immobilie, kann der Mieter Abschreibung der Kosten über einen bestimmten Anzahl von Jahren oder, wenn der Mieter räumt das Grundstück. Vergewissern Sie sich immer keine steuerliche Anreize und Vorteile, die mit einer qualifizierten Steuer-Profi vor Eingehen von zusätzlichen Kosten.
Zusammenfassung
Wie Sie sehen können, kann Leasing Gewerbefläche sehr kompliziert sein. Um mögliche neue kommerzielle Pächter das Verständnis dieser Komplexität ist die Grundvoraussetzung für ein erfolgreiches Geschäft zu gedeihen.
Einholung professioneller Anleitung in beiden Verhandlungen und den Gesetzmäßigkeiten eines Mietverhältnisses darf eine gewerbliche Mieter nicht nur kurz-und langfristige Gelder, die möglicherweise in das Unternehmen reinvestiert werden, sondern ihnen auch Schutz durch Leasing über einen Vollstreckungstitel.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Alle Rechte vorbehalten.
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