Arkiv for Investment Property
April
11
I denne tid af urolige globale finansverden er der mange grunde til, at køb af erhvervsejendomme er ikke en gunstig mulighed. Og i en sådan marked tiden at lease har aldrig været mere tiltalende en mulighed. 'Hvorfor købe nu? "
Det er det spørgsmål på mange læber. I en kommerciel ejendomsret marked, der er så ustabil det er den uuddannede person, som sætter er alle deres egenkapital æg i én kurv. For en langsigtet investering i erhvervsejendomme, kan køber stadig et område, der kunne gøre et ordentligt afkast, men det er vigtigt, at du op alle de fordele og ulemper og få tilstrækkelig rådgivning fra en kommerciel ejendom ekspert. Vurdering af det område, du investerer i, er også af afgørende betydning.
Hvis du tænker på at lade eller købe kommerciel ejendomsret i London så vil du ikke kun brug for insider viden på området, igen de bedste folk til at kontakte er specialister i erhvervsejendomme, men du vil også nødt til at vurdere langsigtede planer for fremtiden af området. Når man ser ind i dette kan det ofte være, at området har planer om bedre transportforbindelser og sanering gør det et godt sted at investere i erhvervsejendomme. Hvis du er leasing kommerciel ejendom, du kan se ind leasing af en række forskellige typer af erhvervsejendomme.
Der er tre hovedkategorier for kommerciel ejendomsret, idet disse detailhandel kommerciel ejendomsret, industriel kommerciel ejendomsret, og kontorlandskab. Ved at leje en af disse typer af erhvervsejendomme i stedet for at købe, vil du være i den mest positive økonomiske situation. For det første vil du ikke have nogen negativ egenkapital, og for det andet vil du kun leje at overveje, hvilke vil hjælpe til videre planlægning og cash flow prognoser, der er altid velkommen i en vanskelig økonomisk globalt marked. Hvis du tænker på leasing kontorlandskab London, så er der en stor mængde af kontorlokaler til rådighed.
En populær mulighed for at leje kontorlandskab er serviceret kontor. Denne indstilling betyder generelt, at du vil betale et tal månedlig afgift, og der vil være mange andre tjenester, der indgår i denne pris. Nogle typiske inklusioner for denne fastforrentet kommerciel ejendomsret afgift er elektricitet, i virkeligheden alle regninger, kommuneskat, telefonlinje udlejning og egen telefonlinje, bredbåndsinternet, bemandet reception, fælles brug af faciliteter som køkken og badeværelse og i mange tilfælde bad faciliteter og sikkerhed. Hvis du er en nystartet virksomhed så er dette område af kommerciel ejendomsret London er ofte den mest tiltalende løsning.
Du kan også ofte få korte fleksible kontrakter på serviceret kontor, og hvis du arbejder alene, kan du også ønsker at overveje muligheden af en varm skrivebord i en af Londons prime centrale steder. Eller hvis du arbejder fra et andet område af landet, du måtte ønske at overveje et virtuelt kontor med en London postnummer.
Real Estate Proffessionals
Mar
22
Dette er en multi del artikel, som vil fokusere på erhvervslejemål.
Forhandling erhvervslejemål ofte gange er ikke for sarte sjæle. Det er med dette i tankerne, at vi vil forsøge at kaste lys over de forskellige aspekter af kommerciel leasing. I denne artikel vil vi undersøge emner, herunder: betingelser, klausuler, forhandle og krav til disse typer af lejemål.
Der er mange aspekter af en kommerciel lease, der for menigmand eller uerfarne, er ofte forvirrende, og når de læses højt lyder som "garble-garble-warble-goo-være-goo?"
Forståelse af de begreber, der anvendes i erhvervslejemål og placering af dem, der har lejemålet vil hjælpe, når de forhandler lejemålet. Hvis du ikke er en erfaren erhvervsejendomme forhandler, foreslås det, at du kontakter en professionel kommerciel ejendomsmægler og / eller juridisk rådgiver forud for indgåelsen af alle erhvervsejendomme lejekontrakt.
Lad os starte med et par grundlæggende begreber ...
Der er altid to sider der er involveret i en lejekontrakt: lejer og ejer. Mens ejeren kan være repræsenteret af et administrationsselskab eller et advokatfirma, der udarbejder lejemålet, ofte lejere er selv repræsenteret.
Hver side i en lejekontrakt har målsætninger for at opnå lejede lokaler:
En lejer mål kan omfatte:
Erhvervelse af en lejekontrakt med en rimelig betaling for leje Maksimering af deres eksponering for forbrugerne beregnelig og forventede driftsomkostninger evne til at udvide for fremtidige behov og vækst
En ejer på den anden side har meget forskellige mål, som kan omfatte:
Indsamling og opretholdelse af høj kvalitet lejere, der maksimerer afkastet på deres investering at beskytte deres investering ejendom gennem risiko flytte Og evnen til at genvinde besiddelse af ejendommen, lejer standard
Mens begge sider af et lejemål har forskellige mål, der er nogle fællestræk, så godt. Elementer såsom:
Etablering af en klart formuleret, bindende kontrakt Beskyttelse af den økonomiske investering begge sider vil / har afholdt Og evnen til begge sider for at være rentabelt
Typer af lejemål
Der findes mange typer af leasingkontrakter, som er ansat i udlejning af erhvervsejendomme. Lad os undersøge et par almindelige lejekontrakter typer såsom:
· Gross lease - Denne type lejemål er der, hvor ejeren betaler alle udgifter i forbindelse med drift og vedligeholdelse af ejendommen. Lejeren betaler ejeren en grov eller fast beløb til leje. Fra denne husleje, vil ejeren betale driftsudgifter (ejendomsskatter, forsikring, vedligeholdelse, hjælpeprogrammer, Janitorial og udgifter til sikkerhed) for ejendommen.
· Net Lease - I denne lejekontrakt type, betaler lejer alle eller nogle af de driftsomkostningerne som det udtrykkes i Gross lejekontrakten. Denne type leasing giver ejeren med evnen til at videregive så meget ansvar for driftsudgifter til lejere som muligt. Denne type af lejemål varierer baseret på placering og det lokale marked samt overenskomstforhandlinger eller forhandling mulighed for de to parter (ejer og lejer).
Absolut net lease -. Denne lejekontrakt type kræver, at lejeren betaler alle driftsudgifter i forbindelse med drift og vedligeholdelse af ejendommen Andel lease - En af ejendomme, hvor lejen er baseret på en procentdel af salget, som lejeren (lejer). Normalt er denne type Lejemålet vil fastsætte et minimum eller base leje, plus en provision på salget og regelmæssigt bruges til forhandlere
I betragtning af kompleksiteten af de forskellige typer lejemål, kan du konkludere, at indgå en kommerciel lejekontrakt uforberedt kan sammenlignes med at træde ud fra en klippe. Og du ville være rigtigt!
Forud for indgåelsen af en kontraktmæssig aftale om at leje en kommerciel ejendom, er det af afgørende betydning for din virksomheds succes, at du forstår de vilkår, type og finansielle konsekvenser af lejemålet.
Hvad gør en lejekontrakt valide og retskraftige?
Gyldige leasing ligner gyldige kontrakter. Bortset fra variationer i længden, kompleksitet og økonomiske overvejelser, håndhæves leasing typisk indeholde følgende:
· Identifikation af ejerne og lejer: Hver part i lejemålet bør underskrive dokumentet. Det anbefales også, at hver side i dokumentet indeholde initialer og dato for hver part.
· En beskrivelse af den ejendom, der udlejes: Beskrivelser af ejendommen vil omfatte adresse (herunder enhed eller butik nummer hvis relevant), eventuelle registrerede plats er relevant, at regeringen rektangulære undersøgelsessystem samt metes og grænser i en landdistrikt. Eventuelle ejendom forbedringer bør også indgå i beskrivelsen af ejendommen til leje.
· Finansiel overvejelse: Dette krav er ofte opfyldt ved lejerens løfte om at betale husleje og ejerens manglende evne til at besætte ejendommen i løbet af leasingperioden. Ofte, det første skridt i at leje en kommerciel ejendomsret er ved at indsende et Letter of Intent (LOI) og er nogle gange ledsaget af regnskabet perifere den tilsigtede lejere evnen til at betale eller likviditet (adgang til kontanter eller fonde).
· Lovligheden af målet: Når leasing af en kommerciel ejendomsret, skal målet eller påtænkte anvendelse af ejendommen eller lejemålet ikke overtræder nogen føderale, statslige eller lokale love.
· Tilbud og accept: Dybest set, disse udsagn identificere, at ejerne er enige om at leje ejendommen for en bestemt periode, og at lejeren er indforstået med at betale er aftalt mængden af lejen periodisk at besætte ejendommen, som angivet i lejekontrakten.
· Den skriftlige leasing: I de fleste stater, skal leasing i længere tid end ét år være skriftlig. Det er meget opmærksom på, at alle leasingkontrakter er i en klart formuleret, let identificerbar dokument.
Lejemålet og din Cash Flow
Nogle leasing klausuler har evnen til at påvirke lejerne cash flow. Disse klausuler indeholder alternativer for ejeren til at videregive nogle driftsomkostninger på lejeren. Nogle klausuler kan begrænse betaling af driftsomkostninger (kaldet Udgiftsrapport stop), mens andre giver mulighed for ejeren til stadighed videregive nogle af de nuværende eller stigende driftsudgifter ved den faste ejendom (udgift gennemløb) til lejeren.
Før vi undersøger disse ting, lad os forstå simpel beregning af lejen. Typisk er kommercielle huslejer udtrykt i pris per kvadratfod (ppsf) og opgøres årligt. De nye til kommercielle leasing bliver ofte overrasket over den oprindelige pris på denne type ejendom. Hvad de ikke indser er, at den samlede pris, så er divideret med 12 (antallet af måneder i et år). Eksempel: en 1000 SF plads der er leaset til 18,00 dollar per kvadratfod eller $ 18,000 om året ($ 18 × 1000). Den faktiske husleje pr måned, så er $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Som tidligere nævnt, driftsudgifter, såsom fast ejendom skatter, vedligeholdelse, reparationer, trash fjernelse, lønninger af udlejerens medarbejdere, og omkostningerne ved at bygge forbedringer ofte betales af ejeren og ofte gå videre til lejerne. Dette er typisk tilfældet i multi-lejer kontorbygninger og indkøbscentre. I butiksejendomme, er en lejer andel af disse pass-through udgifter baseret på brutto leasable område (GLA) i lejers butik.
Udgift Stopper
Expense stop tillader ejeren at betale en del af de driftsomkostninger op til et bestemt beløb, som regel baseret på en pris per kvadratfod (PSF). Udskejelser på bekostning stopper derefter igennem til lejeren baseret på mængden af rentabel bygningsareal lejer er besat.
Her er et eksempel: En lejekontrakt for et kontor kan indeholde en klausul, hvori det hedder, at lejeren vil betale $ 18 per kvadratmeter per år i husleje, og at ejeren betaler alle driftsudgifter i forbindelse med den faste ejendom - så længe udgifterne ikke overstiger 4 dollar per kvadratfod af udlejes området.
Hvis bygningen er 50.000 kvadratmeter udlejes område, med denne klausul ejeren er forpligtet til at betale de første $ 200.000 i årlige driftsudgifter (4 dollar per kvadratfod X 50.000 kvadratmeter). Hvis der er yderligere udgifter, der kræves for at drive den bygning, der overstiger $ 200.000, vil lejer blive opkrævet overskud baseret på den procentdel af bygningens udlejes område eller pladsen optagelser, at lejeren optager.
Dette så grænser - eller stop - ejerens driftsomkostninger på $ 200.000. For yderligere at illustrere dette: Hvis driftsomkostningerne i denne egenskab, er 220,000 dollars om året, ved hjælp af eksemplet ovenfor kunne man forvente, at lejen skal være en ekstra $ 0,40 pr sq ft ($ 20.000 / 50.000). Den justerede månedlige husleje bliver så 1533,33 dollar ($ 0,40 × 1000 sf / 12), da ejeren betaler den første $ 200.000.
Expense stopper typisk gavn ejere ved at begrænse deres risikoeksponering for driftsudgifter er større end forventet. Disse stopper også give ejerne til at forudsige driftsomkostninger er baseret på forudsigelige udgifter. Ofte vil ejerne åbner igen lejere noget af værdi i bytte for den regning stoppet bestemmelse som en lavere kontraheret husleje, hvis andre lejemål i det lokale marked, ikke indeholder udgiftsbilag stopper.
Fællesareal Vedligeholdelse
Den fælles område vedligeholdelse (CAM) ladning er en fælles udgift pass-through i indkøbscenter leasing og andre multi-lejer situationer. Det er de omkostninger forbundet med at opretholde alle de fælles arealer af en ejendom, såsom: gangarealer, lobbyer, grunde og parkeringspladser. Disse omkostninger er normalt beregnet og baseret på procentdelen af udlejes plads, at lejeren er besat. CAM klausuler til gavn ejere ved at passere gennem stigningerne i disse udgifter til lejerne.
Lejere også drage fordel fra CAM omkostninger i, at penge, der indsamles til CAM-udgifter er ikke drevet af andre ejendom udgifter, en standard for vedligeholdelse og almindelig vedligeholdelse vil sikre ejendommen forbliver i tilfredsstillende stand og som letter de lejere fra at betale til vedligeholdelse af de fælles områder .
Lejer Forbedringer eller udbygge omkostninger
Ejerne vil ofte afholde udgifter, når leasing udløber og ledige kontor-og butiksareal skal gøres klar til ny belægning. Disse yderligere udgifter er kendt som at bygge ud omkostninger. Som et eksempel kan re-leasing af kommercielle plads kræve betydelige ændringer til det indre, såsom at fjerne eller tilføje vægge, hæve loftet, og ændring elektrisk kapacitet. Mange kommercielle ejendom lejemål give en lejer med en forbedring af ydelse. Nogle lejemål kan kræve planer for ændringer blevet forelagt af en hovedentreprenør med alle og alt arbejde skal udføres af en kontrahent ansat af ejeren. Dette leasingperioden / klausul forpligter ejeren til at pådrage sig en på forhånd fastsat beløb i dollar i udgifter til forbedring af plads til den nye lejer specifikationer.
Lejer Forbedringer kan give skattemæssige fordele
Ansvaret for betaling af disse forbedringer kan give skattefordele til ejeren eller lejeren. Hvis ejeren betaler for forbedringer, kan disse omkostninger blive udgiftsført over en årrække. Ved lejerens fraflytning og de forbedringer er fjernet, kan ejeren afskrive det resterende beløb på det tidspunkt.
Ligeledes, hvis en lejer betaler for forbedringer, og de ændringer bevare værdien af ejendommen, kan lejeren afskrive omkostningerne i det år de forbedringer, der er gjort. Hvis de forbedringer, der øger værdien af ejendommen, kan lejeren afskrive omkostningerne over et bestemt antal år, eller når lejer fraflytter ejendommen. Altid bekræfte eventuelle skattemæssige incitamenter og fordele med en kvalificeret skat professionel før pådrage ekstra omkostninger.
Oversigt
Som du kan se, kan leasing kommercielle rum være meget kompliceret. Til potentielle nye kommercielle lejere forståelse disse kompleksitet er afgørende for en succesfuld forretning at blomstre.
At få professionel vejledning i både forhandlinger og Betegnelser af en lejekontrakt kan spare en kommerciel lejer ikke kun kortsigtede og langsigtede penge, der kan geninvesteres i virksomheden, men også give dem beskyttelse, ved at opnå en eksigibel lejekontrakt.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Alle rettigheder forbeholdes.
Sælger og udlejer Tilbage
