Archive for september, 2010
September
25
Ved ordet "lån" Vi plejede at have begyndt først for nylig: et relativt nyt begreb for den russiske praksis. Hvis pant huset er blevet mere almindelig, de kommercielle fast ejendom pantebreve - har kun sporadiske tilfælde.
Mortgage erhvervsejendomme eller kommercielle pant (pant virksomhed), er udbredt i hele verden. Vestlige erfaringer viser, at med fornuftig drift af kommerciel fast ejendom - udlejning af lokaler til kontorer, butikker, forretningsservice - dets effektive er sammenlignelig med alle andre områder af små virksomheder og tillader brug af realkreditlån.
Essensen af og vilkårene for kommercielle realkreditlån
Realkreditlån ydes til køb af erhvervsejendomme lokaler: butik, kontor, etc. Betydningen af realkreditlån er at låne til køb af erhvervsejendomme under samme løfte. I modsætning hertil, boliglån kommercielle realkreditlån er kortfristede lån, men derimod høje renter.
Typisk, de årlige vækstrater i Commercial Real Estate realkreditlån spænder fra 12 til 16%, hovedsageligt i valuta. Udtrykket af pant fast ejendom - et maksimum på 10-12 år, og den mest almindelige betegnelse - 5 år. Låntager skal foretage en indledende bidrag på 25-40% af værdien af fast ejendom. Herved skal kunden være rentabelt og mindst balance i år på markedet.
De juridiske nuancer af kommerciel realkreditlån
Ordningen af den kommercielle pant svarer til ikke-boliglån boliger: Der er de samme procedurer for vurdering af låntager og anlægget er kravet af den oprindelige indskud. Men der er en grundlæggende forskel - loven ikke tillader virksomhederne at udarbejde en pant i ejendommen, indtil afslutningen af salget. Formålet skal først erhverve og derefter kan du løfte om at få pengene.
Et vigtigt juridisk aspekt af kommercielle realkreditlån - registrering af ejendomsretten til ikke-erhvervslokaler, mens pant behæftelse føderale lovgivning ikke giver. Traktaten om realkredit erhvervsejendomme er underlagt de generelle regler i den borgerlige lovbog i Den Russiske Føderation om indgåelse af traktater, såvel som føderale lov "af prioritetsgæld (pant). Ifølge punkt 1 i artikel 9 i den føderale lovgivning i kontrakten med pant skal gives at pantsætte sin vurdering af stoffet, størrelse og løbetid af den forpligtelse er sikret ved pant.
Hvem vil drage fordel af den kommercielle realkreditlån?
Deltagerne i det kommercielle realkreditmarkedet enige om, at udviklingen af pant virksomhed er begrænset primært smuthuller i loven. Men det er ikke klart, og nogen som vil være låntager, hvad er dens kvalitet. Pålidelige stabile virksomheder kan tage for at få en almindelige kommercielle ejendomsprojekter lån mod kaution af en ejendom, har de ikke specielt brug for et realkreditlån. Og hvis virksomheden ikke har nogen sikkerhed eller bankerne ikke anser det for muligt at give hende kredit baseret på en evaluering af et sådant selskab - hvorfor skulle et realkreditlån låntager?
Det er grunden til, at Rusland pant erhvervsejendomme stadig er væsentlige, for store virksomheder. For små virksomheder har ikke tilstrækkelig sikkerhed. På de specifikke risici for små virksomheder overlapper problem uigennemsigtig kommercielle ejendomsmarked.
Commercial Mortgage Scheme
Så den eksisterende lovgivning i forbindelse med pant virksomhed ikke er perfekt. Den definerer og mulige ordninger for realkreditlån. Ifølge loven "On pant" for erhvervsejendomme, i modsætning til bolig, en helt anden mekanisme for og registrering af sikkerhed er. Derfor har markedet udviklet en række måder at udføre denne form for transaktioner, således at de i henhold til gældende lovgivning.
Skema I
Konklusionen af salgsaftalen. Sælgeren får en del af deres midler fra køber, samt garanti for en bank. Så registrering af ejerskab af den nye køber. Desuden registrering af en aftale om sikkerhedsstillelse, efterfulgt af udstedelse af kredit og endelig afregning. Denne ordning eksperter kaldt den mest kompliceret og langvarig.
Skema II
Køber betaler for pre-kontrakt ejer (sælger) af sine egne midler, og sælger modtager fra bankens forpligtelse til at betale de manglende midler i tilfælde af registrering af pant. Efterfulgt af registrering af sikkerhed på en bank og registrering af alle dokumenter om overdragelse af ejendomsretten til den nye ejer, det vil sige, at køberen (indgåelse af en kontrakt om salg), hvorefter sælgeren modtager det fulde beløb, men tilmelding er at tage sin kurs.
Skema III
Mæglere seneste ordning benævnt "Ransom enhed." En virksomhed, der er lavet af fast ejendom objekt (enhed). Så låntager at købe aktier i selskabet ved at betale lånet. Dermed arrangerede selskabet for ejendommen.
Leasing - et alternativ til kommercielle realkreditlån
Ifølge eksperter, kan et godt alternativ virksomhed ufuldkommen, indtil pant er blevet en kommerciel fast ejendom leasing. I dette tilfælde leasing organisationen - giver kredit til køb af ejendommen og er ejer af anlægget, indtil lånet ikke tilbagebetales - en analog af et kooperativ. En af fordelene ved leasing er, at hans arrangementer klart i lovgivningen. På den anden side, al sin ejendom i tilfælde af konkurs leasing organisation kan fravige for gæld tredjeparter, såsom banker.
I alle tilfælde er risikoen uundgåelig. Banker eksperter rådgive iværksættere selv at påvirke vilkårene for lånene. Ifølge de fleste eksperter, det mest presserende problem hindrer udviklingen af kommercielle realkreditlån og den lave kultur for finansiering af små virksomheder. Mortgage bliver til virkelighed, når den lille virksomhed "Light". Jo lavere skat kultur for små virksomheder, jo værre betingelserne for realkreditudlån til samme - tilbagetrækningen af reelt marked-pant virksomhed.
Real Estate Proffessionals
September
11
Hvordan kan jeg udleje min ejendom til kommercielt brug, fortrinsvis for Assisted Living?
Skrevet af: | Kommentarer
Hej,
Jeg har en 2,5 hektar stor ejendom i Murrieta, Californien, som jeg gerne vil udleje til kommercielle formål, men ikke sikker på hvor de skal gå. Fortrinsvis er jeg interesseret i området Assisted Living. Med andre ord, ville jeg elske at udleje min ejendom til et selskab, der vil gøre det en Assisted Living facilitet. Men hvem skal jeg tale med? Hvor skal jeg hen? Jeg ønsker ikke at køre den, men at udleje til en person der vil.
Tak.
Lej Tilbage
September
04
Er din 30-sekunders kommercielle eller elevator tale magtfulde? Er det invitere andre til at ville vide mere? Har du selv har en 30-sekunders reklame? Hvordan kan du vide, hvis nogen er virkelig interesseret og ønsker at få mere information? Og hvad siger du nu?
En 30-sekunders kommercielle eller elevator tale er en kort introduktion af, hvad du gør. Dette er starten på en samtale for at finde ud af, hvis nogen ønsker at vide mere om, hvad du gør.
Uanset om du sælger produkter i dit hjem virksomhed, eller om du er på udkig efter andre distributører, er det vigtigt at tage sig tid til at skabe en interessant, men kort intro til din virksomhed.
Så hvordan skaber man en effektiv 30-sekunders reklame? Først indse, at de fleste mennesker er utilfredse med et eller flere af disse områder:
1. Deres finanser 2. Mængden af fri tid, de har 3. Deres job eller nuværende forretning 4. Deres helbred
Taylor din 30-sekunders kommercielle at ramme en af disse områder. Start med et spørgsmål, som omhandler en af de centrale områder. "Ved du, hvordan de berørte mennesker er om at gøre enderne til at mødes?" "Ved du, hvordan skuffede mennesker er med aldrig at have tid nok sammen med deres familie?" "Ved du, hvordan folk bare ikke har nok energi?"
Find et varmt knap, som du kender folk kæmper med. Derefter vise dem, hvordan du løser dette problem. "Nå, hvad jeg gør er at hjælpe / vise / arbejde med mennesker til ...."
Lad os sige, du møder Jane på en virksomhed mixer. Den første ting at huske er at glemme alt om dig og lære om Jane. Spørg hende spørgsmål om hendes familie, hendes job eller en virksomhed, hvor længe hun har været i det job, osv. Vær oprigtigt interesseret i Jane, hvem hun er, og hvad hun gør. Hvis du er, så i næsten enhver situation, vil Jane spørge dig, hvad du gør.
I stedet for at svare Jane på bare en eller to ord, skal du starte med at spørge et spørgsmål. "Ved du, hvordan frustrerede mennesker er med deres job? ... Nå, hvad jeg gør, er at vise folk, hvordan man kan komme ud af rotteræset og starte deres egen sjove, enkel og rentabel hjem virksomhed med et produkt, folk allerede elsker."
Du kan designe dit 30-sekunders kommercielle rundt om dit produkt eller service, eller omkring din forretningsmulighed. Uanset hvad, er du angiver et fælles problem og derefter tilbyde en løsning igennem, hvad du gør.
Nu, hvis Jane ikke har nogen interesse i, hvad du gør, kan hun sige. "Oh." Hvis hun ikke stille spørgsmål, så enten har hun ingen interesse i, hvad du gør, eller din 30-sekunders kommercielle var ikke stærk nok. Hvis nogen ikke stille andre spørgsmål, det er dit spor at gå videre til et andet samtaleemne.
Men hvis Jane kan forholde sig til, hvad du har sagt, vil hun sikkert sige noget lignende, "Virkelig? Hvad er dit produkt? "Eller" Hmmm, hvordan kan du gøre det? "Hvad du gør næste er kritisk vigtigt.
Du må ikke starte raslende off alle de fakta om, hvor stor dit produkt, service eller virksomhed er. Undgå at blive så begejstret for dit produkt og virksomhed, at du begynder at tale non-stop. På dette stadium, hvis du begynde at give detaljerede oplysninger om alle aspekter af dit produkt eller din virksomhed vil du slår folk ud meget hurtigt.
Svar på spørgsmålene direkte, men også spørge Jane endnu et spørgsmål for at lære mere af hendes situation. Ved at stille Jane spørgsmål, du vil lære mere om, hvordan man virkelig kunne hjælpe hende. Hvis Jane spørger du flere spørgsmål, så døren er åben for at have en ægte samtale med hende om din virksomhed.
Sørg for at du holder fokus på hende, og hvis dit produkt eller din virksomhed kunne hjælpe hende. Må ikke fokusere på "at sælge" hende på dit produkt eller din virksomhed. Bare slappe af og lytte efter en måde kan man oprigtigt hjælpe. Efter at have talt et par minutter, hvis der synes at være en ægte interesse spørge, om du kan få sammen i omkring 30 minutter (via telefon eller personligt) for at give hende alle detaljer. Det er tid til en komplet præsentation.
Det hele starter med en spændende 30-sekunders reklame. Perfekte din og være i stand til at sige det i søvne. Stil spørgsmål, lytte mere end du taler og holde fokus på, hvordan dit produkt eller din virksomhed kan løse et område af utilfredshed for den anden person.
Passiv Indkomst
