Archiv pro Investice do nemovitostí
Duben
11
V této neklidné době globálního finančnictví je mnoho důvodů, proč nákup komerčních nemovitostí není příznivá varianta. A v každém takovém trhu doba pronájmu nikdy nebyla přitažlivější volbou. "Proč kupovat teď?"
To je otázka, na mnoha úst. V komerčním realitním trhu, který je tak nestabilní, že je nevzdělaný jedinec, který dal všechny své majetkové to vejce do jednoho košíku. Pro dlouhodobé investice do komerčních nemovitostí, může kupovat stále prostor, který by mohl přinést slušný výnos, ale je důležité, aby si cestu až všechny klady a zápory a získat dostatek radu od odborníka komerčních nemovitostí. Posuzování oblast, která se v oblasti investování do má také zásadní význam.
Pokud uvažujete o pronájmu nebo koupi komerční nemovitosti v Londýně, pak se budete muset nejen na zasvěcené znalosti z této oblasti, opět nejlepší lidi kontaktovat specialisté na komerční nemovitosti, ale budete také muset posoudit dlouhodobé plány do budoucna oblasti. Při pohledu do toho to může často stát, že oblast má plány na lepší dopravní spojení a sanace dělat to dobré místo pro investice do komerčních nemovitostí. Pokud jste pronájmu komerční nemovitost, kterou může být při pohledu do pronájmu celou řadu různých typů komerčních nemovitostí.
Existují tři hlavní kategorie pro komerční nemovitosti, kterými jsou maloobchodní komerční nemovitosti, průmyslové obchodní vlastnictví, a komerční kancelářské prostory. Pronájmem některý z těchto typů komerčních nemovitostí, spíše než nákup budete mít ve většině pozitivní finanční situaci. Za prvé, nebudete mít žádné negativní vlastní kapitál, a za druhé budete mít pouze nájemné, aby zvážila, které pomohou vpřed pro plánování a prognózování cash flow, které je vždy vítán v obtížné finanční globálním trhu. Pokud uvažujete o pronájmu komerčních kancelářských prostor Londýně pak je tu velké množství kancelářských prostor k dispozici.
Populární volbou pro komerční pronájem kancelářských prostor, je obsluhován kancelářské prostory. Tato volba obecně znamená, že budete platit měsíční poplatek jeden obrázek a tam bude mnoho další služby zahrnuté v této ceně. Některé typické inkluze pro tuto pevnou sazbou komerčních nemovitostí poplatku jsou výroba elektrické energie, ve skutečnosti všechny účty za elektřinu, obecní daň, telefon pronájem linky a vlastní telefonní linka, širokopásmové připojení k internetu, osazený recepce, společné využívání zařízení jako kuchyně a koupelny a v mnoha případech sprchou zařízení a zabezpečení. Pokud jste zahájení podnikání se pak tato oblast komerčních nemovitostí Londýně je často velmi lákavá možnost.
Můžete se také často získat krátkodobé smlouvy o pružné servisem kancelářských prostor, a pokud pracujete sami, můžete také zvážit možnost horké stolu v jedné z hlavních londýnských centrálních místech. Nebo pokud pracujete z jiné oblasti země můžete chtít, aby zvážila virtuální kancelář s poštovní směrovací číslo v Londýně.
Realitní Proffessionals
Mar
22
To je více součástí článku, který se zaměří na obchodních nájmů.
Vyjednávání obchodních nájmů Často není pro lidi se slabým srdcem. To je s ohledem na to, že se budeme pokoušet se vrhnout světlo na různé aspekty obchodního leasingu. V tomto článku se budeme zkoumat témata včetně: jde, klauzule vyjednávání a požadavky na tyto typy nájemních smluv.
Existuje mnoho aspektů obchodního leasing, se laik a nezkušené, jsou často matoucí, a když četl nahlas zní jako "překroutit-překroutit-kolísavý-goo-be-břečky?"
Pochopení pojmy používané v komerčních nájmů a postavení těch, drží pronájem pomůže při sjednávání nájemní smlouvy. Pokud nejste zkušení komerční nemovitosti vyjednavač, se navrhuje, aby se obrátit na profesionální komerční realitní kancelář nebo právní poradce ještě před uzavřením jakékoli komerční nemovitosti pronájmu.
Začněme s několika základními pojmy ...
K dispozici jsou vždy dvě strany, kterých se týká pronájmu: nájemce a vlastníka. Zatímco vlastník může být zastoupen správcovské společnosti nebo advokátní kanceláře, která vypracovala smlouvu o pronájmu, často nájemci jsou samostatně zastoupeni.
Každá strana má v pronájmu cíle pro získání pronajatý prostor:
Nájemce cíle mohou zahrnovat:
Získání nájemní smlouvy s přiměřenou platbu nájemného maximalizovat expozici vůči spotřebitelům vypočítat a očekávané provozní náklady schopnost expandovat na budoucí potřeby a růst
Majitel na druhé straně má výrazně odlišné cíle, které mohou zahrnovat:
Získání a udržení vysoké kvality nájemníky maximalizovat návratnost svých investic chránit své investice do nemovitostí prostřednictvím hodnocení rizik řazení a schopnost získat majetek majetku by měl nájemce výchozí
Zatímco obě strany nájemní smlouvy mají různé cíle, tam jsou některé společné prvky také. Předměty, jako jsou:
, Kterým se stanoví jasně stanovenými závaznou smlouvu ochranu finanční investice budou obě strany / jste vznikly a schopnost pro obě strany, aby byl ziskový
Druhy leasingu
Existuje mnoho druhů leasingu, které jsou zaměstnané v pronájmu komerční nemovitosti. Podívejme se na několik základních typů leasingu jako jsou:
· Hrubá pronájem - Tento typ leasingu je místo, kde vlastník uhradí všechny náklady spojené s provozem a údržbou majetku. Nájemce platí majiteli hrubou nebo pevnou částku za nájem. Z tohoto pronájmu, bude majitel platit provozní náklady (daně z nemovitosti, pojištění, údržbu, janitorial a bezpečnostní náklady) na majetku.
· Čistá Pronájem - V této nájemní typu, nájemce platí všechny nebo některé provozní výdaje vyjádřené v hrubého nájmu. Tento typ smlouvy dává vlastníkovi se schopností předat co největší zodpovědnost za provozní náklady nájemcům jak je to možné. Tento typ leasingu se liší v závislosti na umístění a místním trhu, stejně jako vyjednávací schopnosti či vyjednávání obou stran, majitele a nájemce).
Absolutní čistý pronájem -. Tento pronájem typ vyžaduje nájemce uhradit veškeré provozní náklady spojené s provozem a údržbou majetku Percentage leasing - pronájem nemovitostí, ve kterých je pronájem částka, vychází z procentuální podíl z objemu prodejů, jejichž prostřednictvím nájemce (nájemce). Obvykle tento typ pronájmu se stanoví minimální nebo základní nájemné plus provize z objemu prodejů, a je pravidelně používá pro maloobchodníky
Vzhledem ke složitosti jednotlivých druhů leasingu, můžete k závěru, že uzavření obchodní pronájmu připraven je srovnatelná s sejít z útesu. A vy byste být v pořádku!
Před uzavřením smluvního smlouvu na pronájem komerční nemovitosti, to je nesmírně důležité pro váš obchodní úspěch, že chápete pojmy, typ a finanční důsledky leasingu.
Co dělá pronájem platné a vymahatelné?
Platné pronájmy jsou podobné platných smluv. Kromě změn délky, složitosti a finanční úvahy, vymahatelné leasing typicky obsahovat následující:
· Identifikace vlastníků a nájemců: Každá strana pronájmu by se měly podepsat dokument. Doporučuje se také, že každá stránka dokumentu obsahuje iniciály a datum každé strany.
· Popis nemovitosti k pronájmu: Popis objektu bude obsahovat adresu ulice (včetně jednotky nebo skladu číslo, pokud se hodí), žádné nahrané parcely podle okolností, vládní obdélníkový průzkumu systém stejně jako metes a meze v venkovská oblast. Veškeré majetkové zlepšení by měla být zahrnuta v popisu nemovitosti k pronájmu.
· Finanční úvaha: Tento požadavek je často hradí nájemce slib zaplatit nájem a majitele neschopnost užívání budovy během doby trvání leasingu. Často je prvním krokem v pronájmu komerční nemovitost je předložením Letter of Intent (LOI) a některé časy v doprovodu účetní závěrky odlehlé má nájemce platební schopnosti či likvidity (přístup k hotovosti nebo finančních prostředků).
· Zákonnost cíle: Při pronájmu komerční nemovitost, musí být objektivní a navrhované využití majetku nebo pronájmu neporušuje žádné federální, státní nebo místní zákony.
· Nabídka a akceptace: V zásadě tato prohlášení zjistit, že vlastníci souhlasí s pronájmem nemovitosti za určitou dobu a že nájemce se zavazuje zaplatit jsem sjednané výši nájemného pravidelně zabírat majetek, jak je uvedeno v pronájmu.
· Písemná pronájem: Ve většině států, musí pronájmy na dobu delší než jeden rok, bude v písemné formě. To je vysoce doporučeno, že všechny nájemní smlouvy bude v jasně formulovanou, snadno identifikovatelné dokumentu.
Pronájem a cash flow
Některé leasingové ustanovení mají schopnost ovlivnit peněžní tok nájemce dvora. Tato ustanovení obsahují alternativy pro vlastníka předat některé provozní náklady na nájemce. Některá ustanovení mohou omezit úhradu provozních nákladů (tzv. Vyúčtování výdajů se zastaví), zatímco jiné poskytují možnost pro majitele neustále předat některé ze současných nebo zvýšení provozních nákladů na vlastnictví (náklady průchod) na nájemce.
Než budeme zkoumat tyto položky, pojďme se pochopit jednoduchý výpočet nájemného. Obvykle se komerční nájemné vyjádřeny v ceně za čtvereční stopu (ppsf) a jsou vypočteny za rok. Ti, nový obchodní leasingu jsou často překvapeni tím, počáteční cena tohoto typu majetku. Co oni si neuvědomují, je, že celková cena je pak dělí 12 odst. počet měsíců v roce). Příklad: 1000 SF prostor je pronajata na $ 18,00 za čtvereční metr, nebo 18.000 dolarů ročně ($ 18 × 1000). Skutečná výše nájemného za měsíc a pak je $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Jak bylo zmíněno dříve, často provozní náklady, jako je daň z nemovitostí, údržba, opravy, svoz odpadů, mzdy, kterou majitel zaměstnanců a náklady na stavební zlepšení hradí vlastník a často prošel dráhu na nájemce. To je obvykle platí více nájemci kancelářských budov a nákupních center. V maloobchodních nemovitostí, je nájemce podíl těchto promítání nákladů vychází z hrubé pronajímatelné plochy (GLA) ze nájemce prodejny.
Náklady Zastaví
Nákladové zastávky umožňují majitel zaplatí část provozních nákladů až do stanovené částky, obvykle založené na ceně za čtvereční stopu (PSF). Výstřelky na úkor zastávky jsou pak prošel na nájemce na základě množství pronajímatelné plochy stavebního nájemník je sedící.
Zde je příklad: nájemné za kanceláře mohou obsahovat doložku, která uvádí, nájemce bude platit 18 dolarů za čtvereční stopu za rok v pronájmu, a že vlastník bude platit veškeré provozní náklady spojené s majetkem - pokud náklady nepřesáhnou 4 dolary za čtvereční metr na pronajímatelné plochy.
Je-li budova má 50.000 metrů čtverečních pronajímatelné plochy, s touto klauzulí vlastník povinen zaplatit první $ 200,000 v ročních provozních nákladů (4 dolary za čtvereční stopu X 50.000 čtverečních stop). Pokud se vyskytnou nějaké dodatečné náklady potřebné k provozu budovu s více než 200.000 dolarů, bude nájemci účtována přebytek na základě procenta budovy pronajímatelné plochy nebo na náměstí záběry, které nájemce zabírá.
To pak limity - nebo zastávky - majitel má provozní náklady na $ 200,000. Pro další ilustraci: pokud se provozní náklady tohoto majetku jsou 220.000 dolarů ročně, na příkladu výše byste mohli očekávat, že nájemné za příplatek 0,40 dolary za sq ft (20.000 amerických dolarů / 50000). Upravená měsíční nájemné se pak stává 1533,33 dolar (0,40 dolar × 1000 sf / 12), protože majitel platí počáteční $ 200,000.
Náklady se zastaví obvykle těží majitelé tím, že omezí jejich vystavení riziku na provozních nákladů je větší než se očekávalo. Ty se zastaví také umožnit majitelům předpovídat provozní náklady na základě předvídatelných nákladů. Často se majitelé zase nabízejí nájemníkům něco hodnotného výměnou za zastavení klauzule nákladů, jako je například nižší sazby sjednané nájemní pokud jiné pronájmy na místním trhu neobsahují vyúčtování výdajů zastávky.
Společné prostory údržby
Společný prostor údržba (CAM), poplatek je běžné výdaje průchozí do pronájmu nákupních center a dalších více nájemci situací. Jedná se o náklady spojené se zachováním všech běžných oblastí majetku, jako např.: chodby, haly, areálu a parkoviště. Tyto náklady se obvykle počítá a na základě procenta pronajímatelné plochy, že nájemce je okupační. CAM ustanovení prospěch majitele tím, že projde zvýšení nákladů těchto nákladů nájemcům.
Nájemníci také těžit z CAM nákladů, aby se peníze shromážděné za náklady CAM nejsou poháněna jiných majetkových výdajů, standardem údržbu a celkovou údržbu zajistí majetek zůstává ve vyhovujícím stavu a zmírňuje nájemníky od placení na údržbu společných prostor .
Nájemce Zlepšení nebo stavět z nákladů
Majitelé se často vzniknou náklady při pronájmu vyprší a volných kancelářských a maloobchodních prostor musí být připraven pro nové obsazení. Tyto dodatečné náklady jsou známé jako postavit se náklady. Jako příklad může re-pronájem komerčních prostor vyžaduje podstatné změny prováděné v interiéru, jako je například přidání nebo smazání stěny, stropy zvýšit, a měnit elektrické kapacity. Mnoho komerčních nemovitostí nájmy poskytnout nájemci ke zvýšení příspěvku. Některé mohou vyžadovat leasing plány na změny byly předloženy generální dodavatel veškeré práce a všechny mají být provedeny dodavatele zaměstnaného majitele. Tato doba leasingu / ustanovení zavazuje majitele vynaložit předem určenou peněžní částku do nákladů na zlepšení prostor pro nového nájemce specifikací.
Nájemce Zlepšení může poskytovat daňové výhody
Odpovědnost za úhradu těchto zlepšení mohou poskytnout daňové úlevy pro majitele nebo nájemce. Pokud majitel zaplatí za zlepšení, mohou být tyto náklady účtovány po řadu let. Když se odstraní nájemce Zruší a vylepšení, může vlastník odepsat zbývající částku v té době.
Stejně tak, pokud nájemce platí pro zlepšení, a změny udržení hodnoty majetku, může nájemce odepisovat náklady v roce, kdy vylepšení jsou hotové. Pokud zlepšení zvýšit hodnotu majetku, může nájemce odepisovat náklady přes daný počet let, kdy nájemce Zruší nemovitosti. Vždy potvrdit, žádné daňové pobídky a výhody s kvalifikovanou odbornou daně před vznikem mimořádné náklady.
Shrnutí
Jak můžete vidět, pronájem nebytový prostor bude velmi komplikované. K pochopení potenciálních nových obchodních nájemce dvora tato složitost je nezbytné pro úspěšné podnikání se daří.
Získání odborné poradenství v obou jednání a zákonná ustanovení o nájmu může zachránit obchodní nájemce nejen krátkodobé a dlouhodobé hotové peníze, které mohou být znovu investovány do podnikání, ale také jim poskytnout ochranu podle vydáním exekučního pronájmu.
© Copyright 2008 Jennifer Mackay. Všechna práva vyhrazena.
Prodáváme a pronajímáme Zpět
