Archiv pro komerční nemovitosti
Červenec
04
Jak zjistit hodnotu svého obchodního majetku s cílem maximalizovat své zisky teď
Přidal: | Komentáře
Jak určit hodnotu obchodního majetku
Investice do komerčních nemovitostí je docela lukrativní, pokud jste inteligentní investor, který má o koupi nemovitosti plán od začátku. Než jste si někdy udělat krok k zahájení procesu nákupu, je rozumné se podívat na vlastnictví k projektu potenciální hodnotu své investice.
Ne všechny metody oceňování jsou stvořeni sobě rovni
Před diskusí o skutečné ocenění obchodního majetku, je rozumné vědět, různé metody oceňování nemovitostí. První z nich je tržní ocenění, nebo prodeje metodou. Obytné domy jsou obvykle oceňují prodejní porovnávací metodu, protože hodnota domu je přímo úměrná ceně kupující je ochoten zaplatit v porovnání s prodejní ceny podobných domů.
Další metodou je metoda oceňování nákladů, což je prostě hodnota pozemku a odhad toho, co stavební nebo jiné vylepšení by stálo množit v dnešních dolarech.
A poslední metoda, která se používá nejčastěji na obchodní a investiční oceňování nemovitostí, je příjem kapitalizace metoda nebo cap sazby. Pomocí této metody, je obchodní majetek oceněn tím, že určuje míru návratnosti investice, nebo míra aktivace, dělený průměrné čisté provozní výnosy (NOI) na majetku. NOI je hrubý příjem o majetek menší náklady, ale ne včetně dluhové služby nebo hypoteční splátky.
Například, vy jako investor najít pěkný maloobchodní pásu centrum pro prodej. Současný majitel obsahuje údaje o předchozích 12 měsíců provozního zisku, a zjistíte, že průměrný roční NOI je $ 75,000. Míra aktivace pro oblast, kterou hledáte, je asi 10%. Proto vydělením 75.000 dolarů o 10%, můžete si přijít na 750.000 dolarů, že je to dobrý odhad hodnoty nemovitosti.
Získávat profesionální sidekicks pro obchodní portfolio
Pamatujte, že tento typ rychlý odhad je míč parku číslo pouze. Pravdivé a přesné ocenění může být provedena licencovaným komerční nemovitosti odhadcem. Také, pokud budete používat komerční hypotečního makléře na pomoc financování investice, může makléř jasnější odhadovaný strop ohodnocení proto, že má přístup do databází, které poskytují důležité informace, jako například přesné stropů v oblasti vašich potenciálních investic, typické míra neobsazenosti a průměrné nájemné za metr čtvereční na oblasti.
Mějte na paměti, že prodávající může poskytnout finanční výkazy a údaje, které jsou nadhodnocené nebo přehnané. Například, může uvést obsazenosti pohotovostní ve svých výdajů. Nebo hrubé nájemné může být vyšší, než činí průměr pro danou oblast. Je moudré, aby pečlivě analyzovat výkaz zisku a ztráty a využít zkušenosti a znalosti makléře nebo odhadce, jak vyřešit přesná čísla při výpočtu potenciální NOI za nemovitost.
Ujmout PPU pro ocenění
Dalším typem obchodní oceňování nemovitostí je cena za jednotku nebo PPU. PPU může být použit na komerční nemovitosti, jako jsou bytové domy, kde nadměrné volná místa mohou překroutit finanční údaje a závěrečná NOI čepice sazeb. Pomocí prodeje srovnatelné výše uvedené metody lze komerční nemovitosti odhadce přesněji určit hodnotu činžovního domu porovnáním nedávného prodeje obdobných bytů a stanovení průměrné ceny za jednotku. Jednoduše vynásobením PPU počtem jednotek v potenciální investice může poskytnout přesné ocenění.
To je užitečné pro investora komerčních nemovitostí znát metody oceňování za nemovitost. Tím, že zná metody a pracovat s týmem odborníků, může investor inteligentně určí, zda komerční nemovitosti bude zisková investice.
Pronájem Zpět Rychlý
Červen
05
Jedním z nejpalčivějších problémů na trhu, jsou samozřejmě ceny. Podle pořadatele kulatého stolu, společnost Business Analyst Skupina Průměrná prodejní cena za duben bylo:
kancelář - 39 000 euro / m˛
Obchod - 38 000 euro / m˛
průmyslové - 9 000 EUR / m˛
Průměrná cena nabízená auta na volném trhu v dubnu byl:
kancelář - 747 EUR / m˛ / měsíc.
Výstavy - 1218 EUR / m˛ / měsíc.
průmyslové - 158 EUR / m˛ / měsíc.
V roce 2006, v Kanadě byl uveden do provozu 24 000 m˛ prostor v nových nákupních centrech a volný čas.
V roce 2007 se už dal 30 000 čtverečních metrů, do konce roku 2007 plánuje zavést další 70 000 - 80. 000 m obchodu jako nákupní a zábavní centra.
Navíc, v průběhu příštích 3 let plánuje postavit asi 10 obchodních center a stejný počet nákupních center. Sazby nájemného v nových lokalit se neustále zvyšuje, maximální sazba za duben 2007 dosáhla 4500 eur / m˛ / měsíc. pro komerční prostory a 1.770 euro / m˛ / měsíc. pro tuto práci.
Náklady na prodej 1 m˛. v některých kategoriích komerční nemovitosti vzrostla v průběhu roku, 2-2,5 krát, například průmyslové sklady a administrativní budovy.
I v Moskvě společnosti dnes uvedl, že trh je přehřátí s námi, v sázce je příliš vysoké, nájemné pro náš region je příliš vysoká, a kupní síla a výkon je stále na úrovni velkých ruských městech. To snižuje atraktivitu nákupních center v očích nájemců - zahájení jednání o Irina Fedchenko, ředitel poradenské společnosti Business Analyst Group, například, je velmi řekl nedávný příklad otevření TRK Greenwich pro non-nájemců komerčních ploch. V minulosti město pověsti, že nájemní sazby komerčních nemovitostí kolapsu. A ten, kdo investuje do nemovitostí, je nyní limbo: buď investovat, nebo ne. Načasování výstavby nových zařízení nebo rekonstrukcí starých zdlouhavý. Banky a leasingové společnosti, které půjčují těchto obchodů, taky divu: Má údajně vyplatí termínech vyhlášených pro stavební projekty. Jak dlouho může zvýšit nájemné a ceny za prodej komerčních nemovitostí v Kanadě?
.
Dohodnuto, že v sázce opravdu vysoká, a Alexander Filatov, ředitel pobočky Kanada společnosti AlyansRegionLizing, vysvětlovat to nevyzrálost, mládeže trhu zahájila vývoj jen v roce 2004, a tvořil schodek komerčních nemovitostí. Investice do komerčních nemovitostí pronájmu v této fázi má své vlastní riziko, ale z pohledu Alexandra, tak pokles cen, mluvit o rizicích, které nejsou prostředky, v příštích dvou letech nebude. Firmy se snaží získat jeho image, která se vyznačují především pojem vlastnictví. Sedí ve svém pokoji nebo si pronajmout prostor sedět v dobrém obchodním centru nebo stáhnout někde na předměstí - toto je dobrým ukazatelem pro podnikání. Proto bude zvýšení cen pokračovat, možná s malou pauzu, ale v následujících letech 2007-2008, ceny se zvýší. Diskutovali jsme některé z našich obchodních partnerů Zpětný leasing transakce při pronájmu své prostory k pronájmu. Tvoří největší růst 5-10%. Tento předpoklad zvýšení nájemného pro příští rok. Paul Vysockij, ředitel OOo KLP-Invest, také předpovídá růst cen o 10% v segmentu kancelářských nemovitostí, který je umístěn na úrovni třídy V. V tomto formátu, žádné problémy s pronájmem obchodních reálném nemovitostí tam, a myslím, že nikdy, stejně jako srovnávací průměru, - řekl Paul.
Podle Paula Seliverstov, vedoucí oddělení pro správu komerčních nemovitostí společnosti Kora-TK: Zadání nové zařízení, které je dnes na trhu není mnoho obrushit tržní ceny platné v den. Pokud obchodní centrum se zaměří ne na trhu, ale za ceny, které by rádi viděli na investora, pak ano, může být problém, stejně jako v Greenwichi. Pokud cena bude stanovena na trhu, uvedení do provozu nových zařízení nejsou výrazně ovlivnit trh, a napolnyaemostyu nájemce bude v pořádku Podle Pavla, v blízké budoucnosti stát i růst z nejlepších míst. A to souvisí se vstupem federální hráče a Moskvy podniků zahraničního obchodu. Zároveň bude promoce konat v prostorách kategorie A, A +, B, C a tak dále, jak ve velkých městech. Ceny za pokoje s dobrou polohou růst. Náklady na další pády.
Podobný názor Natalia Korchuganova, ředitel Panacea, se domnívá, že průměrné sazby za pronájem obchodních ploch na 30%, která je vzhledem k tomu, že se zvyšuje počet nákupních center: Tato zařízení, která budou zavedena v této a další dva nebo tři let, bude poptávka a najde své zákazníky, pro nájemného a investice. Avšak již měnit požadavky na kancelářské a maloobchodní prostory, podnikatelé chtějí Superior, zajímavější prostředí. Tady je to nové stránky pro vývojáře, investory a stojí za pozornost.
Zapotřebí pečlivě uvážit projektů a řekl vedoucí týmu pobočky investičních operací VTB poznamenal v Novosibirsku, Sergej Zemtsov a vyjádřil důvěru, že vše bude v pořádku a že každý víceúčelové zařízení pro Uralu se může vyplatit za předpokladu, že by to bylo kvalitní. Jsme přesvědčeni, - řekl Sergej - které mohou snížit rizika, i když nyní postavena řada nových zařízení, je-li postaven koncepčně jasné nákupních center, s sibiřské nebo Moskva poradenská firma. A další důležitý bod - není co prodávat, když na to přijde nákupního centra. Vzhledem k tomu, když se prodávají nejméně pět oblastí, správcovská společnost má problémy s řízením. Navíc objekt, který patří několika vlastníkům, nižší stupeň, než ve stejném objektu, ale jedním majitelem. Pokud jsou tyto podmínky splněny, hrozí, že.
Názory byly u kulatého stolu o vyhlídkách rozděleného trhu, ale s obavami veškeré moci.
Závažným omezením na trhu, která podpoří vyšší ceny a rostoucí finanční rizika pro účastníky kulatého stolu byl jmenován pozice autority a byrokracie. Alexander Filatov, sro AlyansRegionLizing: Při nejprve zhodnotil transakce překlad nebytových ploch, obrátil na realitní kanceláře o pomoc v tomto směru, a my jsme volali načasování asi rok a dva roky. V Novosibirsku, když položil podobnou otázku, řka: Týden tři. Datum vydání - to není možné! Tyto kulaté stoly by měly být prováděny na úrovni vlády. Protože všichni čekají. Máme projekt, kde je půda, která nebyla přijata, ale přiznávám, a projekt se podílí nájemce, který řekl: Kluci, problémy nebudou, protože mám svůj vztah, takže mám něco, co jsem druzhu, a Slibuji, že budu úplně si více než polovinu půdy na vás. Velmi si tento vývoj v Kuzbass, jsou vztahy založené na osobní zájmy a osobní kravatu. Jsme připraveni přesunout rizika na nájemce. Ale tento problém se musí řešit, a může jen se zabývat samotnými orgány.
Stejný problém řešit a Sergej Zemtsov, OAO Vněštorgbank pobočka v Novosibirsku: Pro nás, a to jak pro banku, je důležité snížit zpoždění při získání povolení dokumentaci. S cílem nabídnout některé pokročilé výrobky musí získat schválení vymazány některé přidělený časový harmonogram a postupy pro jasné. Mnoho z kumulovaných úřadů a Andrew Verhoturova, ředitel denní zprávy agentury: Když se rozhodnou problém s administrativou? Když dal 20 dívek ve známém pokoji 108, a tam navedut objednávku? Při práci princip jednoho okna, který je ohlášen Řídící výbor státního majetku? Se týká i toho, co je nyní výbor pro hospodaření s majetkem státu není ve všech příchozích dokumentů, nezaregistruje, protože nástroje musí zachovat jako policista! To znamená, že musíte přinést složku dokumentů, které jste se dohodli roky, a vy říkáte: Nechte policistu!. Co je to zodpovědnost? Co je součástí? Pokud odpověď? Nikdo neví!
Uzavření diskusi u kulatého stolu o tom, co lze udělat pro zjednodušení a urychlení návrhu mechanismů umožňujících dokumentaci. Victor Gunin, Inc "Mechanika činitelé růstu Leasing řekl malý zájem o propagaci projektu: V obvyklé správy úředník sedí, a on nemá zájem v ekonomice projektu a nechápal, že tam bude. Proč on? Do dnešní doby, je systém řízení, méně jisté stejná rizika, vyšší míra financování. Alexander Filatov, sro AlyansRegionLizing pozval k připojení komory obchodu a průmyslu, a to jak v Novosibirsku, kde biznesroientirovannaya komora obchodu a průmyslu, aby pomohla řešit obchodní problémy. Na základě jednotlivých stížností - to může vést k ničemu - řekl Alexander, - potřebu takových struktur, které by komunikovali s úřady, ale ještě lepší by vláda. Hospodářská komora a průmysl by měly, a dokonce povinen tak učinit, protože byl vytvořen pro tento účel. Paul Vysockij, sro KLP-Invest navrhl, že začne s tím, že všechny hlavní vývojáři se zkušenostmi v poskytování úvěrů, včetně realitní kanceláře a tak dále, na základě vlastní zkušenosti, nejprve psal mechanismus, aby se zjednodušil všechny tyto procedury. Protože úředníci sami, dělají to nikdy nebude.
Ať tak či onak, ale komerční nemovitosti Prodej aktivně rozvíjí, a navzdory všemu, v příštích 3 letech v našem městě několik nových zajímavých projektů, ale do té doby, snad správy ve veřejném sektoru bude zřízena.
Rychlý prodej nemovitostí
Srpen
12
Nemovitost je často známé jako nejbezpečnější investici k dispozici. Vzhledem k tomu, realitní investice provedena při správném vyhodnocení majetku (a jeho skutečná hodnota), může vyústit v dobré výdělky. To je jeden z důvodů, jak to, že pár lidí se zapojily do nemovitostí investují jejich pravidelného zaměstnání. Dialog nemovitosti jsou z velké části zaměřena směrem k obytné nemovitosti, komerční nemovitosti Zdá se, že není tak populární. Všechny stejné, komerční nemovitosti je také dobrou alternativou pro investování do nemovitostí.
Komerční nemovitosti zahrnuje mnoho různých forem vlastností. Většina lidí spojují komerční nemovitost s parky pouze administrativních budov, průmyslových nebo výrobci / jednotek. Dokonce tak, že to není úplně všechny komerčních nemovitostí. Je tu více komerčních nemovitostí. Zdravotní střediska, maloobchodní struktury a sklad jsou dobrými příklady komerčních nemovitostí. Dokonce i rezidenční nemovitosti, jako byty (nebo jakýkoli majetek, který se skládá z více než 4 bytových bytových jednotek) jsou považovány za komerční nemovitosti. Jako ve skutečnosti je tato komerční nemovitosti velmi vyhledávané.
Takže je komerční nemovitosti opravdu výhodné? No, kdyby to nebylo Lukrativní bych ze byli psaní o komerčních nemovitostí vůbec. Takže, komerční nemovitosti je produktivní pro jistotu. Jen to s komerčním nemovitostem je, že uznává možnost je trochu obtížné, neboť přirovnat k rezidenčních nemovitostí. Ale komerčních nemovitostí zisky mohou být reálné obrovský (ve skutečnosti mnohem větší, než byste očekávat obytnou nemovitostí ve stejném poměru). Ty by mohly trvat až komerčních nemovitostí buď pro prodej po zhodnocení nebo k pronájmu ven, říkají obchodníci.
Obchodní Real Estate Development je ve skutečnosti ovládal jako 1. označení pro vznik rezidenčních nemovitostí. Jakmile berete na vědomí možnosti významného obchodního růstu v této oblasti (ať už kvůli daňových úlev nebo cokoliv jiného), je lépe začít posouzení potenciálu pro posílení cen komerčních nemovitostí, a pak jít na to ihned (stejně brzy jako vy zde hodně). A ty musí opravdu snažit získat dobrý obchod.
Pokud zjistíte, že komerční nemovitosti, např. půdy, je k dispozici velké kusy, které jsou příliš nákladné pro vás k nákupu, můžete se podívat na vytvoření malé skupiny investorů (s přáteli) a zakoupit jej dohromady (a rozdělení zisků později) . V některých případech, např. pokud je maloobchodní boom se očekává v regionu, může určit, že výhodnější koupi nemovitosti, které můžete změnit na skladu záměru pronájmu na malé a střední podniky.
Takže komerční nemovitosti vykazuje celou plejádu investovat šance, stačí ji využít.
Zabavené Trh nemovitostí je horká! Každý měsíc TISÍCE NEMOVITOSTÍ STÁT odejmuta bankami, státní, federální a soukromých organizací prostřednictvím různých zadržování a zákonů o úpadku. Tyto vlastnosti mohly být koupeny v dražbách NA zlomek jejich skutečné tržní ceny! HLEDAT jednu pro sebe dnes nebo START budování bohatství!
Klikněte zde pro získání více informací
Rychlý prodej nemovitostí
Srpen
01
Pokud uvažujete o investici do komerčních nemovitostí, Houston je skvělá volba. V rámci tohoto rušného města, tam jsou četné komerční investiční možnosti na výběr. Který z nich bude pro vás nejlepší? Mnozí zjistíte, že trojnásobný čistý pronájem prodej jim přinese nejvyšší návratnost jejich dolaru s minimem úsilí.
Ale trojitý čistý nájem není pro všechny správné. Pokud jste se podívat se na příležitosti jako vývojář nákupního centra, je Houston známý pro mít nájemní smlouvu, která by mohla vyhovovat vašim potřebám.
Prvním krokem při výběru vaší nejlepší investiční příležitost je pochopit, přesně to, co trojitý čistý nájem je. V případě tohoto typu leasingu, nájemce přebírá odpovědnost za měnovou daní údržby a pojištění, kromě měsíčního nájemného.
Tento druh leasingu je obecně velmi dlouhodobá smlouva, některé smlouvy se děje tak dlouho, jak 50 let. Z tohoto důvodu je velmi důležité, že si váží jak výhody a nevýhody trojité čistého nájmu k prodeji dříve, než se rozhodnete provést tento typ investic do komerčních nemovitostí Houstonu.
Výhody tohoto druhu leasingu přinese užitek pronajímatelem a nájemcem v mnoha ohledech. Pronajímatel může očekávat údržbu svého majetku, aby se udělal jeho nájemce, takže velmi málo práce na straně pronajímatele na údržbu webu. Ve většině případů bude nájemce má zájem na zachování nemovitosti v dobrém stavu, protože to bude jeho prodejní místo atraktivnější pro potenciální zákazníky.
Na druhou stranu, může nájemce využívat mnoho svobody vlastnictví, včetně pravidelných oprav a aktualizací k nemovitostem, jak uzná za vhodné. Nicméně, on nemá břemeno počáteční investice do komerčních nemovitostí Houstonu způsob vlastníkem nemovitosti.
Existují rizika spojená s tímto druhem leasingu. Nájemce nesmí poskytnout řádné péče, která stojí na majiteli objektu další peníze v dlouhodobém horizontu. Existují kroky, které vy, jako majitel, lze použít ke snížení mnoho z těchto rizik. Pokud trojitý čistý nájem na prodej zní jako možnost, poraďte se s realitním agentem a právník dnes a zjistěte, zda je to nejlepší volba pro vás.
Exekuce
Červen
23
Profesionální zprostředkovatelské služby v komerčních nemovitostí v Kanadě staly poměrně nedávno. Proto, pokud většina lidí na otázku "Co je makléř pro komerční nemovitosti?» Stačí pozhmut ramena. a dokonce i ti, kteří již sdaval nebo pronajaté prostory s pomocí agentury často nemají jasnou představu o výhodách léčby odborníci nevědí, co mohou a měly by vyžadovat. V tomto článku bychom chtěli razvenchat nejčastější mýty spojené s makléřem pro komerční nemovitosti.
Mýtus číslo 1: Čím více dojmy, lépe Komerční realitní makléř?
Existuje široce rozšířený názor, že makléř musí pravidelně ukazují zákazníky, mnoho možností pro ubytování, a čím víc dělá, tím vyšší je kvalita jeho práce. Ve skutečnosti všechno, co je přesný opak. Specialista na Brokerage říká, že najít místo, které splňuje všechny požadavky zákazníka, je velmi obtížné. Je proto příliš časté zobrazení je pravděpodobné, že naznačují, že makléř inattentively poslechu k zákazníkovi a vyzývá ho možnosti "náhodně". Protože takový zprostředkovatel, "průvodce» poražené jako vlastník pozemku nebo potenciální kupující, protože tráví svůj drahocenný čas bez jakéhokoliv výsledku.
Tyto výhody pozorně vyslechl vaše přání, bude zkoumat všechny dostupné na trhu, nabídky a vybrat tu, která je skutečně ten, který vám vyhovuje. Obvykle k dosažení výsledku je potřeba maximálně 3-4 běhu.
Mýtus číslo 2: Odborníci pracující ve velkých agentur
Většina lidí věří, že jméno nahlas a "konstanty stupnice» Obchodní realitní agent, jsou zárukou zkušenosti a profesionalitu makléřů. Nicméně, to není vždy případ. Za prvé, imenitye společnost s dlouhou historií, a tak nemají nedostatek přál jim práci, a proto nabízejí makléřů poměrně nízké procento agenturní provize. Ve stejné době, menší obchodní společnosti, naopak zájem při získávání kvalifikovaných pracovníků a jsou připraveni poskytnout jim více příznivých finančních podmínek. Za druhé, hlavní agentury pracují s jejich makléři (Exclusive) zaměřené společnosti. To znamená, že není nutné provádět v plném rozsahu práce (hledání prostor, jednat s majiteli, uzavření smlouvy apod.), jejich výzva - najít kupce či nájemce pro konečného prostoru. Ve stejných malých firem, kde její zařízení nejsou mnoho brokerů, aby dohodu "nulové". V důsledku toho jsou ze své podstaty vyžaduje hlubší znalosti trhu a pochopení potřeb zákazníků.
Mýtus č. 3: soukromá makléř dohoda výhodná
Kolik lidí by se spálit ve službách tzv. "soukromým zprostředkovatelům", stále ještě najít někoho, kdo poradí se odkazovat na to, co někdo Ivan Ivanychu, protože má "levné". Uložit pravdu, ne za cenu služeb, stejně jako jejich vlastní a klid, ale jeden to určitě nebude bránit. Takže co je ve skutečnosti, "přeplatit" Klient, s odkazem na agenturu?
Za prvé, každý sebeúcty agentura má etický kodex, který jasně stanovených pravidel chování makléře s klientem. Například podle kódu, makléř nemá právo, aby vám nesprávné údaje, je povinen chránit své zájmy a poskytne vám veškeré informace o transakcích. Porušení těchto pravidel důstojníka by mohlo vést k velmi nepříjemným důsledkům pro něj, až do odvolání.
Za druhé, všechny agentury makléři jsou pod přímou kontrolou řízení. To znamená, že pokud makléř dělá chybný krok, je to vždy správná, bude pomáhat Radě a v případě potřeby převést zákazníka na jiný odborník.
V třetí, musí být všechny dokumenty přes agentury budou kontrolovat právní oddělení, které prostě neměli minout smlouvu, je-li to v žádném případě poškodit zájmy klienta.
Ve stejné době, soukromí makléř - jeho vlastním šéfem. On si vybere, jaké informace a hlas jako ticho, které smluvní doložky upozornit, a co - přimhouřit oko. Pokud se později budete mít nárok na kvalitu své práce, aby ho přivedl ke spravedlnosti bude velmi obtížné, zejména proto, že většina z těchto "zprostředkovatelů" nikdy neregistroval.
Jinými slovy, využít služeb soukromým zprostředkovatelům - stejné jako změnu měny mimo výměníku: nejlepší rychlostí, ale bez záruky.
Mýtus č. 4: Je lepší použít přímo na několika realitních kanceláří
Zdá se, že logika je jednoduchá: čím více agentury podílejí na prodeji svého objektu, tím rychleji bude výsledek. Ale může mluvit jen s lidmi nepohodlných s technologií z makléřských firem. Existuje poměrně úzký rozsah tisku a online vydání, ve kterém agentura umístěných na svých stránkách. Proto, když jdete do, řekněme, pět agentur, riziko vidět pět různých reklam na vašich stránkách ve stejných médií. Nejen, že to samo o sobě dává pochybnou reklamu, takže pravděpodobnější je, že každá agentura se bude snažit něco «komentáře Komentovaný» vlastnosti objektu, a jako výsledek z pěti reklam dá protichůdné informace.
Ve skutečnosti jen jedna zmínka v jednom vydání, a předmětem vždy vstupuje do databáze nemovitostmi. Většina makléři používají stejnou databázi, takže nakonec mají stejné informace. Jinými slovy, s odkazem na jedné agentury, jste vůbec nesnižuje jejich šance na rychlé a prodávat předměty, a to hlavní - ji uložíte (zařízení) pověst.
Dalším negativním spolupracuje s několika agenturami - ne s jedním z nih.vy nemůže uzavřít exkluzivní smlouvu. Ale jen exkluzivní smlouvu s firmou, bude broker vám nejvýhodnější plán stěhování vaše stránky a ty nejlepší podmínky transakce.
Mýtus č. 5: Stačí se podívat na základní vybavení - a je připravena řešit
«Agentury obrovské databáze, tak makléř není pracuje na specifických kritérií rychle najít vhodné místo, ...» Bohužel, takové výroky jsou slyšet poměrně často. Ale pokud všechno bylo tak jednoduché, že dohoda je na jeden den, ale makléři nemusí jít ven z kanceláře. Tam je logická otázka: proč se to neděje?
Je ironií, že to zní banálně, ale každý případ je individuální, a kromě základních požadavků na prostor, spousta podnětů, "popup" již v pracích. Někdo je, potřebujete určitou tloušťku stěny a výška stropu, někdo - velké vitríny aniž by zpochybňovala jejich stromy, někdo - možnost přestavby ... Ano, a majitel často má svůj vlastní pohled na potenciální nájemce: někteří jsou ochotni na "sedět" státní struktury, jiní nechtějí úřad byl velký proud návštěvníků, stále kategoricky proti auditorských firem ... od makléře vyžaduje maximální trpělivost a vytrvalost nalézt řešení, které uspokojí obě strany. Nestačí jen pro práci v nadaci budete muset jít se dívat, osobně setkat s majiteli, vždy kontrolovat platnost informací, atd. To je důvod, proč "sekundární" operace obvykle trvá dva týdny na dva měsíce.
Mýtus č. 6: Cíl makléř - jen najít kupce
Mnozí věří, že když potenciální kupující souhlasně pokyvuje hlavou a řekl, že je vhodné prostory, makléř končí. Nicméně, ve skutečnosti, na konci jen první stupeň - vyhledávání - a začíná nejobtížnější - aby dohodu před podpisem smlouvy. Zdá se, že tato zvláštní? Líbilo se prodávající a kupující (majitel a nájemník) nejsou schopni se dohodnout? Skutečnost je však taková, že velmi pozitivní náladě na obou stranách v 70% případů před podpisem dohodu prostě nepřijde!
Většina neshody vznikají, když jde o splátkový kalendář. Mnozí prodejci raději ne oficiálně zjistit skutečnou hodnotu v místě a získat část hotovosti prostřednictvím offshore společností nebo zahraničních bank. Ve stejné době, ne všechny kupující (zejména bezúhonnost v těchto věcech jsou zahraniční společnosti) jsou připraveni jít.
Dalším důvodem, proč se strany nebudou moci shodnout na společné jmenovatele - snahu majitele prostorách ve smlouvě o zvláštních podmínek. Například může pronajímatel stanovit vysoké pokuty za kouření v kanceláři, která přebírá na území domácích mazlíčků obchodních center ... Pokud se na první pohled, je taková tvrzení nezvýší konkrétní stížnosti, přičemž je dokumentována, oni jsou často přivítáni zásadní odmítnutí na nájemce.
Tak, tam je málo najít kupce. Řemeslo makléř je schopnost obejít ostré úhly, najít potřebné kompromisy, by se mohli dohodu před podpisem smlouvy a pomoci jeho klient uzavřít ji za nejvýhodnějších podmínek.
Mýtus č. 7: Broker dostane obrovské peníze "za nic?
A na závěr: Mnozí věří, že život je makléř - ráj, v němž jsou peníze doslova padají z nebe. Ve skutečnosti tomu tak není. To je těžká práce, a výsledek je do poslední chvíle nemůže odhadnout jeden. Makléř může pracovat několik měsíců po jedné transakce, a v den podpisu smlouvy She sorvetsya. Nebo ukázat pokoj jednou, a to by tak "ideální" možnost. Zákazník si může formulovat požadavky, a možná nevěděla, co chce, a odmítnout dobré nabídky, jeden po druhém. Tento stres práce, která vyžaduje vysokou koncentraci a absolutní oddanost. A opět: neměli bychom zapomínat, že broker obdrží provizi pouze za výsledky, takže jeho příjem je přímo úměrná úsilí.
Informace poskytnuté Ť Spojených Realty Group "(poradenství, zprostředkovatelské služby, leasing, nákup a prodej komerčních nemovitostí, právní podporu transakcí). http://www.pro-bargainhunter.com
Prodáváme dům Quick
