Archiv pro září, 2010
Září
25
Slovem "hypotéka" Dříve jsme začali teprve nedávno: relativně novou koncepci ruské praxi. Je-li hypotéka bydlení je stále běžnější, komerční realitní hypoték - má jen sporadické případy.
Hypoteční komerční nemovitosti nebo komerční hypotéky (hypoteční podnikání), je rozšířená po celém světě. Západní zkušenosti ukazují, že s fungováním komerčních nemovitostí - pronájem prostor pro kanceláře, obchody, služby pro podniky - jejich výnos je srovnatelná s jakoukoli jinou oblast malých podniků a umožňuje využití hypotečních úvěrů.
Podstata a podmínky komerčních hypoték
Hypoteční úvěr se poskytuje na koupi nebytových prostor: sklad, kancelář, apod. smyslu hypotéky je půjčit na nákup komerčních nemovitostí pod stejným zástavy. V kontrastu, úvěry na bydlení, komerční hypotéky jsou krátkodobé půjčky, ale spíše vysoké úrokové sazby.
Obvykle se roční sazby komerčních nemovitostí realitních úvěrů hypotečních v rozmezí od 12 do 16%, především v měně. Termín hypotečního nemovitosti - maximálně 10-12 let a nejvíce obyčejný termín - 5 let. Dlužník musí počáteční příspěvek 25-40% z hodnoty nemovitosti. Přitom musí být klient ziskové a minimální zůstatek z roku na trhu.
Právní nuance komerční hypotečního úvěru
Schéma obchodní hypotéky je podobný nebytových hypoték bydlení: jsou stejné postupy pro hodnocení dlužníka a zařízení, se požadavek na počáteční vklad. Ale je tu zásadní rozdíl - zákon neumožňuje společnostem sestavit hypotéku na nemovitosti až do uzavření prodeje. Objekt musí nejprve získat a pak si můžete příslib získat peníze.
Důležité právní aspekty komerčních hypoték - zápis vlastnictví nebytových prostor, zatímco hypoteční břemeno Federální zákon neupravuje. Smlouva o hypotečním komerčních nemovitostí se řídí obecnými pravidly občanského zákoníku Ruské federace o uzavření smluv, stejně jako federální zákon "Na hypotečním úvěru (hypotéka). Podle odstavce 1 článku 9 federálního zákona ve smlouvě o hypotéky musí být dána do zástavy své hodnocení látky, velikost a dobu trvání závazku zajištěného zástavním právem k nemovitosti.
Kdo bude mít prospěch z obchodního hypotéku?
Účastníci v komerčním hypotečním trhu se shodují, že vývoj hypotečního podnikání je omezena především mezery v zákoně. Nicméně, to není jasné, a někdo, kdo bude dlužník, jaká je její kvalita. Spolehlivé stabilní společnosti, může trvat na získání běžných komerčních nemovitostí půjčky na kauci jakéhokoliv jiného majetku, ale nijak zvlášť třeba hypotéku. A pokud společnost nemá zajištění nebo banky se domnívá, že není možné, aby její úvěr na základě vyhodnocení těchto společností - proč by potřeboval hypoteční dlužník?
Je to z toho důvodu, že Rusko hypoteční komerčních nemovitostí ještě je v podstatě pro velké společnosti. Pro malé a střední podniky nemají dostatečné zajištění. Na specifická rizika malých podniků překrývají problém neprůhledný trh s obchodními nemovitostmi.
Obchodní Hypoteční Schéma
Takže stávající právní předpisy v souvislosti s hypoteční podnikání není dokonalý. Definuje a možných opatření pro oblasti hypotečních úvěrů. Podle zákona "Na hypotéky" pro komerční nemovitosti, na rozdíl od obytných místnostech, je zcela odlišný mechanismus registrace a evidence zajištění. Proto na trhu vyvinul řadu způsobů, jak provádět tento druh operací, které jim podle platných právních předpisů.
Schéma jsem
Uzavření kupní smlouvy. Prodávající obdrží část svých finančních prostředků od kupujícího, stejně jako záruku bance. Pak zápis vlastnického práva nového kupujícího. Dále zápis zajištění dohody, následovaný vydáním úvěru a konečné vypořádání. Toto schéma odborníků, nejvíce složité a zdlouhavé.
Schéma II
Kupující hradí předem majitele smlouvy (prodávající) ze svých vlastních zdrojů, a prodávající obdrží od banky povinnost uhradit chybějící prostředky v případě zápisu hypotéky. Následoval zápis zástavy na břehu a evidence všech dokumentů o převodu vlastnického práva nového vlastníka, tedy kupujícího (uzavření kupní smlouvy), po kterém prodávající obdrží celou částku, ale registrace je s jeho průběh.
Schéma III
Realtors poslední schéma s názvem "Ransom subjekt." Společnost, která je vyrobena z nemovitostí objektu (entity). Pak dlužník koupit akcie společnosti po zaplacení úvěru. Přitom společnost zařídil majetku.
Leasing - alternativa ke komerčním hypoték
Podle odborníků může dobrá alternativa obchodní nedokonalá až do hypotéky staly komerční leasing nemovitostí. V tomto případě leasingová organizace - analog družstva - poskytuje úvěr na nákup nemovitosti a je vlastníkem objektu, dokud půjčka nebyla splacena. Jednou z výhod leasingu je, že jeho režim je jasně uvedeno v právních předpisech. Na druhou stranu, v případě organizace úpadku leasingové všechny jeho majetku se může odchýlit za dluhy třetích stran, jako jsou banky.
V každém případě, riziko je nevyhnutelné. Bankovní odborníci radí podnikatelům sami ovlivnit podmínky poskytování úvěrů. Podle většiny odborníků, nejnaléhavější problém brání rozvoji komerčních hypoték, nízká kultura financování malých podniků. Hypotéka se stává realitou, když malá firma "světlo". Nižší daně kultura malé firmy, horší podmínky hypotečního úvěrování pro stejný - stažení skutečného trhu hypoték podnikání.
Realitní Proffessionals
Září
11
Dobrý den,
Mám 2,5 akrů nemovitost v Murrieta, Kalifornie, že bych chtěl k pronájmu pro komerční účely, ale nevíte, kam jít. Nejlépe, jsem zájem v oblasti asistované žití. Jinými slovy, rád bych pronajmout svůj majetek na společnost, která bude dělat to Assisted Living zařízení. Ale kdo mám mluvit? Kam mám jít? Nechci jej spustit, ale pronajmout někomu, kdo bude.
Díky.
Pronájem Zpět
Září
04
Je vaše 30 sekund obchodní nebo výtah řeči silný? Má přizvat ostatní, aby chcete se dozvědět více? Máte dokonce o 30 sekund reklamu? Jak víte, jestli někdo opravdu zájem a chce získat další informace? A co říkáš teď?
30 sekund obchodní nebo výtah řeč je stručný úvod, co děláte. Toto je začátek rozhovoru zjistit, jestli někdo chce vědět víc o tom, co děláte.
Ať už prodávat výrobky ve své domovské podnikání, nebo zda hledáte pro jiné distributory, je důležité udělat si čas na vytvoření zajímavého, ale krátký úvod k vašemu podnikání.
Tak jak se vám vytvořit efektivní 30-druhý reklamu? Nejprve si uvědomit, že většina lidí je nespokojeno s jednou nebo více z těchto oblastí:
1. Jejich finance 2. Množství volného času mají 3. Jejich práce nebo současný obchodní 4. Jejich zdraví
Taylor si 30 sekund komerční zasáhnout jednu z těchto oblastí. Začněte s otázkou, která se zabývá jedním z těchto klíčových oblastech. "Víte, jak se lidé, jimž jsou o tom s penězi?" "Víš, jak jsou lidé zklamaní s nikdy mít dost času se svou rodinou?" "Víte, jak se lidé prostě nemají dost energie?"
Najít horké tlačítko, které víte, že lidé potýkají s. Pak se jim ukázat, jak tento problém vyřešit. "No, co mám dělat, je pomoci / zobrazit / pracovat s lidmi na ...."
Řekněme, že se setkáte u Jane Business Mixer. První věc, kterou nezapomeňte, je zapomenout na tebe a dozvědět se o Jane. Zeptejte se jí na otázky o své rodině, její zaměstnání, jak dlouho se už v této práci, atd. Být upřímný zájem Jane, kdo to je a co dělá. Pokud ano, pak se v téměř každé situaci, bude Jane zeptá, co děláte.
Místo odpovědi Jane pouze v jednom či dvou slovech, začněte tím, že žádá otázku. "Víte, jak frustrovaní lidé jsou s jejich prací? ... No, co mám dělat, je ukázat lidem, jak se dostat z krysího závodu a založit vlastní zábavu, jednoduché a rentabilní domácí podnikání s výrobky lidí už milovat."
Můžete si navrhnout svou 30-druhý reklamu kolem vašeho produktu nebo služby, nebo kolem obchodní příležitost. Ať tak či onak, budete říkat, společný problém a pak se nabízí řešení skrze to, co děláte.
Teď, když Jane nemá zájem na tom, co děláte, mohla by říct. "Aha." Když ona nemá klást žádné otázky, pak buď ona nemá zájem na tom, co děláte, nebo si 30 sekund komerční nebyl dost silný. Pokud někdo neptá žádné další otázky, je to vaše vodítko přesunout na jiné téma rozhovoru.
Pokud však Jane se mohou týkat toho, co jste řekl, bude se nejspíš říct něco jako: "Opravdu? Jaký je váš produkt? "Nebo" Hmm, jak to děláte, že? "To, co dělat dál je kriticky důležité.
NOT začne chrastit vypnout všechna fakta o tom, jak velký je váš produkt, službu nebo podnikání je. Vyvarujte se tak vzrušený o vašem produktu a obchodu, že začnete mluvit non-stop. V této fázi, pokud začnete dávat podrobné poznatky o každý aspekt vašeho produktu nebo podnikání, budete z lidí velmi rychle.
Odpovězte na otázky přímo, ale také požádat Jane další otázku, dozvědět se více o její situaci. Tím, že žádá Jane otázky se dozvíte více o tom, jak jste se mohli skutečně jí pomoci. Pokud Jane položí další otázky, pak jsou dveře otevřené, aby skutečný rozhovor s ní o vaší firmě.
Ujistěte se, že soustředit se na ni a pokud je váš produkt nebo obchodní jí pomoci. Nezaměřujeme se na "prodat" ji na výrobku nebo podnikání. Uklidni se a poslouchejte, jak jste si upřímně pomoci. Poté, co mluvil několik minut, pokud se zdá, že skutečný zájem, zeptejte se, zda můžete získat dohromady asi 30 minut (po telefonu nebo osobně), aby jí dal všechny podrobnosti. To je čas pro kompletní prezentaci.
To vše začíná zajímavou 30-druhé reklama. Perfektní vás a být schopen to říct ve spánku. Ptejte se, naslouchat víc, než mluvit a soustředit se na to, jak váš produkt nebo firma může řešit oblast nespokojenosti na jinou osobu.
Pasivní příjem
