En el nostre darrer article parlem de: els objectius d'arrendament, els tipus més comuns de contractes d'arrendament, el que fa exigible un contracte d'arrendament, el flux de caixa, les parades de despeses, manteniment d'àrees comunes, així com els avantatges fiscals de les millores.
A mesura que avancem en aquest article, parlarem d'altres tipus d'arrendament i es familiaritzin amb la clàusula addicional de lloguer, les estratègies i identificar els termes comuns utilitzats en el lloguer de locals comercials.
Arrendament de terra
Un contracte d'arrendament de terra s'arrenda com per a la terra per si sola, i és típicament un contracte d'arrendament net a llarg termini. Els arrendaments de terra són propietat de la terra, on és retingut pel propietari de la terra i les millores són propietat de l'inquilí.
Aquests arrendaments generalment es troben en zones amb una escassetat a la terra molt convenient, i pot ser tradicional en altres àrees. Després de la finalització del termini d'arrendament d'un contracte de terreny, propietat de la terra i les millores torna a l'arrendador / propietari de la propietat.
Arrendaments Pas
Arrendaments Pas permeten els lloguers contractats en arrendament a llarg termini per canviar per quantitats preestablertes o percentatges que es produeixen en dates predeterminades. Aquestes quantitats o percentatges predeterminats es coneix com escalades.
Mentre que els pagaments d'arrendament varien amb el temps i el terme del contracte d'arrendament, els pagaments reals es calculen i divulgada abans de la signatura del contracte d'arrendament.
Els tipus més comuns dels costos relacionats amb l'escalada pot estar relacionat amb els impostos de béns arrels, assegurances, serveis públics, operacions i manteniment.
Professionals de béns arrels que representen el llogater pot proporcionar informació sobre la tendència històrica en relació amb aquest tipus d'escalada del que els augments es poden predir i decisions informades pot fer abans de la signatura del contracte
Arrendaments indexats
Arrendaments indexades són aquelles en les quals està vinculat el lloguer contractat els moviments d'un índex financer pre-especificat, com l'índex de preus al consumidor (IPC). Heus aquí un exemple: Si l'índex de l'any en curs els preus al consumidor s'incrementa en un 3 per cent, llavors el pagament d'arrendament dels propers anys s'incrementarà en un 3 per cent.
Clàusules addicionals d'arrendament
Diverses altres opcions i les clàusules estan dissenyats per protegir les necessitats i preocupacions dels propietaris i els llogaters i ha de ser negociat amb cura i diligència.
Opcions de renovació d'arrendament
Arrendaments comercials solen concedir a l'inquilí la possibilitat de renovar un contracte d'arrendament per un període de pre-determinat de temps després de la caducitat de la concessió inicial. No obstant això, la velocitat a la qual es pot renovar el contracte d'arrendament s'especifica en el contracte d'arrendament inicial. Una opció de renovació sol ser de valor, ja que elimina la necessitat d'un inquilí una nova ubicació per al negoci abans de l'expiració de l'actual contracte d'arrendament. Tot i que l'arrendatari no està obligat a renovar el contracte d'arrendament, per tant, 'opció' del terme, l'arrendatari no està obligat pel contracte d'arrendament per a romandre i podrà decidir que es busqui un altre lloc per al negoci, si bé el negoci ho requereix o el llogater ho vol .
Opcions d'expansió i reubicació
Com les empreses creixen, és essencial que el creixement dels lloguers comercials proporcionen un arrendatari el dret a ocupar espai addicional en l'estructura comercial.
La tarifa de lloguer i el període específic d'aquest espai han de ser negociats abans de la signatura del contracte inicial. Sovint, el propietari es comprometen a donar a l'inquilí el dret de tempteig com l'espai disponible a l'edifici. Si l'espai contigu addicional que no es pot proporcionar en un termini raonable perquè l'inquilí, el propietari pot estar d'acord per reubicar l'inquilí a l'edifici o centre comercial dins d'un període de temps especificat. Aquestes clàusules addicionals d'arrendament ha de ser negociat i redactat acuradament.
Impacte financer de les clàusules d'arrendament
Després d'una decisió ha estat presa d'arrendar espais comercials a un especialista de béns arrels comercials poden donar d'alta per preparar un informe financer que quantifica els costos de l'inquilí potencial d'arrendament i que compara i contrasta els arrendaments alternatius.
Com s'ha indicat anteriorment, les condicions de l'arrendament finals dependran de les condicions actuals del mercat local i les habilitats de negociació de totes les parts involucrades.
Abans d'analitzar les implicacions financeres que imposa un contracte de lloguer a un llogater que necessitem per millorar el nostre vocabulari per incloure els termes comunament utilitzats. Aquests termes i les definicions poden variar d'un mercat a un altre.
Base (contracte) de lloguer: Aquest és l'objectiu específic, predefinit suma en dòlars del contracte de lloguer diari (pagaments mensuals). Les escalades es basen en aquesta quantitat.
Renda efectiva total: Aquesta és la renda bàsica un cop que s'ha ajustat per incloure les concessions, assignacions i les despeses que es convertiran en la responsabilitat de l'arrendatari (com ara les despeses operatives de pas a través).
La taxa total d'efectiu: Això és simplement la renda efectiva total, dividit pels metres quadrats.
Mitjana de renda efectiva anual: Aquesta és la renda efectiva total, dividit pel total d'anys del termini de l'arrendament.
Mitjana de taxa efectiva anual: Aquest és la mitjana de renda efectiva anual dividit pels metres quadrats.
Anàlisi dels costos
Ara que hem definit alguns termes comuns que són capaços d'entendre la forma d'analitzar l'impacte financer i el cost real d'un contracte d'arrendament:
Des de la perspectiva inquilins
En molts contractes comercials, la renda bàsica no és necessàriament igual a la renda efectiva. Una anàlisi en profunditat d'aquest inclourà tots els costos per a l'inquilí, com ara concessions, subsidis i altres despeses addicionals.
Heus aquí, doncs és una fórmula bàsica per al càlcul de la renda efectiva d'un llogater:
La base (contracte) lloguer + (Costos addicionals - Les concessions i / o dietes) = El lloguer total pagat efectiva el qual serà pagat per l'inquilí.
Des de la perspectiva de l'amo
Aquesta mateixa anàlisi es cobreix des de la perspectiva del propietari, i també inclourà tots els costos per al propietari:
Heus aquí, doncs és una fórmula bàsica per al càlcul de la renda efectiva des de la perspectiva del propietari:
Base (contracte) en lloguer - (Per costos nets addicionals - Les concessions i / o subsidis) = El propietari de la renda total d'efectius com d'ingressos.
Estratègies Alternatives
Hem vist com la negociació d'un contracte d'arrendament comercial no només pot afectar els futurs inquilins i el flux de diners en efectiu del propietari, sinó també del complicat que sigui el procés. Quan un lloc potencial localitzat i analitzat correctament, el lloc pot o no pot complir amb els requisits financers d'un possible llogater.
Tenint això present, donem una ullada a algunes de les estratègies alternatives per a l'arrendament comercial:
Subarrendament
Un subarrendament és un contracte d'arrendament per separat en què l'arrendatari pot cedir la totalitat o part del dret d'arrendament a un altre inquilí, mantenint la responsabilitat per la propietat i l'arrendament principal per al propietari.
No obstant això, hi ha riscos per a subarrendar el que un propietari no pot estar disposat a acceptar. Aquests riscos inclouen:
Re-arrendament de risc: La longitud de temps que es triga a trobar un subarrendament es desconeix risc de tipus de Lloguer:. Potser necessitareu per a subarrendar a un lloguer per sota del contracte de risc inquilí de la qualitat:. Potser no és possible trobar una alta qualitat . arrendatari termini d'arrendament de risc:. Un subarrendatari pot voler un contracte d'arrendament més curt o més llarg que el del contracte d'arrendament d'arrendament principal risc d'acord: Un sub-arrendatari ho desitja, pot concessions, assignacions i altres característiques que no estan previstes en el contracte principal . Inquilí risc de millora: L'arrendador sub-podria haver de pagar els costos per construir la sub-arrendatari.
Assignació
La cessió del contracte d'arrendament és on tots els drets d'arrendament d'un inquilí d'una propietat es transfereixen a un tercer. En general, això donarà a conèixer el llogater original de la responsabilitat tots i cada un de la resta termes del contracte d'arrendament en el moment de la cessió.
Acord a les seves necessitats
Build-to-suit desenvolupament com aquells en què un propietari es compromet a desenvolupar o acabar una propietat construïda amb les especificacions del possible llogater.
Els costos de les millores que pot en part ser assumida per l'inquilí i pot ser en forma de renda efectiva major.
Una estratègia de construcció a la mesura probablement implicarà un possible llogater, amb una important capacitat financera i solvència forta.
Una venda-lloguer
Una venda amb arrendament és una estratègia en la qual un terratinent compres, construeix una estructura de la terra per al seu propi ús i, al seu torn ven tota la propietat a un inversor, i manté un contracte d'arrendament net a llarg termini.
Moltes empreses utilitzen aquesta estratègia per convertir el seu capital en béns arrels a capital de treball, on s'espera que puguin generar un major retorn de l'operació i el flux d'efectiu del negoci.
Resum
Si bé aquest article, Introducció títol adequat als arrendaments comercials no abasta tots els aspectes de totes les implicacions comercials d'arrendament, és d'esperar ha proporcionat els que tenen una comprensió menys de treball dels arrendaments comercials, el coneixement i la informació necessària quan es tracta d'una entitat d'arrendament comercial.
Hi ha moltes maneres d'estructurar les transaccions d'arrendament, les clàusules i les conseqüències financeres en l'arrendament de béns arrels comercials.
Un punt important a recordar és que moltes clàusules d'arrendament s'aplicarà a un cost ja sigui a l'inquilí o el propietari.
Els arrendaments comercials ha de ser revisada acuradament per professionals capacitats o altres persones plenament qualificats per negociar i analitzar tant les conseqüències a curt i llarg termini de l'arrendament i les responsabilitats financeres de totes les parts interessades.
Negociacions d'arrendament amb cura i diligència i anàlisi proporcionarà tant a un possible llogater, així com un amo de la capacitat d'aprofitar i tenir èxit en els seus esforços individuals.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Tots els drets reservats.
Recuperació de la possessió
Introducció als contractes d'arrendament comercial-part 1 Aquest és un article de diverses parts que se centrarà en comercials leases.Negotiating lloguer de locals comercials moltes vegades no és per als dèbils de cor. És amb això en ment, que tractarem de fer llum sobre els diversos aspectes d'arrendaments comercials. En aquest article anem a examinar ...
Els avantatges dels contractes d'arrendament de terra - Las Vegas Mentre que moltes persones no consideren la possibilitat d'utilitzar un contracte d'arrendament de terra o arrendament de terrenys, arrendaments de terra ofereixen una gran manera de mantenir una participació a llarg termini en béns arrels que es poden beneficiar significativament els hereus, alhora que un flux d'ingressos actual. Les terres ermes que un propietari no pot ...
Entendre arrendament de béns arrels comercials com a propietari professional, tots volem aconseguir la perfecta propietari / inquilí. Per què? Com que fa més fàcil veure work.You per a qualsevol inversor, nou o experimentat, quan vostè inverteix en una propietat de lloguer que voleu es tan sols mantenir la seva sostenibilitat. Mai buit. Mai tall en el ...
La comparació de la inversió residencial i comercial ha diferències importants entre ser amo de la propietat comercial i ser amo de la propietat residencial. Tenir tota la informació que li permetrà fer una decision.There informat és la implicació més emocional en la propietat residencial, ja que compleix la funció bàsica de proporcionar un habitatge. Si els llogaters d'habitatges no són capaços de pagar el lloguer, ...
Representació Comercial Inquilí En el món dels negocis d'avui, hi ha un munt d'opcions a considerar en elegir la ubicació adequada per al seu negoci. Vostè ha de considerar la demografia de la zona, les taxes de lloguer, la mida de l'espai per avui i per al creixement, el llogater construïda i molt, molt més. Per al propietari del negoci en general, la ...
Deixa el teu comentari
Vostè ha d'estar loguejat per publicar un comentari.
