Arxiu per a propietaris
Febrer
06
Mentre que moltes persones no consideren la possibilitat d'utilitzar un contracte d'arrendament de terra o arrendament de terrenys, arrendaments de terra ofereixen una gran manera de mantenir una participació a llarg termini en béns arrels que es poden beneficiar significativament els hereus, mentre que proporciona un flux d'ingressos actual. Les terres ermes que un propietari no pot ser capaç de desenvolupar pel seu compte també pot assolir el seu ple potencial de desenvolupament més ràpid amb un contracte d'arrendament de terra. La majoria dels contractes d'arrendament de terra es negocien amb una disposició que exigeix per al desenvolupament a curt termini de la terra, i un cop desenvolupats els propietaris de terres i arrendataris tenen un risc relativament petit de la pèrdua.
A Las Vegas, els arrendaments de terra s'utilitzen periòdicament, però no han estat un pilar en el mercat immobiliari. Tenint en compte la crisi de liquiditat causada per la "recessió del 2008", però, més els propietaris de terres estan considerant. Esperant a un usuari final per comprar una propietat, quan la majoria no poden obtenir finançament bancari, pot ser costós. Un contracte d'arrendament de terra i ofereix alternativa a esperar que sembla ser prometedor en l'actual clima econòmic.
L'establiment d'una taxa de retorn de base per a un contracte d'arrendament de terra no és tan difícil com un podria imaginar. Descobrir el valor actual de mercat d'una propietat que s'arrenda és el primer pas, i en general es realitza a través d'una taxació. Pel que fa a la taxa de retorn, si vostè anés a vendre una propietat per diners en efectiu i invertir els guanys amb un risc tan poc com sigui possible, que hagi establert una base o una figura de retorn mínima. La taxa de risc a prop de lliure pagat en bons del Tresor és generalment el tipus de base. Des de fa més de risc s'associa amb un contracte d'arrendament de terra que amb la celebració dels bons del govern una prima de risc se sol afegir a la tarifa base.
Un dels majors problemes associats a un contracte d'arrendament de terra a Las Vegas, com en altres parts, és la posició o la subordinació. Si un desenvolupador va a demanar prestat diners per millorar un lloc, en general, el prestador vol estar en primera posició. Atès que el propietari del terreny subjacent veu aquesta sol · licitud de subordinació com una manera de separar l'actiu de la terra, i el banc considera que la seva inversió és més gran i ha de ser superior al propietari del terreny subjacent, alguns contractes d'arrendament de terra no es va materialitzar a causa d'aquest problema de seguretat . Els arrendaments de terra són més atractius per als propietaris de la terra quan no es requereix finançament per al desenvolupament de millores.
Una altra dificultat que s'estableix un contracte d'arrendament del sòl és la disposició relativa a la configuració de lloguer. L'Índex de Preus al Consumidor (IPC) s'ajusti sovint integrats en els arrendaments d'edificis, i en temps d'ajustos de l'IPC que s'adoptin en els arrendaments de terra. Configuració de l'IPC proveir a l'inquilí amb certa garantia que no serà atrapat en una revalorització a causa d'un mercat de terres explosiu. El desavantatge d'usar un ajust d'IPC per al propietari del terreny és que la terra pot augmentar dràsticament el seu valor amb el temps i el propietari del terreny serà atrapat amb els termes del contracte negociat sobre la base d'un valor molt menor.
Un cop establerta, la suma del valor present net del flux d'ingressos d'un contracte d'arrendament del sòl més el valor descomptat dels altres són la base per al valor. Així que mal estructurats els arrendaments de terra pot destruir el valor d'una parcel · la de propietat immoble.
Per tant, els arrendaments de terra poden ser perjudicials per a un propietari o arrendatari si no està ben dissenyat. Jo personalment he avaluat un immoble gravat per un arrendament de 99 anys amb un termini de 60 anys que roman sempre que els propietaris de taxa d'arrendament amb un rendiment tan baix que els seus hereus no podien permetre el luxe de pagar la factura d'impostos. No puc pensar en res pitjor que ser transportat d'un actiu per valor de diversos milions de dòlars que només li costa diners cada mes i que probablement no li proporcionarà un benefici durant la seva vida.
El costat oposat de la moneda és un contracte d'arrendament que afavoreix al propietari tant que l'inquilí no pot pagar la renda mensual. Conduir el seu inquilí d'arrendament a la fallida no és també el millor escenari per a una relació d'arrendament a llarg termini.
Sota certes circumstàncies un contracte d'arrendament del sòl pot ser beneficiós tant per a l'arrendador / propietari i un llogater. Els recents canvis del mercat a Las Vegas ha obert els propietaris de terres a la possibilitat que un contracte d'arrendament de terra pot ser una eina valuosa per arribar a un acord de transacció. Gran cura s'ha de prendre per desenvolupar els termes i disposicions legals (amb l'ajuda del seu advocat) que es mantindran raonable sobre la vida del contracte d'arrendament. Per tant, l'ús d'un contracte d'arrendament de terra a Las Vegas està sent considerada pels propietaris i desenvolupadors com una alternativa seriosa a les vendes tradicionals de la terra.
Ingrés Passiu
Mar
23
He de tornar a la meva propietat que està sent arrendat, puc frenar el contracte d'arrendament?
Enviat per: | Comentaris
Sóc propietari d'una casa a Califòrnia que està actualment sota un contracte d'1 any. Jo visc fora de l'estat a causa del treball del meu marit. En algun moment durant el proper any serà traslladat de tornada a Califòrnia. Hem de tornar a casa. He llegit sobre els propietaris de frenada arrendaments d'hora i haver de pagar per les despeses de mudança. Hi ha alguna diferència si en realitat estem retrocedint en la propietat? Hi ha altres càrrecs que pot arribar a pagar?
Ingrés Passiu
