Arxiu de la Propietat d'Inversió
Abril
11
En aquest moment de les finances globals inquieta que hi ha moltes raons per la compra de la propietat comercial no és una opció favorable. I, en qualsevol mercat, el temps per cedir mai ha estat més atractiva una opció. "Per què comprar ara?"
Aquesta és la pregunta en boca de molts. En un mercat immobiliari comercial, que és tan inestable que és l'individu sense educació és que va posar tots els ous de les seves accions en una sola cistella. Per a una inversió a llarg termini en la propietat comercial, la compra pot seguir sent una àrea que podria fer un bon retorn, però, és essencial que es forma en tots els pros i els contres i obtenir consells suficient per part d'un expert en béns arrels comercials. L'avaluació de l'àrea que vostè està invertint en és també molt important.
Si vostè està pensant en arrendament o compra d'una propietat comercial a Londres, llavors no només es necessita el coneixement d'informació privilegiada de la zona, un cop més a les millors persones per posar-se en contacte són especialistes en propietats comercials, però també haurà d'avaluar els plans a llarg termini per al futur de la zona. En mirar en això sovint pot ser que l'àrea té plans per millors connexions de transport i de reconstrucció pel que és un bon lloc per invertir en béns arrels comercials. Si vostè està arrendant la propietat comercial vostè pot estar buscant en l'arrendament d'una varietat de diferents tipus de propietats comercials.
Hi ha tres categories principals de la propietat comercial, aquests arxius. Sent propietat comercial al detall, la propietat industrial, comercial i d'espai d'oficina comercial Pel lloguer de qualsevol d'aquests tipus de propietats comercials en lloc de comprar vostè estarà en la situació financera més positiva. En primer lloc, vostè no tindrà cap valor patrimonial negatiu, i en segon lloc només haurà de tenir en compte la renda que l'ajudarà per a la planificació futura i la previsió de flux de caixa que sempre és benvinguda en un difícil mercat financer mundial. Si vostè està pensant d'arrendament d'espai d'oficina comercial de Londres, llavors hi ha una gran quantitat d'espai d'oficina disponible.
Una opció popular per al lloguer d'espai d'oficina comercial és l'espai d'una oficina equipada. Aquesta opció en general significa que vostè haurà de pagar un càrrec mensual d'una xifra i hi haurà molts serveis addicionals inclosos en aquest preu. Algunes inclusions típiques per a aquest càrrec la propietat tarifa comercial fixa són l'electricitat, de fet totes les factures de serveis públics, impost municipal, telèfon de línia de lloguer de telèfons i la pròpia, Internet de banda ampla, dotació de recepció, ús compartit d'instal · lacions com una cuina i cambra de bany i de dutxa moltes ocasions instal · lacions i de seguretat. Si vostè és una posada en marxa de negocis, llavors aquesta zona de comercial a Londres, és sovint l'opció més atractiva.
També es pot obtenir sovint contractes a curt termini flexibles en l'espai d'una oficina equipada i si vostè està treballant només és possible que també vulgueu considerar l'opció d'un escriptori calent en una de les principals zones del centre de Londres. O si vostè està treballant en una altra zona del país és possible que vulgueu considerar la possibilitat d'una oficina virtual amb un codi postal de Londres.
Proffessionals de Béns Arrels
Mar
22
Aquest és un article de diverses parts que se centrarà en els arrendaments comercials.
Negociació lloguer de locals comercials moltes vegades no és per als dèbils de cor. És amb això en ment, que tractarem de fer llum sobre els diversos aspectes d'arrendaments comercials. En aquest article anem a examinar temes com ara: termes, clàusules, de negociació i els requisits per a aquest tipus de contractes d'arrendament.
Hi ha molts aspectes d'un contracte d'arrendament comercial que per al profà o sense experiència, sovint són confusos, i quan llegeix en veu alta sona com "garble-garble-tri-goo-goo-ser?"
La comprensió dels termes utilitzats en el lloguer de locals comercials i la posició dels titulars de la concessió ajudarà a l'hora de negociar el contracte d'arrendament. Si no és un experimentat negociador comercial de béns arrels, se suggereix que es comuniqui amb un professional de béns arrels i / o assessor legal abans de signar qualsevol contracte d'arrendament de béns arrels comercials.
Anem a començar amb alguns conceptes bàsics ...
Sempre hi ha dues parts involucrades en un contracte d'arrendament: l'inquilí i el propietari. Mentre que el propietari pot ser representat per una societat gestora o firma d'advocats que elaborarà el contracte d'arrendament, sovint els inquilins s'auto representen.
Cada part en un contracte d'arrendament té objectius per a l'obtenció de l'espai arrendat:
Els objectius d'un inquilí pot incloure:
L'obtenció d'un contracte d'arrendament amb un pagament de lloguer raonable maximitzar la seva exposició als consumidors de funcionament calculable i els costos esperats Capacitat per ampliar les necessitats futures i el creixement
El propietari de l'altra part té objectius molt diferents que poden incloure:
L'obtenció i el manteniment dels llogaters d'alta qualitat destinades a maximitzar el rendiment de la inversió per protegir la seva propietat d'inversió a través del risc de canvis i la capacitat de recuperar la possessió de la propietat en cas d'incompliment l'inquilí
Mentre que tots dos costats d'un contracte tenen diferents objectius, hi ha algunes similituds també. Els articles com ara:
L'establiment d'un redactades de forma clara, de Protecció de contracte vinculant de la inversió financera ambdues parts / I han incorregut en la capacitat d'ambdues parts perquè sigui rendible
Tipus de contractes d'arrendament
Hi ha molts tipus de contractes d'arrendament que s'empren en l'arrendament de propietats comercials. Anem a examinar alguns tipus comuns d'arrendament, com ara:
· Contracte d'arrendament brut - Aquest tipus de contracte d'arrendament és que el propietari pagarà totes les despeses associades amb l'operació i el manteniment de la propietat. El llogater paga al propietari un import brut fix o de lloguer. A partir d'aquest lloguer, el propietari pagarà les despeses d'operació (impostos a la propietat, assegurances, manteniment, serveis públics, neteja i els costos de seguretat) per a la propietat.
· Contracte d'Arrendament Net - En aquest tipus d'arrendament, el llogater paga la totalitat o part de les despeses d'operació com s'expressa en el contracte d'arrendament brut. Aquest tipus de contracte ofereix al propietari la possibilitat de passar de tanta responsabilitat per a despeses de funcionament als llogaters com sigui possible. Aquest tipus de contracte varia segons el lloc i el mercat local, així com la capacitat de negociació o negociació de les dues parts (propietari i inquilí).
Contracte d'arrendament net absolut -. Aquest tipus de contracte requereix que l'inquilí pagui totes les despeses operatius relacionats amb l'operació i el manteniment de la propietat Percentatge d'arrendament - Un contracte d'arrendament de béns immobles en què es basa la suma de la renda en un percentatge del volum de vendes realitzades per l'arrendatari (l'inquilí). En general, aquest tipus de contracte s'estipularà un mínim de lloguer o de la base més una comissió sobre el volum de vendes i s'utilitza regularment per als minoristes
Tenint en compte la complexitat dels diferents tipus de contractes d'arrendament, és possible concloure que la celebració d'un contracte d'arrendament comercial sense preparació és comparable a la intensificació d'un penya-segat. I tu estaries en el correcte!
Abans d'entrar en un acord contractual d'arrendament d'una propietat comercial, és molt important per l'èxit del seu negoci que vostè entengui els termes, el tipus i les conseqüències financeres del contracte d'arrendament.
Què fa que un contracte d'arrendament vàlid i exigible?
Arrendaments vàlids són similars als contractes vigents. A part de les variacions en les consideracions de longitud, complexitat i financers, arrendaments exigibles normalment contenen el següent:
· La identificació dels propietaris i arrendataris: Cada part en el contracte d'arrendament ha de signar el document. També es recomana que cada pàgina del document conté les inicials i la data de cada part.
· Descripció de la propietat que s'arrenda: Descripcions dels béns inclourà la direcció del carrer (incloent la unitat o el nombre de botigues és el cas), els plànols cadastrals registrades, segons correspongui, el sistema de govern de l'enquesta rectangular, així com les mesures i límits d'una zona rural. Les millores a la propietat també s'ha d'incloure en la descripció de la propietat de lloguer.
· Consideració Financera: Aquest requisit es satisfà sovint per la promesa de l'inquilí a pagar el lloguer i la incapacitat del propietari d'ocupar la propietat durant el termini de l'arrendament. Moltes vegades, el primer pas en l'arrendament d'una propietat comercial és mitjançant la presentació d'una Carta d'Intenció (LOI) i algunes vegades és acompanyat pels estats financers perifèriques de la capacitat destinen a les llogaters o de liquiditat (l'accés a diners en efectiu o de fons).
· La legalitat de l'objectiu: Quan s'arrenda una propietat comercial, l'objectiu o ús proposat de la propietat o contracte d'arrendament no ha de violar qualsevol federal, estat, o les lleis locals.
· Oferta i acceptació: Bàsicament, aquestes declaracions identifiquen que els propietaris estan d'acord per arrendar la propietat per un període específic de temps i que el llogater es compromet a pagar em suma recordat de la renda periòdica per a ocupar la propietat com s'identifica en el contracte d'arrendament.
· El contracte d'arrendament per escrit: En la majoria dels estats, els arrendaments de més d'un any ha de ser per escrit. És molt recomanable que tots els contractes d'arrendament estar en una redactades de forma clara, fàcil d'identificar el document.
El contracte d'arrendament i el seu flux de caixa
Algunes clàusules d'arrendament tenen la capacitat d'afectar el flux de caixa dels arrendataris. Aquestes clàusules contenen alternatives per a l'amo de passar algunes de les despeses operatius en l'inquilí. Algunes clàusules poden limitar el pagament dels costos d'operació (anomenada parades de despeses), mentre que altres ofereixen la possibilitat que l'amo de passar contínuament en alguns dels costos actuals o l'augment d'explotació de la propietat (passa a través de despeses) per a l'inquilí.
Abans d'examinar aquests temes, entendrem el simple càlcul de la renda. Normalment, els lloguers comercials s'expressen en el preu per peu quadrat (PPSF) i es calculen anualment. Els nous membres d'arrendaments comercials sovint són sorpresos pel preu inicial d'aquest tipus de propietat. El que no s'adonen és que el preu total es divideix per 12 (el nombre de mesos en un any). Exemple: un espai de 1,000 peus quadrats està sent llogat a 18,00 $ per peu quadrat o $ 18,000 per any ($ 18 x 1000). La quantitat real de la renda per mes, llavors és de $ 1500.00 ($ 18,000 / 12).
Com s'ha esmentat anteriorment, les despeses operatives, com ara impostos sobre béns arrels, manteniment, reparacions, recollida d'escombraries, els sous dels empleats de l'arrendador, i els costos de la seva construcció sovint són pagats pel propietari i passa sovint-als inquilins. Això sol succeir en edificis d'oficines multi-Tenant i centres comercials. En les propietats de venda al detall, la quota d'un inquilí d'ells pas a través de les despeses es basa en la superfície bruta llogable (SBA) de la botiga de l'inquilí.
Despeses Atura
Parades de despeses permeten al propietari a pagar una porció de les despeses de funcionament fins una suma específic, en general basat en un preu per peu quadrat (psf). Els excessos de la parada de despeses es fa passar per l'inquilí basat en la quantitat d'espai de construcció rendible que l'inquilí està ocupant.
Heus aquí un exemple: Un contracte d'arrendament d'una oficina pot contenir una clàusula que indica que l'inquilí haurà de pagar $ 18 per peu quadrat per any en el lloguer i que el propietari pagarà totes les despeses operatius associats amb la propietat - sempre que les despeses no excedeixin de $ 4 per peu quadrat de la superfície llogable.
Si l'edifici té 50.000 metres quadrats de superfície llogable, amb aquesta clàusula, el propietari està obligat a pagar els primers $ 200.000 en despeses operatives anuals ($ 4 per peu quadrat X 50,000 peus quadrats). Si hi ha despeses addicionals necessaris per al funcionament de l'edifici que excedeixi els $ 200.000, el llogater se li cobrarà l'excedent basat en el percentatge d'àrea rendible de l'edifici o els metres quadrats que l'inquilí ocupa.
Això limita llavors-o s'atura - les despeses dels propietaris d'operació a $ 200.000. Per il · lustrar millor això: si les despeses de funcionament d'aquesta propietat són $ 220.000 per any, usant l'exemple anterior es pot esperar que el lloguer amb opció a ser un extra de $ 0.40 per peu quadrat (20.000 $ / 50,000). El lloguer mensual ajustat es converteix en 1.533,33 $ ($ 0,40 x 1000 peus quadrats / 12) ja que el propietari està pagant la suma inicial de $ 200.000.
Despeses deixa de beneficiar els propietaris en general, en limitar la seva exposició al risc de les despeses d'operació són majors del que s'esperava. Aquests límits també permeten als propietaris per pronosticar els costos d'operació sobre la base de les despeses previsibles. Sovint, els propietaris, al seu torn els inquilins oferir alguna cosa de valor a canvi de la clàusula de parada de les despeses, com ara una menor taxa contractada de lloguer si els altres arrendaments en el mercat local no contenen límits de despeses.
Manteniment d'àrees comunes
El manteniment de l'àrea comú (CAM) és una càrrega de despeses comunes de pas a través de contractes d'arrendament de centres comercials i altres situacions multi-Tenant. Aquests són els costos associats amb el manteniment de totes les àrees comuns d'un immoble, com ara: passadissos, vestíbuls, jardins i estacionaments. Aquests costos en general es calculen i es basa en el percentatge d'espai rendible que l'inquilí està ocupant. Clàusules CAM beneficiar els propietaris pel que passa a través d'augments en els costos d'aquestes despeses als inquilins.
Els inquilins també es beneficien, de les despeses de medicina complementària i alternativa en que els diners recaptats per a les despeses de medicina complementària i alternativa no es va deure a despeses de propietat d'altres, un estàndard de conservació i manteniment en general s'encarregarà de la propietat es manté en bon estat i alleuja els inquilins de pagar per al manteniment de les àrees comunes .
Les millores de llogaters o els costos de construir
Els propietaris sovint s'incorre en despeses quan es vencen contractes d'arrendament i l'oficina buida i locals comercials ha d'estar llest per ocupar-nova. Aquestes despeses addicionals es coneixen com els costos de construir. A tall d'exemple, la re-arrendament d'espai comercial pot exigir canvis substancials es van fer a l'interior, com l'eliminació o l'addició de les parets, aixecant sostres, i l'alteració de la capacitat elèctrica. Molts contractes d'arrendament d'immobles comercials ofereixen un inquilí amb un marge de millora. Alguns contractes d'arrendament poden requerir plans per a les alteracions estat presentades per un contractista general amb la feina de tots i cada un de dur a terme per un contractista empleat pel propietari. Aquest termini d'arrendament / clàusula obliga el propietari a incórrer en una quantitat de diners pre-especificat de les despeses per millorar l'espai amb les especificacions de l'inquilí nou.
Les millores de llogaters poden proporcionar beneficis fiscals
La responsabilitat del pagament d'aquestes millores poden oferir beneficis fiscals per al propietari o el llogater. Si el propietari paga per millores, aquests costos poden ser gastats més d'un nombre d'anys. Quan l'arrendatari desallotja i les millores són remoguts, el propietari pot cancel · lar la suma restant en aquest moment.
De la mateixa manera, si un llogater paga per millores, i les alteracions mantenir el valor de la propietat, el llogater pot amortitzar els costos en l'any de les millores que es realitzen. Si les millores augmenten el valor de la propietat, l'arrendatari pot cancel · lar el cost durant un nombre determinat d'anys o quan l'inquilí desocupats la propietat. Sempre confirmi els incentius fiscals i beneficis amb un professional qualificat abans d'incórrer en costos addicionals.
Resum
Com podeu veure, l'arrendament de l'espai comercial pot ser molt complicat. Per entendre els possibles nous arrendataris comercials d'aquestes complexitats és imprescindible per a un negoci d'èxit per prosperar.
L'obtenció de l'orientació professional, tant en les negociacions i la legalitat d'un contracte d'arrendament pot salvar un inquilí comercial no només els diners a curt termini i llarg termini que pot ser reinvertit en el negoci, sinó que també els proporcionen la protecció mitjançant l'obtenció d'un contracte d'arrendament exigible.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Tots els drets reservats.
Venda i lloguer Tornar
