Архив за срока на лизинговия договор
Октомври
24
Миналата седмица разгледахме някои от нещата, трябва да имате предвид преди лизинг, че първият офис или витрина за вашия бизнес. Да набележи, вие не трябва да разгледа стария стандарт "местоположение, местоположение, местоположение", но също така обмислят неща като достатъчно паркинг, броят на служителите, които ще работят на място, и бъдещите прогнози за растеж. Подчерта, че е важно да не се хванат в момента. Трябва да ви отнеме малко време, за да намерите пространство, най-подходящ за вашия бизнес в дългосрочен план не само за днес.
Тази седмица ние ще обсъдим най-важният аспект на процеса: подписване на търговски договор за наем (вмъкнете драматична музика тук). Един от най-големите грешки, много предприемачи правят, когато се отдава под наем търговски площи не чете лизинг. Забравете четете дребния шрифт. Когато става въпрос за лизинг, всичко е дребния шрифт.
Не ми ли вярвате? Нека ви разкажа истинската история на моя приятел, Омир, чието име са се променили за защита на невежите. Омир подписа двугодишен договор за наем на пакет от офиси за бизнеса си. Като собственик на бизнес Омир, подписан на пунктирана линия и се съгласи лично да гарантира изплащането на лизинга и да спазва неговите условия. Омир се мести и това е бизнес както обикновено до края на срока на лизинговия договор за две години, се приближи. Именно тогава, че Омир е открил, че невъзможността да се чете на лизинговия договор, щеше да бъде много скъпа грешка.
Към края на двугодишен лизингов период Омир реши да премести, но когато той даде на наемодателя, това, което той, че е обичайно 30 дневно предизвестие, той открил, че лизинговият договор автоматично се подновява за още една година от две години на 60-дневно предизвестие точка. С други думи, Омир не осъзнавах, че лизинговият договор изисква минимум от 60 дни предизвестие, за да наемодателя се знае, че договорът за наем няма да бъде продължен. Тъй като Омир не е знаел, че той е бил длъжен да дам най-малко 60 дни предизвестие за намерението си да освободи върху актива, то автоматично се подновява за още две години. И там не е дяволски Омир нещо, което може да направи за него, но да достигне и се шамар в задната част на главата, за да не отделихте време да прочетете лизинг.
Каква е позицията на наемодателя, когато Омир посочи, че не е чел договора за наем и следователно не е наясно с 60-дневно предизвестие? Домакинът докато симпатизират на тежкото положение на Омир, остана му пистолети и каза Омир, че той ще трябва да чест на лизинг, което означава, че дори ако Омир се мести, както е планирано, той е все още на куката за плащането на наема за още две години .
Дали фактът, че наемодателят избра за прилагане на договора за аренда, а не да Омир куката да го направи на лош човек? Не, изобщо. От гледна точка на наемодателя, той не е имал друг избор, освен да налага спазването на условията на договора за наем. Той има подписан договор, който му казал да му пространство ще бъдат отдавани под наем за следващите две години. Той не бе планирано от пространството, който внезапно е вакантен. Да бъдеш на наемодател unrented пространство е като да бъдеш бизнес без разплащателните клиенти. Празното пространство означава, че няма приходи от такси за наем, което означава, че няма пари да плати на плащане ипотека.
Тъй като старата поговорка гласи: "Това е просто businessâ € |"
Разбира се, всеки наемодател със сърце може да се почувства зле, че Омир е бил в неведение на клауза за автоматично подновяване, но не е толкова лошо, че те са готови да рискуват собствената си финансово благополучие, като пространство Омир седят свободни. В крайна сметка е това: дали Омир прочетете на лизинг или не е без значение. Омир подписаха договора за наем, като по този начин се съгласявате с неговите условия, и следователно той трябва да притежава до края на сделката, срок.
Към този момент, Омир се преместят бизнеса си, въпреки че не е в състояние да се измъкне от стария си лизинг и той ще продължи да плаща плащане на освободените пространство за оставащите две години срока на лизинговия договор или докато той да подлизинговите пространството . Дори и тогава Омир не е напълно да се измъкне, защото той все още ще се счита за правна наемател освен ако sublessor му се съгласи да подпише нов договор за наем с наемодателя. Надяваме се, че просто ще трябва някой друг лизинговите плащания.
Отново, моралната за тази история се чете договора за наем. Или дори по-добре, има адвокат, който го прочете за вас. Съм научил през годините, никога да не се подпише един правен документ, от всякакъв вид, без отдаване под наем адвоката си да го преразгледа, особено ако документът включва пари и първият ми новороденото дете.
Ето няколко други точки да размишлявам преди подписването на търговски лизинг.
Как се изчислява лизингово плащане? Най-основното уравнение за изчисляване на лизингово плащане се броят на квадратни метра пъти стойността на квадратен метър, а след това amortizes, че през период от 12 месеца.
Например, ако имате 1000 квадратни метра, а цената на квадратен метър е 12 $, годишно плащане за аренда ще бъде $ 12.000. Разделено на 12 месеца месечна вноска ще бъде $ 1,000. Отново, това е опростен сценарий. Тези дни най-комерсиалните лизинг включват допълнителни фактори, които влияят на крайната цена, като под наем се увеличава, работа ескалация на разходни, общи такси за площ и др.
Кой плаща за какво? Важно е, че разбирате точно това, което плащат. Вие сте отговорен за всички разходи, различни от наема? Ще бъдете отговорен за изплащане на вашите собствени комунални услуги, например? Ще трябва ли да плащат за паркинг или привилегии портиерския услуги? Който се занимава с поддръжка и ремонт?
Има ли клауза за ескалация? Тя е типична, че лизинговият договор съдържа това, което е известно като клауза за ескалация, която позволява на собственика на земята, за да премине на увеличаване на изграждане на оперативните разходи на наемателите. Ако своя договор, съдържа такава клауза, трябва да попитате за горна граница за размера на плащането лизинг може да нарасне за определен период от време. И ако ескалацията клауза е активирана от собственика на земята, които са добре в рамките на вашите права, за да поиска детайлизирана отчитане на разходите, които се разглеждат като причина за рейз си в наема.
Какво наем нараства може да има? Един много важен фактор, за да се знае, е това: ако поднови договора за наем, колко може да наемодателя на наема? Очаква се, че наемите ще се увеличи стойността на имотите увеличение. Ако вашият наемодател да наемете място за повече, отколкото сте се съгласи да плати преди година, той е в рамките на своите права, за да попитам за увеличението. Въпреки това, той ще бъде кошмар, ако си под наем внезапно се удвои за една нощ. Преговаря за увеличение, преди да подпише договора за наем. Повечето увеличения на наемите се изчисляват от процент, а не от единни ставки.
Подновяване и прекратяваният. Повечето лизинг изискват, които ви дават най-малко на 60-дневно предизвестие, ако имате намерение да прекрати договора за наем и да освободи имота. Както Омир научих много лизинг също поднови автоматично за още един мандат, освен ако не ви даде уведомление в рамките на 60 дни от изтичане. Знайте, когато своя договор изтича и времето, необходимо да даде предизвестие.
Необходимо ли е личното гаранция? Какво се случва, ако вашият бизнес отива на юг и вече не може да си позволи да направи лизингово плащане? След това отговорен за плащане на наемите от собствения си джоб? Вероятно е така. Повечето наемодатели настояват за лична гаранция от собственика или служител на бизнеса. Това означава, че дори и да излязат от бизнеса все още сте лично на куката за остатъка на лизинга.
И накрая, изясняване на всички точки. Трябва да бъде ясно, по всяка точка в лизинговия договор. И ако не сте, попитайте за разяснение.
Точно това пространство лизинг? Кой е отговорен за ремонт? Какви общи части ще имате достъп до? Кой е отговорен за поддържането на малките неща, като например запазване на споделени estrooms, зарибени със сапун, кърпи, и най-важното, тоалетна хартия.
Една малка подробност, за да се разгледа в момента, но не и когато изведнъж се окажете без такива удобства в грешното време.
Ето за вашия успех!
Тим Нокс tim@dropshipwholesale.net За информация за започване на собствен онлайн или иБей бизнес, посетете http://www.dropshipwholesale.net
Пасивен доход
Mar
01
Благодарим Ви, че отделихте време да прочетете това. Ето моята ситуация: Аз работя бизнес за доставка на красотата в търговски център в Лос Анджелис. Нашата срока на лизинговия договор е за 5 години и се подновява за още 5 години - престоя ни досега в почти 10 години. Ние не разполагат с никакви допълнителни възможности за подновяване и лизинг ни предстои през април 2008 г.. Бих искал да предоговори нов лизингов договор и да остане в центъра за още 10 години. Аз направих някои изследвания и да изглежда, като че двама от наемателите (8 наематели Общо в центъра) на центъра ще бъде освобождаването им в рамките на няколко месеца и им пространство е пуснат на пазара с пита размер на $ 6 PSF NNN. Аз съм в момента плащат $ 4,50 PSF NNN.
Моят въпрос: Как трябва да отида, за да се опитва да предоговори нов лизингов договор? Никога не съм бил в края на наем и аренда и никога не се оплака за нищо. Този магазин е моята единствена форма на доход и за магазина, ще бъде трудно да се справят с нещо повече от $ 5,50 PSF. Благодаря ви за вашата помощ, това е много много оценявам.
Под наем Обратно бързо
