Архив за търговските наеми
Декември
31
Къде мога да намеря търговски имоти лизинг на дребно във Вашингтон?
Публикувано от admin | Коментари
Mar
22
Това е мулти член част, която ще се фокусира върху търговските наеми.
Договарянето на търговските наеми често пъти не е за хора със слаби сърца. Тя е с това в предвид, че ние ще се опита да хвърли светлина върху различните аспекти на търговски лизинг. В тази статия ще разгледаме теми, включително: срокове, клаузи, договаряне и изисквания за тези видове лизинг.
Има много аспекти на търговски договор, че за да мирянин или неопитни, често са объркващи, и когато чете на глас звучи като "фалшифицирам-фалшифицирам-трели Goo-Goo?"
Разбиране на термините, използвани в търговски лизинг и позицията на онези, които държат лизинга ще помогне, когато преговорите за лизинг. Ако не сте опитен търговски недвижими имоти преговарящ, то се препоръчва ви свържете се с професионален търговски агент по недвижими имоти и / или юридически съветник, преди да влезе в какъвто и да е търговски недвижими имоти на лизинг.
Нека започнем с няколко основни понятия ...
Винаги има две страни, участващи в лизингов договор: наемателя и собственика. Докато собственикът може да бъде представлявана от управляващо дружество или адвокатска кантора, които се изготвят на лизинга, по-често наемателите са самостоятелно представени.
Всяка страна в лизингов договор, има цели за получаване на лизинг пространство:
Целите наемател може да включва:
Получаване на договор за наем с разумен плащане наем Максимизиране излагането им на потребителите, на който може да се разчита и очакваната операционна способността на разходите за разширяване за бъдещите нужди и растеж
Собственик, от друга страна има съществено различни цели, които могат да включват:
Получаване и поддържане на високи наематели за качество, максимално възвращаемостта на тяхната инвестиция, защита на техните инвестиционен имот, чрез изместване на риска и способността да си възстанови владението на имота на наемателя по подразбиране
Въпреки че и двете страни на лизинг, имат различни цели, има някои общи черти, както добре. Такива въпроси като:
Създаване ясно формулирано, задължителен за защита на договор за финансова инвестиция, двете страни ще / са направили и способността за двете страни да бъде печеливша
Видове на лизинговите договори
Има много видове на лизинговите договори, които са наети в отдаване под наем на търговски имоти. Нека разгледаме няколко общи видове лизинг, като например:
· Бруто лизинг - Този вид лизинг е, когато собственикът ще плати всички разходи, свързани с експлоатацията и поддръжката на имота. Наемателят заплаща на собственика на брутна или фиксирана сума за наем. От този наем, собственикът ще плати на оперативните разходи (имуществените данъци, застраховка, поддръжка, комунални услуги, сутерена и на разходите за сигурност) за имота.
· Нето лизинг - В този лизинг тип, наемателят плаща всички или някои от оперативните разходи, изразени в брутния лизинг. Този вид лизинг предоставя на собственика, с възможност да преминат колкото се може повече отговорност за оперативните разходи на наемателите като е възможно. Този вид лизинг варира в зависимост от местоположението и на местния пазар, както и способността на двете страни (собственика и наемателя) на договаряне или преговори.
Абсолютно нетен лизинг - Това лизинг тип изисква наемателя да плати всички оперативни разходи, свързани с експлоатацията и поддръжката на имота Процент лизинг - договор за наем на имоти, в които наемната цена се базира на процент от обема на продажбите, направени от лизингополучателя (наемател). Обикновено този тип лизинг ще определят минимум или база под наем, плюс комисионна от обема на продажбите и се прилага редовно за търговците на дребно
Като се има предвид сложността на различните видове лизинг, може да се заключи, че влизането в търговски лизинг неподготвени е сравнима с ускоряване от скала. И ще бъдеш правилно!
Преди да влязат в договорно споразумение за отдаване под наем на търговски обект, тя е от първостепенно значение за успеха на вашия бизнес, че сте разбрали условията, вида и финансовите последици на лизинговия договор.
Това, което прави лизинг валидно и изпълнимо?
Валидни лизинги са сходни за валидни договори. Освен вариациите в дължина, сложността и финансови съображения, приложима лизинг обикновено съдържа следното:
· Идентификация на собственици и наематели: Всяка страна по договора за наем трябва да подпише документа. Препоръчва се също така, че всяка страница на документа да съдържа инициалите и датата, на всяка от страните.
· Описание на имота, за да бъде отдадена: Описание на имота ще включва адрес (включително единица или магазин номер, ако е приложимо), всички записани скици, както е приложимо, правителството правоъгълна система за проучване, както и раздава и границите в селски район. Подобрения на собственост, следва също да бъдат включени в описанието на имота за отдаване под наем.
· Финансово възнаграждение: Това изискване се среща често и от обещанието на наемателя да плаща наем и невъзможността на собственика да заемат собственост по време на срока на лизинговия договор. Често пъти, първата стъпка в отдаване под наем на търговски обект е чрез подаване на Писмо за намерения (ПН) и е няколко пъти, придружени от финансови отчети явява на предвидената възможността наемателите да се плати или ликвидност (достъп до парични средства или средства).
· Законността на целта: При отдаване под наем търговски обект, цел или на предлаганата употреба на собственост или отдаване под наем не трябва да нарушават федералните, щатските или местните закони.
· Оферта и приемане: По принцип, тези твърдения се установи, че собствениците са съгласни да отдава под наем имот за определен период от време и че наемателят се съгласява да плати съм споразумяха размера на наема, периодично да заемат собственост, както е определено в лизинговия договор.
· Писмена лизинг: В повечето държави, лизинг за дълъг от една година трябва да бъде в писмена форма. Тя е силно посъветвани, че всички лизингови договори, да бъде ясно формулирано, лесно разпознаваеми документ.
Лизинг и Паричен Поток
Някои лизингови клаузи имат способността да повлияе на наемателя паричен поток. Тези клаузи съдържат алтернативи за собственика, за да премине през няколко оперативни разходи на наемателя. Някои клаузи могат да ограничат плащането на оперативните разходи (наречени Разходните спирки), докато други предоставят възможност за собственика непрекъснато да прехвърли някои от настоящите или увеличаване на оперативните разходи на имота (разходи преминават през) на наемателя.
Преди да разгледаме тези неща, нека се разбере просто изчисление на наема. Обикновено търговските наеми, изразена в цената на квадратен фут (ppsf) и се изчислява ежегодно. Тези нови за търговски лизинг често са изненадани от първоначалната цена на този вид собственост. Това, което те не успяват да осъзнаят е, че общата цена се разделя на 12 (броя на месеците в годината). Пример: SF пространство от 1000 се отдават под наем на 18,00 щатски долара на квадратен фут, или $ 18,000 на година ($ 18 × 1000). Действителният размер на наема на месец е $ 1500.00 ($ 18,000 / 12).
Както бе споменато по-рано, оперативните разходи, като данъци на недвижими имоти, поддръжка, ремонти, отстраняване на боклук, заплати на служителите на наемодателя, както и разходите за строителни подобрения често се заплащат от собственика и често се разминаваше на наемателите. Това обикновено е вярно в мулти-наемател на офис сгради и търговски центрове. В търговски имоти, акции наемател от тях преминават през разходи се основава върху брутната наемна площ (GLA) на магазина на наемателя.
Expense Спира
Разходните спирки позволяват на собственика да плати част от оперативните разходи до определена сума, обикновено се основава на цена на квадратен фут (PSF). Ексцесии на разхода спирка след това се предава на наемателя, въз основа на размера на отдаване под наем на помещенията в сградите на наемателя заема.
Тук е един пример: A лизинг за офис може да съдържа една клауза, която гласи, наемателят ще плати $ 18 на кв. фут на година в под наем и, че собственикът ще плати всички оперативни разходи, свързани с имота - толкова дълго, тъй като разходите не се надвишава $ 4 на квадратен метър наемна площ.
Ако сградата е 50000 квадратни метра наемна площ, с тази клауза, собственикът е длъжен да плати първата $ 200,000 в годишните оперативни разходи ($ 4 на квадратен метър х 50000 кв. фута). Ако има някакви допълнителни разходи, необходими за работа на сградата, които превишават $ 200.000, наемателят ще бъдат за сметка на излишък, въз основа на процента на отдаваема под наем площ на сградата или на квадратен метър, че наемателят заема.
Това, тогава граници или спира - оперативни разходи на собственика на $ 200.000. За да се убедите в това: ако оперативните разходи на този имот са 220.000 щатски долара годишно, използвайки примера по-горе можете да очаквате наем да е допълнително $ .40 на кв. фут ($ 20,000 / 50,000). Коригираната месечен наем, тогава става $ 1,533.33 ($ .40 × 1000 Сф / 12), тъй като собственикът плаща първоначално $ 200.000.
Expense спира обикновено се възползват собствениците чрез ограничаване на своето излагане на риск за оперативни разходи, са по-голяма от очакваното. Тези спирания и да се даде възможност на собствениците да се прогнозира на оперативните разходи, базирани на предвидими разходи. Често собствениците на свой ред предлагат наематели нещо стойностно в замяна за клауза сметка, спирка, като например по-ниска договорената наемната цена, ако други лизинг на местния пазар не съдържат разходни спирки.
Общи части поддръжка
Такса за обща поддръжка площ (CAM) е обща сметка при преминаване през по договори за наем на търговски център и други мулти-наемател ситуации. Това са разходи, свързани с поддържането на всички общи части на имот, като: коридори, фоайета, площадки и паркинги. Тези разходи обикновено са изчислени и въз основа на процента на отдаване под наем пространство, че наемателят е окупатор. Гърбични клаузи полза на собствениците, като преминава през увеличаване на разходите за тези разходи на наемателите.
Наематели да се възползват, от CAM разходите по това, че паричните средства, събрани за разходи Гърбични не са движени от други разходи на недвижимите имоти, до стандарт на издръжка и обща поддръжка ще осигури на собственост остава в добро състояние и облекчава наемателите да плащат за поддържането на общите части .
Подобрения на арендатори или изграждане на разходите
Собствениците често ще поема разходите, когато лизингови договори изтичат и свободни офисни и търговски площи трябва да бъдат готови за нова заетост. Тези допълнителни разходи са известни като изгради на разходите. Като пример, повторното отдаване под наем на търговски площи може да изиска да бъдат направени съществени промени в интериора, като например премахване или добавяне на стени, тавани за повишаване и промяна на електрическа мощност. Много от търговските наеми собственост наемател с надбавката подобрение. Някои лизинг могат да изискват планове за промени, представени от главен изпълнител с всеки и цялата работа да се извърши от изпълнител, нает от собственика. Това срока на лизинговия договор / клауза задължава собственика да дължи предварително определена сума от долари в разходи, за подобряване на пространство за спецификациите на новия наемател.
Арендатори Подобренията могат да предвидят данъчни облекчения
Отговорност за заплащане на тези подобрения могат да предвидят данъчни облекчения на собственика или наемателя. Ако собственикът плаща за подобрения, тези разходи могат да бъдат разход в продължение на няколко години. Когато наемателят vacates и подобренията са отстранени, собственикът може да отпишат останалата сума по това време.
По същия начин, ако наемателят плаща за подобрения и промени поддържат стойността на имота, наемателят може да отпишат разходите през годината се правят подобрения. Ако подобренията увеличават стойността на имота, наемателят може да отпишат разходите над определен брой години или когато наемател vacates имота. Винаги потвърди данъчни стимули и ползи с квалифицирано професионалния данък, преди да води до допълнителни разходи.
Обобщение
Както можете да видите, отдаване под наем на търговски площи може да бъде много сложно. За разбиране на потенциалните нови търговски наемателя на тези усложнения е наложително, за успешен бизнес да просперира.
Получаване на професионални насоки в преговорите, така и legalities на лизинг, може да спаси търговска наемателя не само краткосрочни и дългосрочни средства, които могат да бъдат реинвестирани в бизнеса, но също така им осигури защита от получаване на влязло в сила лизинг.
© Copyright 2008 Дженифър Маккей. Всички права запазени.
Продажба и под наем Обратно
