في مقالنا الماضي ناقشنا: أهداف الإيجار، والأنواع الشائعة من عقود الإيجار، ما يجعل عقد الإيجار واجب النفاذ، والتدفق النقدي، ومواقف نفقة، صيانة منطقة مشتركة، فضلا عن مزايا ضريبية من التحسينات.
ونحن نمضي قدما في هذه المقالة، سوف نناقش أنواع الإيجار إضافية وتصبح مألوفة مع بند إضافي الإيجار، والاستراتيجيات وتحديد المصطلحات المستخدمة في عقود الإيجار التجارية.
تأجير الأرض
عقد الإيجار واستئجار الأرض كما على الأرض وحدها، وعادة ما يكون عقد الإيجار طويل الأجل الصافية. عقود إيجار الأرض هي حيث يتم الاحتفاظ بملكية الأرض من قبل المالك للأرض والتحسينات مملوكة للمستأجر.
ويمكن عادة هذه الإيجارات يمكن العثور عليها في المناطق التي تعاني من نقص في الأراضي مرغوب فيه للغاية، وربما تكون تقليدية في مجالات أخرى. بعد انتهاء مدة عقد الإيجار من عنوان الأرض، التأجير للأرض والتحسينات يعود إلى المؤجر / مالك العقار.
الخطوة عقود الإيجار
عقود الإيجار خطوة تسمح الإيجارات المتعاقد عليها على عقود إيجار طويلة الأجل لتغيير بكميات محددة مسبقا أو النسب المئوية التي ستحدث في مواعيد محددة سلفا. وتسمى هذه المبالغ مسبقا أو النسب المئوية من التصعيد.
في حين أن مدفوعات الإيجار تختلف مع مرور الوقت، ومدة عقد الإيجار، وتحسب هذه المدفوعات الفعلية والكشف عنها قبل التوقيع على عقد الإيجار.
قد الأنواع الأكثر شيوعا من التكاليف التي تنطوي على التصعيد تتعلق الضرائب العقارية، والتأمين، والمرافق والعمليات والصيانة.
يمكن العاملين في القطاع العقاري الذي يمثل المستأجر توفير المعلومات التاريخية الاتجاه بشأن هذه الأنواع من التصعيد بحيث يمكن توقع زيادات، ويمكن أن تتخذ القرارات على علم مسبق لتوقيع عقد الإيجار
المفهرسة عقود الإيجار
الإيجارات فهرستها هي تلك التي ترتبط الايجار المتعاقد عليها على تحركات مؤشر محددة سلفا المالية؛ مثل مؤشر أسعار المستهلك (CPI). هنا هو مثال على ذلك: إذا كان مؤشر السنة الحالية لأسعار المستهلك بمقدار 3 في المئة، ثم عقد الإيجار السنوات القادمة دفع ستزيد بنسبة 3 في المئة.
بنود عقد الإيجار إضافية
صممت عدة خيارات أخرى وبنود لحماية لاحتياجات وشواغل من المالك والمستأجر، وينبغي أن يتم التفاوض بعناية واجتهاد.
تأجير خيارات التجديد
الإيجارات التجارية في كثير من الأحيان منح المستأجر القدرة على تجديد عقد الإيجار لفترة محددة سلفا من الوقت بعد انتهاء عقد الإيجار الأولي. ومع ذلك، يتم تحديد السعر الذي يمكن تجديد عقد الإيجار في عقد الإيجار الأولي. وثمة خيار التجديد في كثير من الأحيان من قيمة لأنه يلغي الحاجة للحصول على المستأجر موقع جديد لرجال الأعمال قبل انتهاء عقد الإيجار الحالي. حتى لو لم يتم الالتزام المستأجر على تجديد عقد الإيجار، وبالتالي فإن مصطلح "الخيار"، ليست ملزمة من قبل المستأجر عقد الإيجار على البقاء، وربما يقرر لإيجاد مكان آخر لرجال الأعمال إذا كان أحد رجال الأعمال تتطلب ذلك أو المستأجر رغب في ذلك .
توسع ونقل خيارات
كما الشركات على النمو، لا بد من أن نمو الإيجارات التجارية توفر للمستأجر الحق في أن تشغل مساحة إضافية في بنية تجارية.
وينبغي التفاوض على سعر استئجار وفترة محددة من هذا الفضاء قبل توقيع عقد الإيجار الأولي. في كثير من الأحيان، فإن مالك يوافق على منح المستأجر حق الشفعة في الفضاء تصبح متوفرة في المبنى. إذا لا يمكن أن مساحة متجاورة إضافية ستقدم في إطار زمني معقول للمستأجر، قد توافق على نقل مالك والمستأجر داخل المبنى أو مركز للتسوق في غضون فترة زمنية محددة. ينبغي التفاوض هذه الشروط الإيجار إضافية والتي صيغت بعناية.
المالية تأثير بنود عقد الإيجار
ربما بعد أن تم اتخاذ قرار لتأجير المساحات التجارية أن جند تجاري متخصص العقارات لإعداد التقرير المالي الذي الكمي تكاليف الإيجار على المستأجر المحتملة، والذي يقارن ويتناقض الإيجارات البديل.
كما ورد سابقا، فإن شروط عقد الإيجار النهائي سيتوقف على الظروف الحالية لسوق المحلية، ومهارات التفاوض من جميع الأطراف المعنية.
قبل تحليل الآثار المالية التي تفرض على عقد الإيجار المستأجر نحن بحاجة لرفع مستوى المفردات لتشمل المصطلحات المستخدمة عادة. قد تكون هذه المصطلحات والتعاريف تختلف من سوق إلى آخر.
قاعدة (العقد) الايجار: هذا هو محدد، بالدولار عقد كمية محددة مسبقا للايجار الدورية (المدفوعات الشهرية). وتستند التصعيد على هذا المبلغ.
الإيجار الفعلية الإجمالية: هذا هو الإيجار الأساسي مرة واحدة وقد تم تعديلها لتشمل تنازلات والبدلات والتكاليف التي سوف تصبح من مسؤولية المستأجر (مثل التشغيل حساب تمريري).
معدل مجموع فعالة: وهذا هو ببساطة الإيجار الفعلية الإجمالية مقسومة على لقطات مربع.
متوسط الايجار السنوي الفعلي: هذا هو الإيجار الإجمالي الفعلي مقسوما على مجموع سنوات من مدة عقد الإيجار.
متوسط المعدل السنوي الفعلي: هذا هو متوسط الايجار السنوي الفعلي مقسوما على لقطات مربع.
تحليل التكاليف
الآن أن لدينا تعريف بعض المصطلحات الشائعة ونحن قادرون على فهم كيفية تحليل الأثر المالي والتكلفة الفعلية لعقد الإيجار:
من وجهة نظر المستأجرين
الإيجارات التجارية في كثير من إيجار قاعدة لا يساوي بالضرورة الإيجار فعال. وتحليل متعمق لهذه تشمل جميع التكاليف التي يتحملها المستأجر مثل الامتيازات والبدلات وتكاليف إضافية أخرى.
هنا ثم الصيغة الأساسية لحساب الإيجار المستأجر فعالة:
قاعدة (العقد) ايجار + (التكاليف الإضافية - الامتيازات و / أو البدلات) = الإيجار مجموع فعالة مدفوعة الثمن والتي لن تدفع من قبل المستأجر.
من وجهة نظر صاحبها
ويغطي هذا التحليل نفسه من وجهة نظر المالك وسوف تشمل أيضا جميع التكاليف إلى المالك:
هنا ثم الصيغة الأساسية لحساب الإيجار الفعلي من وجهة نظر المالك:
قاعدة (العقد) للإيجار - (تكاليف إضافية الصافي - الامتيازات و / أو البدلات) = المالك الإيجار فعال مجموع كما دخل.
استراتيجيات بديلة
لقد رأينا كيف أن التفاوض على عقد الإيجار التجارية لا يمكن أن تؤثر فقط على المستأجرين المحتملين، والتدفق النقدي مالك ولكن أيضا مدى تعقيد عملية قد تكون. عندما يكون هناك موقع محتمل يقع وتحليلها بشكل صحيح، قد يكون موقع أو قد لا تلبي المتطلبات المالية للالمستأجر المرتقب.
مع أخذ ذلك في الاعتبار، دعونا ننظر في بعض الاستراتيجيات البديلة لتأجير التجارية:
تأجير من الباطن
والباطن هو عقد إيجار مستقل فيها المستأجر قد عقد الإيجار كل أو جزء من الفوائد المستأجرة إلى مستأجر آخر مع الاحتفاظ بالمسؤولية عن الممتلكات والتأجير الأساسي للمالك.
ولكن هناك مخاطر على التأجير من الباطن التي مالكا قد لا تكون مستعدة لقبول. وتشمل هذه المخاطر:
إعادة التأجير للخطر: ويبلغ طول الوقت الذي ستستغرقه للعثور على تأجير من الباطن غير معروف تأجير مخاطر سعر: قد يكون من الضروري لتأجير من الباطن بأسعار أقل من عقد الإيجار المستأجر المخاطر جودة: قد لا يكون من الممكن العثور على ذات جودة عالية . مستأجر التأجير الأجل للخطر:. فرعي المستأجر قد ترغب في عقد الإيجار أقصر أو أطول من أن عقد الإيجار الإيجار الأساسي للخطر اتفاق: وشبه المستأجر قد ترغب تنازلات، والبدلات، وغيرها من الميزات التي لم يتم توفيرها في عقد الإيجار الأساسي . خطر تحسين المستأجر: المؤجر الفرعية قد تضطر لدفع تكاليف بناء خارج للمستأجر من الباطن.
مهمة
احالة عقد الإيجار هو حيث يتم نقل جميع المصالح المستأجرة على المستأجر في العقار لطرف ثالث. بشكل عام فإن هذا الافراج عن المستأجر الأصلي من مسؤولية أي وجميع من المدد المتبقية من عقد الإيجار في وقت الاحالة.
بناء لتلائم
بناء لدعوى تطوير مثل تلك التي يكون فيها مالك يوافق على إنشاء أو تطوير أو الانتهاء من العقارات المبنية لمواصفات المستأجر المرتقب.
ربما في جزء من تكاليف التحسينات التي يفترض بها المستأجر المرتقب، وربما في شكل فعال لزيادة الايجار.
وهناك استراتيجية في بناء لدعوى على الأرجح تنطوي على المستأجر المرتقب مع قدرة مالية كبيرة والجدارة الائتمانية القوية.
البيع مع إعادة الاستئجار
والبيع مع إعادة الاستئجار هو استراتيجية يكون فيها شراء الأراضي مالك، ويبني الهيكل على الأرض لاستخدامها الخاص، وهذا بدوره يبيع العقار كله للمستثمر، ويحتفظ التأجير طويل الأجل الصافية.
العديد من الشركات تستخدم هذه الاستراتيجية لتحويل أسهمهم في القطاع العقاري على رأس المال العامل حيث نأمل يمكن أن تولد عائدا أعلى من التشغيل والتدفقات النقدية للشركة.
ملخص
في حين أن هذه المادة، حسب مقدمة العنوان لعقود الإيجار التجارية لا يشمل كل جانب من جوانب كل آثار التأجير التجاري، فإنه يؤمل وقد وفرت تلك التي لديها فهم أقل ومن ثم العمل من الإيجارات التجارية المعرفة والمعلومات اللازمة عند التعامل مع كيان الإيجار التجارية.
هناك العديد من الطرق المختلفة لتنظيم معاملات التأجير، وشروط والآثار المالية في تأجير العقارات التجارية.
عنصر مهم هو ان نتذكر ان وسيتم تطبيق بنود عقد الإيجار العديد من التكلفة على المستأجر إما المحتملين أو مالك.
ينبغي إعادة النظر في الإيجارات التجارية بعناية من قبل الفنيين المدربين أو غيرهم مؤهلة تماما للتفاوض وتحليل كل من الآثار قصيرة وطويلة المدى من عقد الإيجار والمسؤوليات المالية لجميع الأطراف المعنية.
جولة مفاوضات جديدة الإيجار الدقيق والدؤوب وتحليل تقديم كل من المستأجر المرتقب، فضلا عن صاحب القدرة على تحقيق الربح والنجاح في مساعيهم الفردية.
© 2008 جنيفر ماكاي. جميع الحقوق محفوظة.
التملك
مقدمة إلى 1 عقود الإيجار جزء التجاري هذا المقال جزء متعددة والتي ستركز على الإيجارات التجارية التجارية leases.Negotiating في كثير من الأحيان ليست لضعاف القلوب. وهو مع هذا في الاعتبار، والتي سوف نحاول إلقاء الضوء على جوانب مختلفة من التأجير التجاري. في هذه المقالة سوف ندرس ...
من مزايا عقود الإيجار ارضي - لاس فيغاس بينما الكثير من الناس لا تنظر في احتمال استخدام عقد إيجار الأرض أو تأجير الأراضي، والتأجير الأرض توفر وسيلة عظيمة للاحتفاظ ملكية طويل الأمد في العقارات التي يمكن أن تستفيد بشكل كبير الورثة، مع توفير تيار الدخل الحالي. الشاغرة الأرض التي لا يجوز للمالك ...
فهم عقود الإيجار التجارية العقارية كما مالك المهنية، ونحن جميعا نريد لتحقيق الكمال المالك / المستأجر العلاقة. لماذا؟ لأنه يجعل من الأسهل لwork.You انظر لأي مستثمر، جديدة أو ذوي الخبرة، وعندما كنت الاستثمار في تأجير الممتلكات كنت تريد أن تكون قادرة على الحفاظ على هذا المستدامة. أبدا فارغة. أبدا إلى خفض الخاص بك ...
المقارنة بين الاستثمار في العقارات السكنية والتجارية وهناك اختلافات مهمة بين امتلاك العقارات التجارية وامتلاك العقارات السكنية. وسوف يحصل على كل المعلومات تسمح لك لجعل decision.There المستنيرة هو تورط أكثر عاطفية في العقارات السكنية لأنه يحقق الوظيفة الأساسية لتوفير المأوى. إذا المستأجرين السكنية غير قادرين على دفع الإيجار، ...
التمثيل التجاري المستأجر في عالم الأعمال اليوم، وهناك الكثير من الخيارات في الاعتبار عند اختيار الموقع المناسب لعملك. عليك أن تنظر الديموغرافية منطقة، وأسعار الإيجار، وحجم المساحة لهذا اليوم وبالنسبة للنمو، المستأجر بناء الرافضة وأكثر من هذا بكثير. لصاحب العمل العامة، والتي ...
اترك التعليق
يجب عليك تسجيل الدخول إلى حسابك للتعليق.
