الأرشيف للعقارات التجارية
يوليو
04
كيفية تحديد قيمة الممتلكات الخاصة بك التجارية بغية تعظيم الأرباح الخاصة بك الآن
السؤال من | التعليقات
كيفية تحديد قيمة الملكية التجارية
الاستثمار في العقارات التجارية المربحة جدا إذا كنت مستثمرا ذكي، والذي لديه خطة شراء العقارات من البداية. قبل إجراء أي وقت مضى في خطوة للبدء في عملية الشراء، وأنه من الحكمة أن نلقي نظرة على الخاصية إلى إبراز القيمة المحتملة للاستثمار الخاص.
يتم إنشاؤها ليست كل أساليب التقييم على قدم المساواة
قبل الحديث عن التقييم الفعلي للالعقارات التجارية، فإنه من الحكمة لمعرفة الطرق المختلفة لتقييم العقارات. الأول هو تقييم السوق، أو مبيعات أسلوب المقارنة. وتقدر قيمة عادة المنازل السكنية باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات منذ يرتبط ارتباطا مباشرا في قيمة المنزل إلى السعر مشتر مستعد لدفع الثمن مقابل مبيعات المنازل مماثلة.
طريقة أخرى هي طريقة التقييم التكلفة، والذي هو ببساطة قيمة الأرض بالإضافة إلى تقدير ما مبنى أو تحسينات أخرى سيكلف استنساخ دولار في اليوم.
وأسلوب آخر، والذي يستخدم على نطاق واسع في معظم التجارية والاستثمارية تقييم العقارات، هو الأسلوب رسملة الدخل، أو قبعة طريقة معدل. باستخدام هذا الأسلوب، وتبلغ قيمة العقارات التجارية من خلال تحديد معدل العائد على الاستثمار، أو معدل الرسملة، مقسوما على متوسط صافي الدخل التشغيلي (أمة الإسلام) للممتلكات. أمة الإسلام هو الدخل الإجمالي للممتلكات أقل النفقات، ولكن ليس بما في ذلك خدمة الدين أو دفع أقساط الرهن العقاري.
على سبيل المثال، لك كمستثمر العثور على لطيف وسط قطاع البيع بالتجزئة للبيع. المالك الحالي يقدم تفاصيل عن دخل 12 شهرا السابقة التشغيلية الصافية، وتجد أن أمة الإسلام المتوسط السنوي هو 75،000 دولار. معدل الرسملة لمنطقة كنت تبحث حوالي 10٪. ولذلك، من خلال تقسيم 75000 $ بنسبة 10٪، يمكنك معرفة ذلك 750000 $ هو تقدير جيد من قيمة العقار.
تجنيد sidekicks المهنية للمحفظة التجارية الخاصة بك
تذكر أن هذا النوع من التقديرات السريعة هو شخصية حديقة الكرة فقط. يمكن إجراء تقييم صحيح ودقيق من قبل المرخص التجارية المثمن العقاري. أيضا، إذا كنت تستخدم سمسار الرهن العقاري التجاري للمساعدة في تمويل الاستثمار، ويمكن أن توفر وسيط أكثر وضوحا على معدل رسملة تقدر القيمة السوقية لانه لديه حق الوصول إلى قواعد البيانات التي توفر المعلومات الهامة، مثل معدلات الحد الأقصى دقيقة في مجال الاستثمار الخاص المحتملة، نموذجي معدلات الشواغر، ومتوسط الإيجار لكل متر مربع لمساحة.
نضع في اعتبارنا أن البائع قد توفر البيانات المالية والبيانات التي يتم المبالغة أو مبالغا فيه. على سبيل المثال، قد تشير إلى أنه لا يوجد شواغر للطوارئ في نفقاته. أو قد الإيجارات الإجمالي أن يكون أعلى من المتوسط بالنسبة للمنطقة. وأنه من الحكمة لتحليل دقيق لبيان الدخل واستخدام الخبرة والمعرفة من وسيط أو المثمن لمعرفة أرقام دقيقة عند حساب أمة الإسلام المحتملة لخاصية.
يصادق PPU لتقييم
نوع آخر من العقارات التجارية تقييم هو السعر لكل وحدة أو PPU. يمكن استخدام PPU في العقارات التجارية، مثل المباني السكنية، حيث الشواغر المفرطة قد تحرف البيانات المالية والحد الأقصى للسعر النهائي أمة الإسلام. باستخدام أسلوب المبيعات مقارنة المذكورة أعلاه، يمكن لتجاري المثمن العقاري أكثر دقة تحديد قيمة مبنى سكني من خلال مقارنة المبيعات الأخيرة من شقق مماثلة، وتحديد متوسط سعر للوحدة الواحدة. ببساطة لا يمكن ضرب PPU من قبل عدد من الوحدات في الاستثمار المحتملة توفير تقييم دقيق.
ومن المفيد للمستثمر من العقارات التجارية في معرفة طرق تقييم للعقار. من خلال معرفة الطرق والعمل مع فريق من الخبراء، يمكن للمستثمر تحديد ما إذا كان ذكاء العقارات التجارية سوف يكون استثمارا مربحا.
تأجير العودة السريعة
يونيو
05
واحدة من القضايا الأكثر إلحاحا بالنسبة للسوق، وبطبيعة الحال، هي الأسعار. بحسب الجهة المنظمة للاجتماع المائدة المستديرة، وكان محلل للأعمال شركة المجموعة متوسط سعر بيع لشهر ابريل:
مكتب - 39 € 000 / مترا مربعا
التجارة - 000 38 يورو / متر مربع.
الصناعية - 9 € 000 / مترا مربعا
وبلغ متوسط معدل الإيجار عرضت في السوق المفتوحة في ابريل نيسان:
مكتب - 747 يورو / متر مربع / شهريا.
تجارة - 1218 يورو / متر مربع / شهريا.
صناعي - 158 يورو / متر مربع / شهريا.
في عام 2006، في كندا وضعت موضع التنفيذ 000 24 مترا مربعا الفضاء في مراكز التسوق والترفيه الجديدة.
في عام 2007 كان قد وضعت بالفعل 30 000 متر مربع، حتى نهاية عام 2007 عن خطط لإدخال مزيد من 70 000 - 80 000 مترا مربعا منطقة التجارة بوصفها مركزا للتسوق والترفيه.
وبالإضافة إلى ذلك، على مدى 3 سنوات القادمة تخطط لبناء المراكز التجارية حوالي 10 ونفس العدد من مراكز التسوق. بلغ معدل الحد الأقصى لشهر ابريل عام 2007 معدلات الايجار في مواقع جديدة في تزايد مستمر، 4500 يورو / متر مربع / شهريا. على المساحات التجارية و€ 1770 / متر مربع / شهريا. للمكتب.
تكلفة المبيعات 1 متر مربع. في فئات معينة من العقارات التجارية ارتفعت خلال العام 2-2،5 في بعض الأحيان، على سبيل المثال، والمستودعات الصناعية والمباني الإدارية.
حتى في شركة موسكو اليوم وقال ان السوق هو ارتفاع درجة حرارة معنا، والمخاطر كبيرة جدا، والإيجار لمنطقتنا هي عالية جدا، والقوة الشرائية والإنتاجية لا يزال ليس على مستوى المدن الروسية الكبرى. وهذا يقلل من جاذبية مراكز التسوق في نظر المستأجرين - بدء المناقشات حول Fedchenko ايرينا، مدير شركة استشارات الأعمال مجموعة محلل، - على سبيل المثال، هو قول جدا الأمثلة الأخيرة على افتتاح TRK غرينتش لغير المستأجر المناطق التجارية. في الماضي، في مدينة إشاعة، بأن معدلات الإيجار في انهيار العقارات التجارية. ولمن يستثمر في العقارات، والآن طي النسيان: إما الاستثمار أم لا. توقيت بناء مرافق جديدة أو تجديد القديمة التي طال أمدها. البنوك وشركات التأجير التي تقرض هذه الصفقات، أيضا، يتساءل: هل الأجر المزعوم قبالة التواريخ المعلنة لمشاريع البناء. فإلى متى يمكن أن زيادة الايجارات وأسعار بيع العقارات التجارية في كندا؟
.
اتفق على أن مصالح كبيرة حقا، والكسندر فيلاتوف، مدير فرع كندا للشركة AlyansRegionLizing، موضحا انه عدم النضج، والشباب من السوق بدأ تطويره في عام 2004 وحده، وشكل العجز في العقارات التجارية. الاستثمارات في العقارات التجارية الإيجار في هذه المرحلة لديه مسؤوليتها الخاصة، ولكن، من وجهة نظر الكسندر، مثل هذا الهبوط في الأسعار، والحديث عن مخاطر الوسائل غير الرسمية، في العامين المقبلين لن يكون. الشركات التي تسعى لاستعادة صورتها، الذي يتميز، قبل كل شيء، مفهوم الملكية. يجلس في غرفته أو استئجار مساحة للجلوس في مركز رجال الأعمال الجيدة، أو لسحب في مكان ما في الضواحي - وهذا هو مؤشر مفيد لرجال الأعمال. ولذلك، فإن الزيادات في الأسعار لا تزال، وربما مع فترة انقطاع قليلا، ولكن في 2007-2008 القادمة، والأسعار سترتفع. ناقشنا بعض شركائنا في العمل لدعم عمليات التأجير عندما تأجير أماكن عملهم للايجار. وهم يشكلون معظم النمو من 5-10٪. هذا الإسقاط رفع أسعار الإيجار للعام القادم. بول فيسوتسكي، مدير OOO KLP استثمار، كما تتوقع ارتفاعا في الأسعار بنسبة 10٪ في قطاع العقارات من مكتب حقيقي، وهو ما وضعه على مستوى خامسا فئة في هذا الشكل، لا توجد مشكلات مع واستئجار العقارات التجارية العقارات هناك، وأعتقد أن ذلك أبدا، وكذلك مؤشر متوسط، - قال بول.
وفقا لبول Seliverstov، رئيس قسم لإدارة الشركة التجارية العقارية الكورة-TK: دخول منشآت جديدة في السوق اليوم ليس كثيرا أسعار السوق obrushit السائدة في التاريخ. إذا ومركز للتسوق لا تركز على السوق، ولكن في الأسعار التي يود أن يرى المستثمر، ثم نعم، قد تكون المشكلة، كما هو الحال في غرينيتش. إذا كان سيتم تحديد سعر السوق، وتكليف مرافق جديدة لا تؤثر بشكل كبير على السوق، والمستأجرين napolnyaemostyu سيكون على ما يرام ووفقا لبول، في المستقبل القريب حتى يحدث نمو من أفضل المواقع. ويرتبط هذا إلى دخول لاعب اتحادي، وشركات التجارة الخارجية في موسكو. في الوقت نفسه، سيعقد التخرج في مقر فئة A، + A، B، C وهكذا دواليك، كما هو الحال في المدن الكبيرة. أسعار الغرف مع موقع جيد للنمو. تكلفة إلى السقوط الأخرى.
ورأي مماثل ناتاليا Korchuganova، مدير الدواء الشافي، وترى أن متوسط معدلات الإيجارات لمساحات التجزئة وصولا الى 30٪ أن يرجع ذلك إلى حقيقة أن يزيد من عدد من مراكز التسوق: تلك المنشآت التي سيتم تقديمها في هذا والمقبلتين أو ثلاثة سنوات، وسوف يكون في الطلب وسوف تجد زبائنها، لأسعار الإيجار والاستثمار. ومع ذلك، تغير بالفعل لمتطلبات المكاتب والمتاجر، ورجال الأعمال ترغب في البيئة، ومتفوقة أكثر إثارة للاهتمام. وهنا هذه المواقع الجديدة للمطورين والمستثمرين وجديرة بالانتباه.
وقالت الحاجة إلى دراسة متأنية من المشاريع وقائد الفريق لفرع الاستثمار في تي بي العمليات في نوفوسيبيرسك، Zemtsov سيرجي وأعرب عن ثقته بأن كل شيء سيكون على ما يرام، وأن أي منشأة متعددة الأغراض لمنطقة الاورال يمكن أن تؤتي ثمارها، شريطة أن تكون جودة. نحن نعتقد - قال سيرجي - التي يمكن أن تقلل المخاطر التي يتعرضون لها، حتى ولو بنيت الآن العديد من المرافق الجديدة، واذا بنيت مراكز التسوق واضح من الناحية النظرية، مع سيبيريا موسكو أو شركة استشارية. وهناك نقطة هامة أخرى - لا يوجد شيء للبيع، واذا وصل الامر الى مركز للتسوق. لأنه عندما يتم بيع ما لا يقل عن خمسة مجالات، وإدارة الشركة لديها مشاكل مع الإدارة. وعلاوة على ذلك، الكائن الذي ينتمي إلى أصحاب عدة، وانخفاض درجة من نفس الكائن، ولكن من قبل مالك واحد. إذا تم استيفاء هذه الشروط، فإنه يخاطر السقوط.
وكانت الآراء مائدة مستديرة حول آفاق السوق منقسم، ولكن مع حرص جميع القوى
كان اسمه عقبة مهمة في السوق التي تشجع على ارتفاع الأسعار وزيادة المخاطر المالية للمشاركين في اجتماع مائدة مستديرة موقف السلطة والبيروقراطية. الكسندر فيلاتوف المحدودة AlyansRegionLizing: تحولت عند النظر في البداية في الترجمة العملية من مساحة غير السكنية، إلى الوكالات العقارية عن تقديم المساعدة في هذا الاتجاه، ونحن ودعا توقيت نحو سنة وسنتين. في نوفوسيبيرسك، وعندما سئل عن مثل هذا السؤال، قائلا: ثلاثة أسابيع. تاريخ صدوره - ليس من المجدي! وينبغي إجراء مثل هذه الموائد المستديرة على مستوى الحكومة. لأن كل ينتظرون. لدينا مشروع حيث لم يتم إضفاء الطابع الرسمي الأرض، ولكن علينا الاعتراف بذلك، وشمل المشروع المستأجر، الذي قال: الرجال، والمشاكل لن يكون لأن لدي علاقتهما، وذلك لدي شيء أنا druzhu، وأتعهد تماما تقديم أكثر من نصف الأراضي عليك. نحن كثيرا جدا لهذا التطور في كوزباس، وتقوم العلاقات على أساس المصالح الشخصية وربطة عنق الشخصية. نحن مستعدون لتحويل المخاطر إلى المستأجر. ولكن يجب أن تعالج هذه المشكلة، ويمكن التعامل فقط مع السلطات نفسها.
التصدي للمشكلة نفسها، وسيرجي Zemtsov، OAO Vneshtorgbank فرع في نوفوسيبيرسك: بالنسبة لنا، سواء بالنسبة للبنك، فإنه من المهم للحد من التأخير في الحصول على تصاريح وثائق. من أجل أن نقدم بعض المنتجات المتطورة في حاجة للحصول على الموافقات مسح بعض عزا توقيت وإجراءات واضحة. كثير من السلطات المتراكمة وأندرو Verhoturova، مدير وكالة أنباء اليومية: عندما تقرر هذه المسألة مع الإدارة؟ عندما وضعوا 20 فتاة في غرفة سيئة السمعة 108، وهناك navedut النظام؟ عندما مبدأ العمل من نافذة واحدة، والذي أعلن من قبل لجنة إدارة أملاك الدولة؟ وتمتد حتى إلى ما هو الآن لجنة لإدارة ممتلكات الدولة لا يتم في جميع وثائق واردة، لا تسجيل، وذلك لأن الصكوك بحاجة للحفاظ على شرطي! وهذا هو، لديك لتحقيق مجلد من الوثائق التي كنت قد وافقت على مدى سنوات، ويقول لك: اترك الشرطي! ما هي المسؤولية؟ ما هو مدرج؟ عندما يكون الجواب؟ لا أحد يعلم!
إغلاق مناقشة مائدة مستديرة حول ما يمكن عمله من أجل تبسيط وتسريع عملية تصميم آليات تسمح الوثائق. فيكتور Gunin، وشركة "وقال مسؤولون ميكانيكا تأجير نمو القليل من الاهتمام في تعزيز المشروع: في العادة يجلس مسؤول في الادارة، وغير مهتم في الاقتصاد المشروع ولم يفهم أنه سيكون هناك. لماذا له؟ حتى اليوم، هناك نظام الحكم، وأكثر غموضا نفس المخاطر، وارتفاع معدلات التمويل. AlyansRegionLizing دعا الكسندر فيلاتوف المحدودة للاتصال غرفة التجارة والصناعة، على حد سواء في نوفوسيبيرسك، حيث biznesroientirovannaya غرفة التجارة والصناعة للمساعدة في حل المشاكل التجارية. على أساس الشكاوى الفردية - أنه قد يؤدي إلى أي شيء - قال الكسندر، - هناك حاجة لمثل هذه الهياكل، من شأنه أن ينقل إلى السلطات، ولكن حتى أفضل سيكون للحكومة. وينبغي، وغرفة التجارة والصناعة وملزمة حتى للقيام بذلك لأنه تم إنشاؤها لهذا الغرض. بول فيسوتسكي المحدودة KLP استثمار واقترح أن تبدأ مع حقيقة أن جميع شركات التطوير الرئيسية مع خبرة في مجال الإقراض، بما في ذلك وكالة العقارات، وهلم جرا، وبناء على تجربته الخاصة، وكتب لأول مرة آلية وتبسيط كل هذه الاجراءات. لأن البيروقراطيين أنفسهم، فإنها تفعل فإنها لن تكون.
وفي كلتا الحالتين، ولكن تجاري بيع العقارات والنامية بنشاط، وعلى الرغم من كل شيء، في 3 سنوات القادمة في مدينتنا بضعة مشاريع جديدة مثيرة للاهتمام، لكن في الوقت نفسه، ربما سيتم إنشاء إدارة في القطاع العام.
سريع بيع عقارات
أغسطس
12
ومن المعروف في كثير من الأحيان العقارات والأكثر أمانا الاستثمارية المتاحة. لأن الاستثمار العقاري أعدم مع التقييم الصحيح للممتلكات (وقيمته الحقيقية)، يمكن أن يؤدي إلى أرباح جيدة. هذا هو سبب واحد كيف يكون هناك عدد قليل من الناس الدخول في الاستثمار العقاري وظائفهم العادية. وتتركز على نطاق واسع للحوار من الممتلكات العقارية نحو العقارات السكنية، العقارات التجارية ويبدو أن لا شعبية. كل والتجاري نفسه العقارات هو أيضا بديلا جيدا للاستثمار في العقارات.
العقارات التجارية ويشمل العديد من الأشكال المختلفة من العقارات. معظم الناس المنتسبين العقارات التجارية مع الحدائق، ومباني المكاتب فقط أو المصنعين / الوحدات الصناعية. وحتى مع ذلك، وهذا ليس تماما كل من العقارات التجارية. هناك أكثر إلى العقارات التجارية. مراكز الرعاية الصحية، والهياكل التجزئة ومستودع التخزين كلها أمثلة جيدة من العقارات التجارية. وتعتبر العقارات السكنية مثل الشقق حتى (أو أي من الممتلكات التي تضم أكثر من 4 وحدات سكني) العقارات التجارية. كما واقع الأمر، وسعى كثيرا مثل العقارات التجارية بعد.
لذلك، هو العقارات التجارية مربحة حقا؟ حسنا، إذا لم تكن مربحة وأنا لا من تم الكتابة عن العقارات التجارية على الإطلاق. لذلك، والعقارات التجارية غير المنتجة للتأكد. المسألة فقط مع العقارات التجارية هو أن تعترف هذه الفرصة قليلا من الصعب كما ساوى على العقارات السكنية. ولكن يمكن أن الأرباح التجارية العقارية تكون حقيقية ضخمة (في الواقع، أكبر بكثير مما كنت تتوقع من العقارات السكنية من نفس النسبة). هل يمكن أن يستغرق العقارات التجارية لإعادة بيعها إما بعد التقدير أو عن تأجيرها، ويقول تجار التجزئة.
وتطوير العقارات التجارية كما هو واقع الأمر التعامل معها باعتبارها علامة 1 للظهور من العقارات السكنية. وبمجرد أن تعترف بإمكانية نمو تجاري كبير في المنطقة (إما بسبب الاعفاءات الضريبية أو أيا كان)، أن تبدأ أفضل تقييم احتمالات التقدير في أسعار العقارات التجارية وبعد ذلك لأنها تذهب على وجه السرعة (قريبا بالتساوي كما كنت العثور على صفقة جيدة). ويجب أن تعمل حقا من أجل الحصول على صفقة جيدة.
إذا وجدت أن العقارات التجارية، والأرض على سبيل المثال، يتوفر في أجزاء كبيرة والتي هي مكلفة للغاية بالنسبة لك لشراء، هل يمكن أن ننظر إلى تشكيل مجموعة صغار المستثمرين (مع أصدقائك)، وشراء جماعيا (وتقسيم الأرباح في وقت لاحق) . في بعض الحالات على سبيل المثال عندما يتوقع ازدهار تجارة التجزئة في المنطقة، قد تحدد أنها مربحة لشراء الممتلكات التي يمكنك تغييرها إلى مستودع لنية تأجير للشركات الصغيرة.
حتى العقارات التجارية المعارض وفرة كاملة من فرص الاستثمار، تحتاج فقط للسيطرة عليها.
المعروضة في سوق العقارات HOT! EVERY الاف شهر PROPERTIES تصبح عنها من قبل البنوك، والدولة الاتحادية والمنظمات الخاصة من خلال مصادرة مختلفة، وقوانين الإفلاس. يمكن شراء هذه العقارات من خلال المزادات في جزء بسيط من قيمتها السوقية الفعلية! البحث عن واحدة لنفسك اليوم أو ستارت بناء الثروة!
انقر هنا للحصول على مزيد من التفاصيل
سريع بيع عقارات
أغسطس
01
إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات التجارية، وهيوستن هو اختيار ممتاز. في هذه المدينة الصاخبة، وهناك العديد من الخيارات الاستثمارية التجارية للاختيار من بينها. الذي سيكون أحد أن يكون أفضل بالنسبة لك؟ نجد ان الكثير من عقد الإيجار الصافي ثلاثي للبيع يمكن ان يحقق لهم أعظم العائد على الدولار مع أقل قدر من الجهد.
لكن عقد الإيجار ثلاثة أضعاف صافي ليس حق للجميع. إذا كنت التحقق من الفرص في مجال تطوير مراكز التسوق، ومن المعروف عن هيوستن وجود عقد الإيجار التي يمكن أن تتناسب مع احتياجاتك.
الخطوة الأولى في اختيار افضل ما لديكم فرصة للاستثمار هو أن نفهم بالضبط ما عقد الإيجار ثلاثة أضعاف صافي. في حالة من هذا النوع من الإيجار، والمستأجر يتحمل المسؤولية النقدية للضرائب، والصيانة والتأمين، بالإضافة إلى مبلغ الإيجار الشهري.
هذا النوع من التأجير بشكل عام على اتفاق طويل الأجل جدا، مع بعض العقود الجارية طالما 50 عاما. لهذا السبب، من المهم جدا أن كنت تزن كل من مزايا وعيوب التأجير شبكة ثلاثي للبيع قبل أن تقرر جعل هذا النوع من الاستثمار في العقارات التجارية هيوستن.
ومزايا هذا النوع من الإيجار تعود بالفائدة على كل من المالك والمستأجر في نواح كثيرة. يمكن للمالك أن نتوقع المحافظة على ممتلكاته مما ينبغي القيام به من قبل المستأجر له، وترك القليل جدا من العمل من جانب المالك لصيانة الموقع. في معظم الحالات، فإن المستأجر لديها مصلحة في الحفاظ على الممتلكات في حالة جيدة، لأن هذا سيجعل من موقعه التجزئة أكثر جاذبية للعملاء المحتملين.
على الجانب الآخر، يمكن المستأجر يتمتع الكثير من الحريات للملكية بما في ذلك عمليات الإصلاح والتحديث المنتظمين للممتلكات النحو الذي يراه مناسبا. ومع ذلك، لم تكن لديه عبء الاستثمار الأولي في هيوستن العقارات التجارية على طريقة مالك العقار لا.
هناك العديد من المخاطر التي ينطوي عليها هذا النوع من التأجير. ويجوز للمستأجر لا توفر صيانة المناسبة، ليشطب من صاحب المال والممتلكات أكثر على المدى البعيد. هناك خطوات التي تقوم، مثل مالك، يمكن أن تتخذ للحد من الكثير من هذه المخاطر. إذا عقد الإيجار ثلاثة أضعاف صافي للبيع يبدو مثل هذا الاحتمال، والتحدث الى وكيل عقاري ومحامي اليوم لمعرفة ما اذا كان هذا هو الخيار الافضل بالنسبة لك.
التملك
يونيو
23
أصبحت خدمات الوساطة المهنية في العقارات التجارية في كندا مؤخرا نسبيا. الناس لذلك، حتى الآن أكثر من سؤال «ما هو وسيط على العقارات التجارية؟» أكتاف pozhmut ببساطة. وحتى أولئك الذين لديهم أماكن sdaval بالفعل أو مستأجرة مع مساعدة من وكالات غالبا ما لا يكون لدينا فهم واضح للفوائد العلاج مع المتخصصين لا يعرفون ما يمكن ويجب أن نطالب به. في هذه الورقة، ونود أن razvenchat الأساطير الأكثر شيوعا المرتبطة سمسار للعقارات التجارية.
عدد أسطورة (1): مزيد من مرات الظهور، كان ذلك أفضل السمسار العقاري؟
هناك رأي واسع الانتشار بأن وسيط يجب ان تظهر بانتظام للعملاء العديد من الخيارات للسكن، وكلما كان يفعل، وأفضل نوعية عمله. في الواقع، كل شيء دقيق على عكس ذلك. أحد المتخصصين في مجال الوساطة وتقول ان يجد لنفسه مكانا يلبي جميع متطلبات العملاء، وأنه من الصعب جدا. ولذلك فمن وجهات النظر بشكل متكرر أيضا من المرجح أن تشير إلى أن وسيط inattentively الاستماع إلى العميل، وتدعوه خيارات «عشوائية». لأن مثل هذه سيط «دليل» الخاسرين مثل مالك الأرض أو مشتر محتمل، لأنهم يقضون وقتا ثمينا دون أي نتيجة.
هذه الايجابيات واستمع بعناية لرغباتكم، وسوف تستكشف كل ما هو متاح في سوق العروض واختيار واحد الذي هو واحد يلائم حقا لك. عادة، لتحقيق النتيجة المطلوبة هو بحد أقصى المدى 3-4.
عدد الأسطورة 2: المهنيون الذين يعملون في الوكالات الكبيرة
معظم الناس يعتقدون أن الاسم بصوت عال و«مقياس» تجاري وكيل العقارات هي الضمان من الخبرة والكفاءة المهنية للوسطاء. ومع ذلك، فإنه لا يحدث دائما. أولا، شركة imenitye مع تاريخ طويل وبحيث يكون هناك نقص في استعداد لهم بالعمل، لذلك، تقدم وسطاء وهي نسبة منخفضة إلى حد ما من وكالة عمولة. في نفس الوقت، الشركات الصغيرة، على النقيض من ذلك، مهتما في جذب الموظفين المؤهلين ونحن على استعداد لتزويدهم الظروف المالية أكثر مواتاة. ثانيا، والوكالات الرئيسية تعمل مع وسطاء من (الخالصة) استهدفت الشركة. أي أنها لا تحتاج إلى إجراء مجموعة كاملة من العمل (البحث في أماكن العمل، والتفاوض مع المالك، وإبرام معاهدة، الخ)، وتحديهم - في العثور على مشتر أو مستأجر لمساحة النهائي. في الشركات الصغيرة نفسه حيث منشآتها ليست هناك الكثير من السماسرة جعل الاتفاق «صفر». وفقا لذلك، فهي تتطلب بطبيعتها معرفة أعمق السوق، وفهم احتياجات العملاء.
عدد أسطورة 3: وسيط صفقة خاصة مفيدة
كم من الناس لن يحرق في خدمة ما يسمى «خاصة وسطاء»، لا تزال تجد شخص ننصح أن أشير إلى ما شخص ما إيفان Ivanychu لأنه يحتوي على «الرخيصة». حفظ لك الحقيقة، وليس في تكلفة الخدمات، وكذلك الخاصة بها والهدوء، ولكن واحدة أن أنت بالتأكيد لن يتم منعها. لذلك على ما هو، في الواقع، العميل «تبالغ»، في اشارة الى وكالة؟
الأول، أي وكالة يحترم نفسه لديه مدونة لقواعد السلوك، والتي ذكرت بوضوح قواعد السلوك وسيط مع عميل. على سبيل المثال، وفقا للقانون، وسيط لا يملك الحق لإعطائك معلومات غير صحيحة، ويجد نفسه مضطرا لحماية المصالح الخاصة بك وتوفر لك جميع المعلومات عن المعاملات. يمكن أن يشكل انتهاكا لهذه القواعد ضابط يؤدي إلى عواقب وخيمة جدا بالنسبة له، وبما يصل إلى الفصل من الخدمة.
ثانيا، إن وكالة جميع السماسرة هم تحت السيطرة المباشرة للإدارة. وهذا هو، إذا كان وسيط يجعل خطوة خاطئة، هو دائما صحيحة، وسوف يساعد المجلس، وإذا لزم الأمر، نقل العميل إلى أخصائي آخر.
في المجموعة الثالثة، وجميع الوثائق من خلال وكالة، لا بد من مراجعتها من قبل الإدارة القانونية، والتي ببساطة لم تفوت المعاهدة، إذا كان في أي ضرر الطريقة مصالح العميل.
في الوقت نفسه، وسيط خاص - رئيس بلده. اختار ما هي المعلومات والصوت والصمت، الذي بنود العقد أن ألفت انتباهكم، وماذا - على غض الطرف. إذا كان لديك وقت لاحق مطالبة لنوعية عمله لتقديمه للعدالة سيكون من الصعب جدا، خاصة وأن معظم هؤلاء «وسطاء» لم يسجل.
وبعبارة أخرى، استخدام خدمات السماسرة الخاص - نفس تغيير العملة خارج مبادل: على أفضل سعر، ولكن لا ضمانات.
عدد أسطورة 4: من الأفضل أن تطبق مباشرة على عدة وكالات
يبدو أن منطق بسيط: مزيد من الوكالات العاملة في مجال بيع وجوه الخاص بك، سوف تكون النتيجة أسرع. ولكن يمكن أن تحدث إلا للأشخاص غير مريح مع التكنولوجيا من شركات الوساطة. هناك نطاق ضيق جدا من المطبوعة وعلى الانترنت، والتي وضعت وكالة على مواقعهم. وفقا لذلك، وإذا ذهبت في، ويقول، خمس وكالات، وخطر أن نرى خمسة إعلانات مختلفة على موقع الويب الخاص بك في وسائل الإعلام نفسها. ليس ذلك فحسب، وهذا في حد ذاته يعطي الاعلان مشكوك فيها، لذلك على الأرجح هو أن كل وكالة سيحاول قليلا «لامع» خصائص الجسم، ونتيجة لهذه الإعلانات 5 سيعطي معلومات متناقضة.
في الواقع، واحدة فقط ذكر في طبعة واحدة، والموضوع يدخل دائما في قاعدة البيانات العقارية. معظم السماسرة استخدام نفس قاعدة البيانات، وذلك في نهاية المطاف على نفس المعلومات. وبعبارة أخرى، في اشارة الى وكالة واحدة، أنت لست في جميع لا يقلل من فرص بسرعة وبيع الأشياء، والشيء الرئيسي - حفظه (مرفق) بائع.
آخر عامل سلبي مع عدة وكالات - لا يمكن مع واحدة من nih.vy ليس إبرام عقد حصري. ولكن فقط على عقد حصري مع الشركة، فإن وسيط تعطيك خطة الأكثر فائدة لنقل موقعك وأفضل الظروف للصفقة.
عدد أسطورة 5: انظروا إلى المرافق الأساسية - وعلى استعداد للتعامل
«وكالات قاعدة بيانات ضخمة، وبالتالي فإن الوسيط لا يعمل على معايير محددة بسرعة العثور على مكان مناسب ...» لسوء الحظ، مثل هذه التصريحات يجب أن نسمع في كثير من الأحيان. ولكن إذا كان كل شيء في غاية البساطة، أن هذه الصفقة سيكون ليوم واحد، ولكن الوسطاء لم يكن لديك على الخروج من منصبه. هناك سؤال منطقي: لماذا لا يحدث هذا؟
ومن المفارقات، أن هذا يبدو مبتذلة، ولكن كل حالة على حدة، وبالإضافة إلى المتطلبات الأساسية للمساحة، والكثير من الاقتراحات،. «المنبثقة» بالفعل في أعمال شخص ما، كنت في حاجة الى سماكة معينة من الجدران وارتفاع السقف، شخص ما - عرض الحالات الكبيرة دون إنكار أشجارهم، شخص ما - في إمكانية إعادة تطوير ... نعم، ومالك في كثير من الأحيان رؤيتها الخاصة للمستأجر المحتملة: بعض غير مستعدين إلى «الجلوس» هياكل الدولة، والبعض الآخر لا يريدون للمكتب كان تدفق كبير من الزوار، وبشكل قاطع لا يزال ضد شركات تدقيق الحسابات ... من وسيط يتطلب الصبر والمثابرة أقصى للتوصل الى حل يرضي الطرفين. لا يكفي فقط ليعملوا مع المؤسسة: عليك أن تذهب لمشاهدة، ويجتمع شخصيا مع أصحابها، دائما التحقق من صحة المعلومات، وما إلى ذلك وهذا هو السبب في أن «الثانوية» الصفقة عادة ما يستغرق اسبوعين لمدة شهرين.
عدد خرافة 6: وسيط الهدف - فقط للعثور على مشتر
يعتقد كثيرون أن المشتري المحتمل عندما يومئ برأسه موافقا، وقال انه من الأماكن المناسبة، وسيط ينتهي. لكن، في الواقع، في نهاية المرحلة الأولى فقط - بحث - ويبدأ أصعب - لتحقيق اتفاق قبل توقيع العقد. يبدو أن هذا خاص؟ فإن البائع والمشتري (المالك والمستأجر) ليسوا قادرين على الاتفاق؟ لكن الواقع هو أن وجود مزاج إيجابي للغاية على كلا الجانبين في 70٪ من الحالات قبل التوقيع على اتفاق عادل لا يأتي!
معظم الخلافات تنشأ عندما يتعلق الأمر لجدول السداد. العديد من البائعين يفضلون عدم تحديد رسميا عن القيمة الحقيقية للموقع والحصول على جزء من السيولة من خلال الشركات الخارجية أو البنوك الأجنبية. في الوقت نفسه، وليس جميع المشترين (وخصوصا سلامة في مثل هذه الأمور هي الشركات الأجنبية) على استعداد للذهاب.
سبب آخر لأطراف لا يمكن الوصول إلى قاسم مشترك - رغبة صاحب مجموعة مباني في عقد أي ظروف خاصة. على سبيل المثال، يمكن للمالك وضع غرامات عالية على التدخين في المكاتب، والاستيلاء على أراضي الحيوانات الأليفة مركز لرجال الأعمال ... وإذا لأول وهلة، مثل هذه الادعاءات لا يمكن رفع شكاوى محددة، ويجري توثيقه، ورحب كثير من الأحيان مع الرفض الأساسية من المستأجر.
وبالتالي، ليس هناك الكثير للعثور على مشتر. وسيط الحرفية هي القدرة على الالتفاف على الزوايا الحادة، والعثور على الحلول الوسط اللازمة لتحقيق هذه الصفقة قبل توقيع العقد ومساعدة موكله أن ننهيها في بأفضل الشروط.
عدد خرافة 7: الوسيط يحصل على المال الضخم «من أجل لا شيء؟
وأخيرا: ويعتقد الكثيرون أن الحياة عبارة عن وسيط - الجنة في المال الذي سيقع حرفيا من السماء. في الواقع، فهو ليس كذلك. هذا هو العمل الشاق، وكانت النتيجة حتى آخر لحظة ليست في وضع يمكنها من التنبؤ واحد. ويمكن للسمسار عمل لعدة أشهر على المعاملة نفسها، ويوم التوقيع على المعاهدة وقالت إنها sorvetsya. أو إظهار غرفة واحدة، وسيكون بالتالي «المثالي» الخيار. يمكن للعميل التعبير عن المطالب، وربما لم يكن يعرف ما يريد ورفض عروضا جيدة، واحدا تلو الآخر. هذا العمل يتطلب التأكيد على أن التركيز العالي والتفاني المطلق. ومرة أخرى: لا ينبغي لنا أن ننسى أن وسيط يتلقى عمولة فقط من أجل تحقيق النتائج، لذلك دخل له يتناسب طرديا مع الجهد.
المعلومات التي تقدمها «مجموعة العقارات المتحدة» (الاستشارات، وخدمات الوساطة المالية، والتأجير وبيع وشراء العقارات التجارية، والمعاملات الدعم القانوني). http://www.pro-bargainhunter.com
منزل للبيع السريع
