أرشيف لعقود الإيجار التجارية
ديسمبر
31
مارس
22
هذا هو جزء من المادة متعددة والتي ستركز على عقود الإيجار التجارية.
التفاوض الإيجارات التجارية في كثير من الأحيان ليست لضعاف القلوب. وهو مع هذا في الاعتبار، والتي سوف نحاول إلقاء الضوء على جوانب مختلفة من التأجير التجاري. في هذه المقالة سوف نقوم بدراسة الموضوعات بما في ذلك: شروط، وشروط، والتفاوض والمتطلبات اللازمة لهذه الأنواع من عقود الإيجار.
هناك العديد من الجوانب من عقد الإيجار التجارية التي للشخص العادي أو عديمي الخبرة، وغالبا ما يتم الخلط، وعندما تقرأ بصوت عال يبدو وكأنه "غربل غربل--صدح-غو غو--أن تكون؟"
فهم المصطلحات المستخدمة في الإيجارات التجارية وموقف أولئك الذين يحتجزون الإيجار سوف يساعد عند التفاوض على عقد الإيجار. إذا لم تكن من ذوي الخبرة التجارية مفاوض العقارات، ويقترح أن تتصل المهنية والتجارية وكيل العقارات و / أو مستشار قانوني قبل الدخول في أي عقد إيجار العقارات التجارية.
دعونا نبدأ مع مفاهيم أساسية قليلة ...
هناك دائما وجهان المشاركة في عقد الإيجار: المستأجر والمالك. في حين يمكن ان تكون ممثلة من قبل صاحب شركة لإدارة أو مكتب المحاماة الذي وضع على عقد الإيجار، وغالبا ما يتم تمثيل الذات المستأجرين.
كل جانب في عقد الإيجار لديها أهداف للحصول على المساحة المستأجرة:
قد الأهداف والمستأجر ما يلي:
الحصول على عقد إيجار مع دفع إيجار معقول تعظيم تعرضهم للمستهلكين محسوبة ومتوقعة القدرة تكاليف التشغيل إلى توسيع للاحتياجات المستقبلية والنمو
مالك من ناحية أخرى لها أهداف مختلفة إلى حد كبير والتي قد تشمل ما يلي:
الحصول على وحفظ المستأجرين جودة عالية تعظيم العائد على استثماراتهم حماية ممتلكاتهم من خلال الاستثمار المخاطر المتغيرة والقدرة على استعادة حيازة الممتلكات يجب على المستأجر الافتراضي
في حين أن كلا الطرفين من عقد الإيجار واختلاف الأهداف، وهناك بعض القواسم المشتركة كذلك. بنود مثل:
إنشاء مصاغ بشكل واضح، حماية عقد ملزم للاستثمار المالي سوف / كلا الجانبين قد تكبدت والقدرة على الجانبين أن تكون مربحة
أنواع من عقود الإيجار
هناك أنواع عديدة من عقود الإيجار التي تستخدمها في استئجار العقارات التجارية. دعونا نتفحص بعض أنواع الإيجار الشائعة مثل:
· عقد الإيجار الإجمالي - وهذا النوع من التأجير هو المكان الذي سوف يدفع مالك كل النفقات المرتبطة تشغيل وصيانة الممتلكات. يدفع المستأجر للمالك المبلغ الإجمالي أو ثابت للإيجار. من هذا الإيجار، فإن المالك بدفع نفقات التشغيل (الضرائب على الممتلكات، والتأمين والصيانة والمرافق، والتنظيف وتكاليف الأمن) للممتلكات.
· تأجير الصافي - في هذا النوع عقد الإيجار، والمستأجر يدفع كل أو بعض من نفقات التشغيل على النحو الوارد في عقد الإيجار الإجمالي. هذا النوع من التأجير يقدم مالك، مع القدرة على نقل مثل الكثير من المسؤولية لتغطية النفقات التشغيلية للمستأجرين ممكن. يختلف هذا النوع من التأجير على الموقع والسوق المحلية، فضلا عن القدرة على المساومة أو التفاوض من الطرفين (المالك والمستأجر).
الإيجار الصافي المطلق - وهذا النوع يتطلب عقد الإيجار المستأجر دفع كافة المصاريف التشغيلية المتعلقة بتشغيل وصيانة الممتلكات الإيجار النسبة المئوية - عقد الإيجار للممتلكات التي يستند مبلغ الإيجار على نسبة مئوية من حجم المبيعات التي قام بها المستأجر (المستأجر). عادة وهذا النوع من التأجير تنص على تأجير قاعدة الحد الأدنى أو زائد جنة مختصة من حجم المبيعات، ويستخدم بانتظام لتجار التجزئة
وبالنظر إلى التعقيد الذي تتسم به مختلف أنواع عقود الإيجار، هل يمكن أن نخلص إلى أن الدخول في عقد الإيجار التجارية غير مهيأة هي مماثلة لخطوة قبالة الهاوية. واقول لكم انه صحيح!
قبل الدخول في اتفاق تعاقدي لاستئجار العقارات التجارية، فإنه من الأهمية بمكان لنجاح عملك أن تفهم هذه الشروط، ونوع الآثار المالية المترتبة على عقد الإيجار.
ما الذي يجعل عقد الإيجار ساري المفعول وقابلة للتنفيذ؟
عقود الإيجار سارية المفعول مماثلة لعقود سارية المفعول. وبصرف النظر عن الاختلافات في الاعتبارات طول وتعقيد والمالية، وعقود الإيجار واجب النفاذ تحتوي عادة على ما يلي:
· تحديد هوية أصحابها والمستأجر: كل طرف من أطراف عقد الإيجار يجب التوقيع على الوثيقة. ويوصى أيضا أن كل صفحة من وثيقة تحتوي على الأحرف الأولى وتاريخ كل طرف من الأطراف.
· وصفا للممتلكات التي سيتم استئجارها: سوف أوصاف للعقار وتشمل عنوان الشارع (بما في ذلك وحدة أو عدد متجر إن وجدت)، أي شرائط سبيكة المسجلة حسب مقتضى الحال، ونظام الحكومة مسح مستطيلة الشكل، وكذلك metes وساق في منطقة الريف. وينبغي أيضا أية تحسينات الملكية ستدرج في صفا للممتلكات للإيجار.
· النظر المالية: يستوفى هذا الشرط في كثير من الأحيان من قبل وعد المستأجر عن دفع الإيجار وعدم قدرة المالك لاحتلال الممتلكات خلال فترة الإيجار. في كثير من الأحيان، فإن الخطوة الأولى في استئجار العقارات التجارية هو عن طريق تقديم خطاب النوايا (خطاب النوايا)، وهو في بعض الأحيان مصحوبا بالبيانات المالية النائية قدرة المستأجرين تهدف إلى دفع أو السيولة (الحصول على النقود أو الأموال).
· مشروعية الهدف: عند استئجار العقارات التجارية، واستخدام موضوعي أو المقترحة للعقار أو عقد الإيجار يجب أن لا تنتهك أي الاتحادية وحكومات الولايات، أو القوانين المحلية.
وأنا اتفق في الأساس، وهذه التصريحات تبين أن أصحاب توافق على تأجير الممتلكات لفترة محددة من الزمن، وأنه المستأجر يوافق على دفع مبلغ الإيجار على دورية لاحتلال الممتلكات على النحو المحدد في عقد الإيجار: · العرض والقبول.
· عقد الإيجار مكتوبة: في معظم الدول، والتأجير لمدة تزيد عن سنة واحدة ويجب أن تكون مكتوبة. وينصح بشدة أن جميع عقود الإيجار أن يكون في وثيقة، مصاغ بشكل واضح يسهل التعرف عليها.
عقد الإيجار، والتدفق النقدي الخاص بك
بعض بنود عقد الإيجار لديها القدرة على التأثير على تدفق المستأجرين 'النقدية. هذه البنود تحتوي على بدائل للمالك لتمرير بعض مصروفات التشغيل إلى المستأجر. قد يكون بعض بنود تحد من دفع تكاليف التشغيل (وتسمى محطات المصاريف)، في حين أن آخرين توفير القدرة للمالك لتمرير باستمرار على بعض من التكاليف الحالية أو زيادة التشغيلية للملكية (النفقة من خلال تمريرة) للمستأجر.
قبل أن ندرس هذه العناصر، دعونا نفهم حسابية بسيطة من قيمة الإيجار. عادة، يتم التعبير عن الايجارات التجارية في سعر للقدم المربع الواحد (ppsf) وتحسب سنويا. كثيرا ما يندهش هؤلاء جديدة لتأجير التجارية السعر المبدئي لهذا النوع من الملكية. ما فشلوا في تحقيق هو أن ينقسم ثم السعر الاجمالي على 12 (عدد الأشهر في السنة). على سبيل المثال: يتم تأجيرها مساحة SF 1000 على 18،00 $ للقدم المربع الواحد أو 18،000 دولار لكل سنة (18 $ × 1000). المبلغ الفعلي من الإيجار شهريا ومن ثم 1500،00 $ ($ 18000/12).
كما ذكر سابقا، ونفقات التشغيل مثل الضرائب العقارية والصيانة والتصليح، وإزالة القمامة، ورواتب الموظفين المالك، وتكاليف التحسينات بناء في كثير من الأحيان وتدفع من قبل المالك وغالبا ما تكون مرت من خلال إلى المستأجرين. هذا هو عادة صحيح في مباني المكاتب المتعددة المستأجر ومراكز التسوق. في خصائص البيع بالتجزئة، وتستند حصة المستأجر من هذه تمريري النفقات في المنطقة سيغطي (GLA) من مخزن المستأجر.
حساب توقف
توقف نفقة تسمح للمالك لدفع جزء من النفقات التشغيلية تصل إلى مبلغ محدد، تقوم عادة على أساس سعر للقدم المربع الواحد (PSF). ثم يتم تمرير التجاوزات من المحطة من خلال حساب للمستأجر على أساس كمية من مساحة قابلة للتأجير المبنى المستأجر تحتل.
وهنا مثال على ذلك: عقد الإيجار للمكتب قد تحتوي على جملة التي تنص على المستأجر سوف تدفع 18 دولارا للقدم المربع سنويا في الإيجار وأن مالك سوف تدفع جميع نفقات التشغيل المرتبطة الممتلكات - طالما أن النفقات لا تتجاوز 4 $ للقدم المربع الواحد من مساحة قابلة للتأجير.
إذا كان المبنى يضم 50،000 قدم مربع من مساحة قابلة للتأجير، مع هذا الشرط مطلوب من مالك لدفع 200000 دولار الأولى في نفقات التشغيل السنوية (4 دولارات للقدم المربعة X 50000 قدم مربع). إذا كان هناك أي نفقات إضافية المطلوبة لتشغيل المبنى الذي يتجاوز 200،000 $، وستحمل المستأجر الفائض على أساس النسبة المئوية من مساحة المبنى للإيجار أو لقطات مربع أن المستأجر تحتلها.
وهذا يحد من ثم - أو توقف - مصروفات التشغيل المالك على 200،000 دولار. لتوضيح مزيد من هذا: إذا كانت تكاليف تشغيل هذه الخاصية هي 220،000 $ سنويا، وذلك باستخدام المثال أعلاه يمكن أن نتوقع أن تكون قيمة الإيجار مبلغ إضافي قدره 0،40 لكل قدم مربع (20،000 دولار / 50،000). الإيجار المعدلة شهريا ثم يصبح 1533،33 $ ($ 0،40 × 1000 SF / 12) منذ المالك يدفع مبلغ الأولية 200،000.
حساب توقف تستفيد عادة أصحاب عن طريق الحد من تعرضهم للخطر لمصروفات التشغيل كونها أكبر من المتوقع بعد ذلك. هؤلاء أيضا يتوقف تسمح لأصحاب المنازل المتوقع تكاليف التشغيل على أساس النفقات يمكن التنبؤ بها. في كثير من الأحيان، وأصحاب بدوره المستأجرين يقدم شيئا ذا قيمة في مقابل الحصول على حساب بند وقف مثل انخفاض معدل تأجير المتعاقدين إذا عقود الإيجار الأخرى في السوق المحلية لا تحتوي على محطات حساب.
مشترك منطقة الصيانة
صيانة منطقة مشتركة (CAM) تهمة هو حساب مشترك المار في الإيجارات مركز للتسوق وغيرها من حالات متعددة المستأجر. هذه هي التكاليف المرتبطة الحفاظ على جميع المناطق المشتركة للعقار، مثل: والممرات سبب من الأسباب، جماعات الضغط ومواقف السيارات. هذه التكاليف عادة ما تحسب، واستنادا إلى نسبة مئوية من مساحة قابلة للتأجير أن المستأجر هو الاحتلال. شروط الاستفادة CAM مالكي عن طريق تمرير من خلال الزيادات في تكاليف هذه النفقات على المستأجرين.
سيستفيد المستأجرون أيضا، من تكاليف CAM في أن الأموال التي تم جمعها لتغطية نفقات CAM لا يقودها نفقات غيرها من الممتلكات، في مستوى من صيانة والصيانة العامة ضمان الملكية لا تزال في حالة مرضية، ويخفف من المستأجرين من دفع لصيانة المناطق المشتركة .
تحسينات المستأجر أو بناء خارج التكاليف
وكثيرا ما تحمل نفقات أصحاب عندما تنتهي عقود الإيجار، ويجب بذل مكتب الشاغرة، ومساحات التجزئة جاهزة للإشغال جديد. وتعرف هذه النفقات الإضافية مثل بناء من التكاليف. كمثال على ذلك، قد إعادة تأجير المساحات التجارية يتطلب إجراء تغييرات جوهرية في الداخل، مثل إزالة أو إضافة الجدران، ورفع السقوف، وتغيير القدرة الكهربائية. العديد من عقود إيجار العقارات التجارية توفير المستأجر مع بدل التحسن. قد تتطلب بعض عقود الإيجار خطط لإجراء تعديلات قدمت من قبل المقاول العام مع عمل أي وجميع الذي سيتم تنفيذه من قبل مقاول يعمل من قبل المالك. هذه مدة الإيجار / فقرة تلزم صاحب بتحمل مبلغ الدولار محددة سلفا في النفقات لتحسين الفضاء وفقا لمواصفات المستأجر الجديد.
قد تحسينات المستأجر تقديم مزايا ضريبية
قد المسؤولية عن دفع هذه التحسينات تقديم مزايا ضريبية للمالك أو المستأجر. إذا كان المالك يدفع لإدخال تحسينات، قد تكون صرفت هذه التكاليف على مدى سنوات عدة. عندما تتم إزالة تخلي المستأجر والتحسينات، ويجوز للمالك شطب بقية المبلغ في ذلك الوقت.
وبالمثل، إذا كان المستأجر يدفع لإدخال تحسينات، والتعديلات المحافظة على قيمة العقار، يجوز للمستأجر شطب التكاليف في العام تتم التحسينات. إذا التحسينات تزيد من قيمة العقار، ويجوز للمستأجر شطب تكلفة على مدى عدد معين من السنوات، أو عندما يكون المستأجر يخلي العقار. تؤكد دائما أي حوافز ضريبية والفوائد مع ضريبة مؤهل قبل تكبد تكاليف اضافية.
ملخص
كما ترون، ويمكن تأجير المساحات التجارية تكون معقدة للغاية. إلى تفاهم محتمل المستأجرين التجارية الجديدة "هذه التعقيدات لا بد لمشروع تجاري ناجح لتحقيق الازدهار.
قد الحصول على التوجيه المهني في كل من المفاوضات والجوانب القانونية لعقد الإيجار حفظ المستأجر التجارية ليس فقط الأموال القصيرة والطويلة الأجل التي يمكن إعادة استثمارها في الأعمال التجارية، ولكن أيضا توفير الحماية لهم عن طريق الحصول على عقد الإيجار واجب النفاذ.
© 2008 جنيفر ماكاي. جميع الحقوق محفوظة.
بيع وتأجير العودة
