مؤلف الأرشيف
مارس
13
وأود أن أعرف إذا كان هناك أي المشاتل الزراعية التي تبيع فينوس صائدة الذباب،
ويفضل في مكان قريب منطقة بستان، أو إذا لم يكن،
ويفضل تلك التي هي ACCESIBLE بسهولة عن طريق مترو الأنفاق
أنا في حاجة إلى معلومات كاملة حول كيفية الانتقال إلى المحل ... كوز ضاعت أنا حقيقي بسهولة. شكرا جزيلا لكم ....
بيع وتأجير العودة
مارس
06
حوالي 8 أشهر وقعت عقد إيجار مع شركة A. في مرشدهم فهي تتحدث عن القدرة على تحويل المجمعات السكنية مع عدم وجود عقوبة، على الرغم من أنه ليس هذا منصوص عليه في عقد الإيجار. ومنذ ذلك الحين، باعت الشركة في بيان ان المجمع السكني لشركة ب. بالطبع الآن لا بد لي من انتقال وباء الشركة لن اسمحوا لي أن نقل من دون دفع ما تبقى من 4 أشهر من الإيجار.
لم أكن وقعت عقدا مع شركة (ب)، ما هي الخيارات المتاحة؟ لا عقد الإيجار القديم ما زالت؟
العاملين في القطاع العقاري
فبراير
27
معظم مؤسسات الإقراض في الأعمال التجارية من إقراض المال لمشتري المنازل أو الشركات، وليس لديهم الرغبة في الذهاب من خلال عملية التملك عن شخص لديه المتعثرة في الرهن العقاري. لا يمكن للعملية تمهيد شخص ما للخروج من منازلهم أو عملية تجارية تكون طويلة ومكلفة الداخلي والعمل من خلال المشاكل المالية مع المالك الحالي في كثير من الأحيان أرخص وأسهل من الحصول على ملكية العقار.
ومع ذلك، في كثير من الحالات وجدت أن المقرضين التملك قد يكون الخيار الوحيد لديهم في الحصول على السداد على القروض المتعثرة والبدء في خطوات للمطالبة الممتلكات باعتبارها ملكا لهم. وبمجرد أن العملية قد بدأت، وهناك سبل للمدين أن تتبع في المحاكم لمحاولة الحفاظ على الملكية، ولكن جرى توضيح شروط خارج القانون ايون، ودون تلبية تلك الاحتياجات، والمقترضين سيجد صعوبة في الحفاظ على حقوق الملكية.
عادة، مرة واحدة وقد تم الحصول على امر من الرهن من قبل المقرض، وسوف يكون المقترض فترة معينة من الوقت لتحقيق الرهن العقاري حتى الآن، وقبل كامل الرصيد غير المدفوع يأتي واجبة الدفع. مرة واحدة أن الوقت قد مضى والرهن العقاري لا يزال في المتأخرات، لا بد من دفع كامل الرصيد لوقف إجراءات التملك. لأن هذا ليس من المرجح أن يحدث ذلك، فإن المحاكم يعطي في بعض الأحيان مرة مالك لبيع العقار، إذا كان يمكن أن تبين أن بيع العقار وتوفير التمويل الكافي لتلبية اتفاق التمويل العقاري.
إذا لم يتم الوفاء بالموعد النهائي للبيع، ويمكن للمقترض الطعن في إجراءات الرهن، ولكن اذا فشل ذلك، وتمنح عادة التملك للعقار للمقرض ومقترض طرد من الملكية. جلت مرة واحدة، ويعتبر البنك المالك القانوني للممتلكات، وجميع اللجوء إلى القضاء لتحصيل الرصيد المستحق على القرض، فضلا عن أي التكاليف التي تكبدتها خلال هذه العملية. ويمكن كل هذا يمكن تجنبها ولكن، إذا كان المقترض يبقى على اتصال وثيق مع البنك.
في معظم الحالات، يتم وضع العقار في السوق للبيع، أو طرحها للبيع بالمزاد وبيعت مرة المالك السابق مسؤولا عن أي جزء من الرصيد غير المشمولة بيع العقار. إذا كانت شباك بيع أكثر من ما هو مستحق، ويلتزم المقرض على إحالة التوازن إلى المالك السابق. ورغم أن هذا نادر الحدوث، إذا كان تقييم الممتلكات عالية بما فيه الكفاية، وأقامت الأسهم غير المستغلة، فمن الممكن تماما.
معظم الناس ينظرون التملك ووضع حد لحياتهم المالية وقبول احتمال أنها لن تكون قادرة على امتلاك ممتلكات مرة أخرى. ولكن، بمجرد حلها بالتزاماتها المالية والتي أعيد بناؤها الائتمان التاريخ إيجابية، وهناك مصادر بديلة الإقراض التي قد تكون على استعداد لتحمل مخاطر الرهن العقاري التي تقدم آخر في المستقبل. هناك العديد من الطرق للذهاب نحو إعادة بناء الائتمان وحكيم المستشار المالي يمكن أن تساعد في هذه المهمة الصعبة. عشرات الائتمان هي مهمة جدا والأمر يستحق الوقت والجهد لإصلاح لهم للمستقبل.
تأجير العودة السريعة
فبراير
20
لقد سمعت أنني يجب أن أسأل عن 15 دولارا في "المال TI" لكنني لست متأكدا بالضبط ما هو هذا، لذلك أخشى أن يطلب من المطور لذلك، لا يعرفون ما أطلبه.
"المال TI" هي الأموال التي ستدفع لي؟
منزل للبيع السريع
فبراير
13
أنا أبحث في تأجير الممتلكات لبدء الأعمال التجارية على ملعب مغطى. أنا أفكر حوالي 2000 قدم مربع. لا أريد الملكية الصناعية أو ممتلكات لأغراض خاصة أو التجزئة؟ شكرا جزيلا
Proffessionals العقارات
فبراير
06
في حين أن الكثير من الناس لا تنظر في احتمال استخدام عقد إيجار الأرض أو تأجير الأراضي، والتأجير الأرض توفر وسيلة عظيمة للاحتفاظ ملكية طويل الأمد في العقارات التي يمكن أن تستفيد بشكل كبير الورثة، مع توفير مصادر الدخل الحالية. ويمكن أن الأراضي الشاغرة مالك قد لا تكون قادرة على تطوير من تلقاء نفسه أيضا الوصول إلى تطوير إمكاناتها الكاملة باستخدام عاجلا عقد إيجار الأرض. يتم التفاوض على عقود الإيجار معظم الارض مع توفير تدعو الى تنمية على المدى القصير من الأرض، وملاك الأراضي وضعت مرة واحدة / الملاك لديهم خطر ضئيل نسبيا من الخسائر.
في لاس فيغاس، وتستخدم عقود إيجار الأرض دوريا لكنهم لم يعد ركيزة أساسية في السوق العقارية. نظرا للضائقة مالية بسبب "الركود من عام 2008،" ومع ذلك، وأصحاب المزيد من الأراضي والنظر فيها. في انتظار المستخدم النهائي لشراء الممتلكات، عندما لا تستطيع الحصول على معظم التمويل المصرفي، ويمكن أن يكون مكلفا. عقد الإيجار الأرض ويوفر بديلا للانتظار ذلك يبدو واعدا في ظل المناخ الاقتصادي الحالي.
إنشاء قاعدة لمعدل العائد على تأجير الأرض ليست صعبة كما قد يتصور المرء. اكتشاف القيمة السوقية الحالية للعقار التي سيتم استئجارها هي الخطوة الأولى، ويتم ذلك عادة عن طريق إجراء تقييم. وفيما يتعلق معدل العائد، لو كنت لبيع الممتلكات نقدا واستثمار العائدات مع خطر أقل قدر ممكن، وضعت لكم قاعدة أو الحد الأدنى من الرقم المقابل. معدل خطر بالقرب الحرة المدفوعة على سندات الخزينة الحكومية عادة ما يكون سعر الأساس. منذ يرتبط المزيد من المخاطر مع عقد إيجار الأرض مع عقد من السندات الحكومية علاوة مخاطر يضاف عادة إلى أن المعدل الأساسي.
واحدة من أكبر القضايا المرتبطة عقد إيجار الأرض في لاس فيغاس، كما في أماكن أخرى، هو موقف أو تبعية. إذا كان المطور هو الذهاب الى اقتراض المال لتحسين الموقع، والمقرض يريد عموما ليكون في المركز الأول. منذ مالك الأرض الكامنة يرى هذا الطلب للتبعية وسيلة لفصل له من أصول الأراضي، والبنك يشعر استثماراتها أكبر، وينبغي أن تكون متفوقة على مالك الأرض الكامنة، وبعض عقود إيجار الأرض لا تتحقق بسبب هذه المسألة الأمنية . عقود إيجار الأرض هي الأكثر جاذبية لأصحاب الأرض عندما تكون هناك حاجة لتمويل التنمية من التحسينات.
آخر صعوبة إقامة الإيجار الأرض هو الحكم بشأن التعديلات الإيجار. بنيت في كثير من الأحيان مؤشر سعر المستهلك (CPI) تعديلات في عقود البناء، وإجراء تعديلات في مؤشر أسعار المستهلكين الأوقات التي اعتمدت في عقود الإيجار أرض الواقع. تعديلات CPI توفير المستأجر مع بعض الضمانات التي من شأنها أن لا تكون المحاصرين في رفع قيمة العملة بسبب وجود سوق الأراضي المتفجرة. الجانب السلبي من استخدام تعديل مؤشر أسعار المستهلكين لصاحب الأرض هو أن الأرض قد تزيد بشكل كبير في القيمة بمرور الوقت، وصاحب الأرض وسوف يكون عالقا مع شروط العقد قابل للتفاوض استنادا إلى قيمة أقل من ذلك بكثير.
عند إنشائه، من مجموع صافي القيمة الحالية للدخل من الإيجار الأرض زائد القيمة المخصومة من الفترة المتبقية هي أساس القيمة. ويمكن تأجير الأرض سيئة جدا هيكلة تدمير قيمة قطعة من الممتلكات العقارية.
وبالتالي، يمكن استئجار الأرض يمكن أن تكون ضارة إلى المالك أو المستأجر إذا لم يكن وضعت بشكل جيد. وقد قيمت أنا شخصيا العقارات المرهونة الإيجار لمدة 99 سنة مع فترة 60 سنة المتبقية التي قدمت لأصحاب رسوم تأجيرها بعائد منخفض بحيث رثتهم لا يقدرون على دفع الفاتورة الضريبية. لا أستطيع التفكير في أي شيء أسوأ من التي نقلها من الأصول تبلغ قيمتها عدة ملايين من الدولارات التي تكلف فقط لك المال كل شهر، وأنه من المحتمل أن لا توفر لك الفائدة خلال حياتك.
الجانب الآخر من العملة هو عقد الإيجار التي تفضل صاحب الكثير من أن المستأجر لا يستطيعون دفع الإيجار الشهري. قيادة المستأجر الخاص المستأجرة إلى الإفلاس أيضا ليست أفضل سيناريو لعلاقة التأجير طويل الأجل.
في ظل ظروف معينة يمكن عقد إيجار الأرض يكون مفيدا لمالك العقار على حد سواء / المالك والمستأجر. وقد فتحت السوق في الآونة الأخيرة تغييرات في لاس فيغاس أصحاب الأرض إلى احتمال أن عقد إيجار الأرض قد تكون أداة قيمة للحصول على صفقة المتداولة. يجب توخي الحذر كبيرة لتطوير شروط والأحكام القانونية (مع المعونة من المحامي الخاص بك) والتي سوف تظل معقولة على مدى فترة عقد الإيجار. وهكذا، ويجري النظر في استخدام عقد إيجار الأرض في لاس فيغاس من قبل أصحاب ومطوري كبديل جادة لمبيعات الأراضي التقليدية.
السلبي الدخل
يناير
30
وقعنا عقد إيجار التجزئة 3 منذ أشهر. المالك المرتقب يقول انه لن يوقع في اقرب وقت وانه يحصل على بعض تصاريح إضافية. تعبنا من الانتظار. انه لم يطلب لdepost الأمن سواء. هذا هو الإيجار القانوني لا يزال، كما أننا نشعر كما لو أننا لا نريد لمتابعة هذا لم يعد منذ ان يبقي لنا واحد يعطي العذر تلو الآخر. شكرا لك!
بيع وتأجير العودة
يناير
23
تنجذب الشركات من جميع الأحجام إلى لندن. العاصمة هي مركز عالمي للصناعات متنوعة كثيرة ومليء العقارات التجارية الجذابة.
ويبلغ عدد سكانها أكثر من ثمانية ملايين ومزيجا انتقائيا من الناس والمكاتب مدينة، لندن لديها ما تقدمه كل شركة. نقل المكاتب أو شراء العقارات التجارية في لندن هو للأسف ليس سهلا كما يمكن للمرء أن يأمل، ولكن مع بعض الخبرة والمعرفة ومكتب مساعدة إعادة التوطين، والشركات التي تتمتع بسرعة الفرص العديدة.
ناضلت أسواق العقارات التجارية في أعقاب الأخيرة نقصا في الائتمان الدولية. ومع ذلك، فقد جذبت القيم سقوط العديد من المشترين في الخارج وبعض العقارات التجارية لا تزال تحتفظ من أسعارها. بيع مؤخرا من المكاتب العقارية التي مايفير هيرميس ريال مدريد في تحقيق عائد 4 في المائة هو مثال مفيد.
الشركات تبحث لتغيير والانتقال الى مكاتب جديدة لها في النظر في تكلفة نقل وفوائد التعاقد مع اختصاصيين مكتب للمساعدة. من خلال توظيف وكيل، يمكن للشركة أيضا أن تواصل قيادة أعمالها إلى الأمام، في حين أن مشروع نقل مدير مكتب يعتني بالتفاصيل.
يتم وضع أفضل وكلاء العقارات التجارية لفهم هذه التطورات في السوق. يمكن لهذا "الداخل" يكون عونا أكبر للشركات تنتقل الى لندن للمرة الأولى. يقول الخبراء أن وكلاء العقارات التجارية يمكن أن تقدم تلك التي تبحث عن مساحات المكاتب عددا من المزايا الرئيسية.
عندما يمثل المستأجر، ويمكن الوثوق بها لإيجاد الملكية بالسعر المناسب - وليس بالضرورة أن المالك يسعى لتحقيقه. وبالمثل، فإن الفرصة لتسخير المعرفة من الداخل من وكلاء السماح التجارية - يمكن أن الذين قد يعرفون عن مواقع جيدة المقرر أن يدخل إلى السوق، واعطاء الشركات وجها لوجه منذ البداية. بدلا من مسح ببساطة المساحة المتوفرة على مكتب وإضاعة الوقت باستمرار فحص ما هو متاح، يمكن أن يتم تنبيهك من قبل أولئك المستأجرين المهتمين في معرفة.
وأسس نفسه مفيد أيضا عندما يتعلق الأمر إلى أزمة. وكلاء العقارات التجارية هي على بينة من تحركات السوق، وسوف يضعون اصابعهم على نبض عندما يتعلق الأمر إلى معرفة ما قد يكون قاب قوسين أو أدنى - والموقع، على سبيل المثال، يتم تعيين لكبرى وسائل النقل الجديدة، مثل ستراتفورد في أعقاب أعمال البناء فعلت لدورة الألعاب الأولمبية، أو هو محطة المترو في الجوار المقرر ان تغلق في الأشهر الستة الأولى من عقد الإيجار التجارية؟ مع فهم للمنطقة المحلية وأوضاع السوق في ما تتغير الأوقات لسوق العقارات، يمكن للعامل مساعدة المستأجر العثور على مساحة الحق في السعر المناسب، وجعل موقع جديد أو نقل المكتب ان كثيرا أكثر سلاسة.
شركات نقل الى لندن بحاجة أولا للبت فيها في العاصمة كانت تريد أن تكون. لندن ممتازة وصلات النقل العام، وعلى الرغم من أن حتى الشركات الصغيرة تبحث عن عمليات النقل في الميزانية ينبغي أن تنظر اختيارهم بعناية من موقع.
باستخدام خبير العقارات التجارية، فإنها يمكن أن تجد عددا من المكاتب والاستفادة من المعرفة المتخصصة المحلية.
جديد عمدة لندن، بوريس جونسون، لديها خطط جديدة لخلق المزيد من المساحات المفتوحة والممرات المائية التي يأمل المستثمرون سيضيف مزيدا من صفات المدينة. وذكرت الصحيفة أن مستشاره التخطيط، والسير سايمون ميلتون، قائلا ان موضوع بوريس الكبير هو "نوعية الحياة".
حتى إذا كان من داخل أو خارج العمل، ويمكن للشركات تخطيط عمليات الترحيل مكتب توقع موظفيها على التمتع أفضل لندن لهذا العرض.
البيت بسرعة بيع
يناير
16
وكان ال 90 لعقد من الزمن الذهبي للمستأجرين وممثلين المستأجر. تأسيس القدرة على التأثير على مالك العقار وكان من السهل بسبب الشواغر مكتب وزيادة مطردة وملاك الأراضي كانوا تحت الانطباع بأنهم إذا لم تفعل صفقة اليوم، فإن السوق سوف تستمر في التراجع. ونتيجة لذلك، وكان الملاك عدوانية للغاية الحزم تقديم الحوافز الكبيرة التي تقدم المال لfitouts، وفترات الإيجار ضخمة الحرة. باختصار، والحصول على المالك للتفاوض على عقد الإيجار الحالية ليست مهمة صعبة.
ومع ذلك، على مدى السنوات القليلة الماضية بدأت السوق لتغيير مع الانخفاض المتواصل الشواغر. وقد اضطر المفاوضات وكيف يجب التعامل المستأجر المالك على تغيير أيضا. هناك سببان رئيسيان للتغيير:
1) لأن أصغر من الحوافز عقد الإيجار، قد انخفضت بشكل كبير الافتراضات الإيجار. خسر المستأجرين في محاولة لاعادة التفاوض على عقد إيجار مع عدة سنوات تركت على الالتزامات القائمة على النفوذ التي كانت موجودة في ال 90 عندما يمكن أن يهدد بمغادرة لمبنى آخر إذا كان مالك العقار لا إعادة هيكلة عقد الإيجار له.
2) أسعار الإيجار الفعلية (الربح يجعل المالك بعد المعاوضة من جميع تكاليف صفقة تنازل له) آخذة في الازدياد. والعديد من الملاك التريث في ما نتوقع أن تكون السوق أكثر مواتاة للملكية من أجل إعادة هيكلة عقد تأجير القائمة اليوم.
على الرغم من أن البنود المذكورة أعلاه قد غيرت وجه المفاوضات، إلا أنه ما زال سوق المستأجرين، وليس هناك من سبب للمستأجرين لتقبل ببساطة أسعار السوق وما فوق. لأن السوق قد تغير، ويجب أيضا تغيير تكتيكات التفاوض.
هنا بعض النصائح عندما تريد اعادة التفاوض حول عقد الإيجار الخاص بك القائمة:
1. تعرف مالك العقار. كمستأجر لا بد من أن تعرف أهداف وغايات أصحاب العقارات الخاصة بك. هو المالك صاحب السلبي للمباني وبالتالي أقل عرضة لإعطاء حوافز كبيرة؟
2. أن تكون مرنة. أحيانا لا يعارضون الملاك إلى إعادة التفاوض على اتفاق، إلا أنها ببساطة ليست مثل هيكل وشكل الاتفاق في متناول اليد. حتى تكون مرنة بحيث صفقة جذابة لكلا الطرفين.
3. التوسع جغرافيا آفاقك. ربما بعض الأسواق دون أن تكون ضيقة (أي في سيدني والفضاء درجة) في حين أن الشاطئ الشمالي قد يكون لها القدرة على التعامل مع خاطفي مساحة كبيرة تنافسية. يمكن للمستأجرين الذكية الاستفادة بفعالية من الأسواق الفرعية المختلفة لتناسب احتياجاتهم.
4. البحث عن حلول خلاقة. على الرغم من الحوافز منخفضة، وطريقة واحدة للحصول على بديل منخفض التكلفة للمباني الحالية، هو العثور على المساحة التي يتم تركيبها بالفعل، وبالإضافة إلى ذلك محاولة للعثور على المستأجرين الذين قد تكون مهتمة في المساحة الخاصة بك في وقت مبكر لتجنب أي جعل السلع المتطلبات.
5. التطلع إلى المستقبل. لمجرد عقد الإيجار الخاص بك لا يصل في غضون 12 شهرا لا يعني لن المالك على استعداد لعقد صفقة الآن. وبالإضافة إلى ذلك، هل يمكن أن تسعى تعبيرا عن مصلحة حملة للمناقصة الاحتياجات الخاصة بك في المستقبل.
ويجب على المستأجرين تكتيكات التفاوض واستراتيجية تغيير مع السوق. ويمكن القيام الصفقات الآن، أكثر من أي وقت مضى، على المستأجر يجب أن تكون خلاقة وفهم دوافع الطرف الآخر عندما على طاولة المفاوضات.
Proffessionals العقارات
يناير
09
أنا وأمي وفتح محل جديد التجزئة، وتجارية (سابقا) لا يوجد لديه الائتمان (oblivously)، هل وضعنا عقد الإيجار في اسم الأم بي؟
تأجير العودة السريعة
